判決 平成１５年１月２９日神戸地方裁判所平成１４年(レ)第７５号建物明渡等控訴事件 主文 １ 原判決を次のとおり変更する。 （本訴） ２ 被控訴人は控訴人に対し，金３万円を支払え。 ３ 控訴人のその余の請求を棄却する。 ４ この判決は，第２項に限り，仮に執行することができる。 （反訴イ事件） ５ 控訴人は被控訴人に対し，３１万５４５０円及びこれに対する平成１３年６月１日から支払済まで年５分の割合による金員を支払え。 ６ 被控訴人のその余の請求を棄却する。 ７ この判決は，第５項に限り，仮に執行することができる。 （反訴ロ事件） ８ 控訴人は被控訴人に対し，１５万７０８４円及びこれに対する平成１３年１２月１６日から支払済まで年５分の割合による金員を支払え。 ９ 被控訴人のその余の請求を棄却する。 １０ この判決は，第８項に限り，仮に執行することができる。 １１ 訴訟費用は１審本訴，反訴イ，ロ事件，２審を通じこれを４分しその３を控訴人の，その余を被控訴人の負担とする。 事実及び理由 第１ 控訴の趣旨原判決を次のとおり変更する。 １ 被控訴人は控訴人に対し平成１３年５月１日から同年７月末日まで１ヶ月５万７２５０円の割合による金員及び同年８月１日から平成１４年２月末日まで１ヶ月８万７２５０円の割合による金員を支払え。 ２ 被控訴人の反訴請求（平成１３年(ハ)第２６１２号事件）を棄却する。 ３ 被控訴人の反訴請求（平成１３年(ハ)第１００３５号事件）を棄却する。 ４ 訴訟費用は第１，２審とも被控訴人の負担とする。 ５ この判決は仮に執行することができる。 第２ 事案の概要 １ 事案の要旨本件は，競落人である控訴人が，競落 ）を棄却する。 ４ 訴訟費用は第１，２審とも被控訴人の負担とする。 ５ この判決は仮に執行することができる。 第２ 事案の概要 １ 事案の要旨本件は，競落人である控訴人が，競落物件の１階部分と２階部分の賃借人である被控訴人を相手に提起した２階部分の建物明渡請求及び賃料並びに賃料相当損害金請求（平成１３年５月分から７月分については月額８万７２５０円の賃料あるいは賃料相当損害金から各月３万円の既払金を控除した額及び平成１３年８月１日以降明渡まで１か月金８万７２５０円の割合による賃料あるいは賃料相当損害金の合計）の事案と，被控訴人が，各階部分の敷金の返還を求める反訴を提起した事案であり，本件控訴の趣旨は，控訴人が，本訴請求の一部を認めなかった原審に対する不服（本訴事件）と，各階部分の敷金の一部の返還を命じた判決（反訴イ，ロ事件）に対する不服とをそれぞれ主張したものである。 ２ 前提となる事実以下の事実は、当事者間に争いがないか，各項末尾掲記の証拠によって容易に認められる。 (1) 訴外Ａ（以下「Ａ」という。）は，昭和６１年８月２８日，被控訴人に対し，Ａが所有する神戸市灘区a町b丁目ｃ番dの鉄骨３階建建物（以下，「本件建物」という）の１階部分を，賃料月額４万５０００円，保証金６０万円（解約明渡時４０万円返還），賃貸借期間を同年９月１日から昭和６３年９月３０日までの約束で貸し渡した。 Ａと被控訴人は，上記賃貸借契約を締結するに際し，賃借人が上記賃貸借契約を解約するには，１か月前に通告することを要すること（１０条）を約した。 （甲６，乙１）(2) Ａは，平成元年３月３０日，被控訴人に対し，本件建物の２階部分を，賃料月額３万円，敷金３０万円（解約明渡時１８万円返還），賃貸借期間を，同日 条）を約した。 （甲６，乙１）(2) Ａは，平成元年３月３０日，被控訴人に対し，本件建物の２階部分を，賃料月額３万円，敷金３０万円（解約明渡時１８万円返還），賃貸借期間を，同日から平成２年３月２９日までの約束で貸し渡した。 Ａと被控訴人には，上記賃貸借契約を締結するに際し，賃借人が上記賃貸借契約を解除するには，１か月前に通告することを要すること（５条１項），解約時の賃料は日割で計算すること（２条）を約した。 （甲６，乙６）(3) １階部分と２階部分の賃料は，本件紛争当時合計８万７２５０円であった（後述のとおり，１階部分と２階部分の賃貸借契約が一体か別個かについては争いがある。）。 (4) 控訴人は，平成１３年２月末頃，被控訴人に対し，「急告」と題する書面を送付し，本件建物の１階部分，２階部分の賃料の支払をしないように伝えた（乙３の１）。 被控訴人は，同年３月１５日頃，控訴人に対し，本件建物の１階部分賃貸借契約を解約する旨の意思表示を行った（争いがない）（以下「本件解約の意思表示」という。）。 (5) 控訴人は，平成１３年５月１日，Ａから，本件建物を競落した（当庁平成１２年(ケ)第６２１号）（乙８）。 (6) 被控訴人は，その時点で被控訴人は２階部分を占有していた（争いがない）。 (7) 被控訴人は，控訴人に対し，平成１３年３月２２日，１階部分の同年４月分の賃料として同年３月２２日，４万５０００円を支払い，同月２９日，４月２５日，５月３０日，６月２８日，７月３１日，８月３１日，９月２８日，同年４月分から１０月分までの２階分の賃料として，各３万円を支払った（乙９の１ないし８）。 ３ 争点及び当事者の主張(1) １階部分と２階部分の賃 日，７月３１日，８月３１日，９月２８日，同年４月分から１０月分までの２階分の賃料として，各３万円を支払った（乙９の１ないし８）。 ３ 争点及び当事者の主張(1) １階部分と２階部分の賃貸借契約が別個か，一体か及び別個である場合の各賃貸借契約における賃料ア控訴人の主張(ア) Ａと被控訴人は，１階部分の賃貸借契約及び２階部分の賃貸借契約を何度か更新した上，合意解除し，新たに，Ａが，被控訴人に対し，１階部分と２階部分を一体として，賃料８万７２５０円として，貸し渡した。 (イ) したがって，控訴人が，１階部分ないし２階部分の１部でも占有している以上，被控訴人は，月額８万７２５０円の賃料相当損害金の支払い義務を負う。 イ被控訴人の主張(ア) 控訴人の主張(ア)は否認する。 Ａと被控訴人は，１階部分賃貸借契約及び２階部分賃貸借契約を何度か更新したが，平成７年の兵庫県南部地震後，１階部分の賃貸借契約について，賃料を月額５万７２５０円とする旨合意した。 (イ) 控訴人の主張(イ)は争う。 １階部分賃貸借契約及び２階部分賃貸借契約は，賃料増額合意後も別個の契約であるから，賃料相当損害金も別個に発生する。 (2) １階部分賃貸借契約及び２階部分賃貸借契約の終了時期ア被控訴人の主張(ア) １階部分について本件解約の意思表示の際には，控訴人は本件建物を競落をしていないが，実質上は本件建物の所有権を取得していた，或いは，当時の所有者であるＡより，１階部分賃貸借契約に関する代理権を与えられており，被控訴人は，Ａのためにすることを示したものである。 いが，実質上は本件建物の所有権を取得していた，或いは，当時の所有者であるＡより，１階部分賃貸借契約に関する代理権を与えられており，被控訴人は，Ａのためにすることを示したものである。 したがって，本件解約の意思表示は有効であって，１階部分賃貸借契約は，本件解約の意思表示により，平成１３年４月３０日の経過をもって終了した。 (イ) ２階部分について被控訴人は，平成１３年１０月末頃，控訴人に対し，２階部分の賃貸借契約を解約する旨の意思表示をしているから，同契約は，同年１１月３０日に終了した。 なお，被控訴人は，平成１３年１２月７日到達した準備書面でも，控訴人に対し，同契約を解約する旨の意思表示をした。 (ウ) 控訴人の主張(ウ)は争う。 (1)イ記載のとおり，１階部分賃貸借契約と２階部分賃貸借契約は別個の契約である。 (エ) 控訴人の主張(エ)は争う。 イ控訴人の主張(ア) 被控訴人の主張(ア)については，本件解約の意思表示の際，控訴人が所有者であったこと及び本件解約の意思表示の受領権があったことは否認し，本件解約の意思表示が有効であるとの主張は争う。 (イ) 被控訴人の主張(イ)については，被控訴人が平成１３年１０月末頃した解約の意思表示が，控訴人に到達したことは否認し，同年１１月３０日に賃貸借契約が終了したとの主張は争う。 (ウ) 被控訴人は，平成１３年１２月３０日１階部分を控訴人に明け渡したが，控訴人に２階部分の鍵を返還したのは，平成１４年２月４日であるから，少なくとも，同月２８日まで，本件建物１階部分，２階部分の賃貸借契約は終了していない。 ２月３０日１階部分を控訴人に明け渡したが，控訴人に２階部分の鍵を返還したのは，平成１４年２月４日であるから，少なくとも，同月２８日まで，本件建物１階部分，２階部分の賃貸借契約は終了していない。 (エ) １階部分賃貸借契約と２階部分賃貸借契約が可分で，かつ，本件解約の意思表示が有効であったとしても，被控訴人は，電気供給契約を解約した平成１３年５月２７日まで１階部分を使用していたから，少なくとも同月３１日までは，１階部分の賃貸借契約は存続した。 (オ) １階部分賃貸借契約と２階部分賃貸借契約が可分で，かつ，本件解約の意思表示が有効で，更に，１階部分賃貸借契約が，平成１３年４月３０日に有効に解約されたのであれば，その際の賃貸人はＡであるから，Ａに具体的な敷金返還請求義務が発生し，控訴人は，敷金返還義務を承継しない。 (3) １階部分及び２階部分の明渡時期ないし明渡と同視できる時期ア被控訴人の主張(ア) 被控訴人は，遅くとも，平成１３年４月３１日には，１階部分から退去し，平成１３年１１月３０日には，２階部分を退去した。 (イ) 各階部分の鍵については，平成１３年４月末日当初から，控訴人が度重なる返還の申し出を無視し，その受領を拒否してきたものであって，少なくとも，１階部分の明け渡しについては同年４月末日をもって，また，２階部分については同年１１月末日をもって，それぞれ受領遅滞が成立している。 (ウ) 控訴人の主張(ア)については，控訴人が残存していると主張するものが残存することは知らず，その余の主張は争う。 それらが残存するとしても，被控訴人が賃貸借契約を締結する前から存在したものであって，被控訴人が撤 が残存していると主張するものが残存することは知らず，その余の主張は争う。 それらが残存するとしても，被控訴人が賃貸借契約を締結する前から存在したものであって，被控訴人が撤去する義務がない。 また，テントと看板は残存するが，これらはいずれも低廉な費用で，かつ容易に撤去可能であるから，これをもって明渡が完了していないとする主張は，(イ)記載の事情からすると，権利濫用である。 イ控訴人の主張(ア) 被控訴人は，１階部分の前賃借人から，営業権を引き継いだものであるから，１階部分の前賃借人の所有ないし設置した什器備品を撤去す義務がある。 現在でも，１階部分及び２階部分に看板があり，１階に換気扇，天井にぶら下がっている不要な電気コード及び湯沸器が撤去されていないから，控訴人は，本件建物を明け渡していない。 (イ) 控訴人は，平成１４年２月４日，２階部分の鍵の返還を受けた。 建物賃貸借の目的物の返還は，鍵を賃貸人に返還して完了するが，控訴人が，２階部分の鍵の返還を受けたのは平成１４年２月４日であって，１階部分と２階部分の賃貸借契約は一体であるから，それまでは明渡を受けたとはいえない。 したがって，被控訴人は，控訴人に対し，平成１４年２月分までの賃料を支払う義務がある。 (4) 原状回復義務違反並びに用法遵守義務違反ア控訴人の主張(ア) １階部分には賃貸借期間中に什器備品類が備え付けられており，それらは契約終了時にも残置されていたものであって（甲１０号証の１及び２），その撤去費用は被控訴人の原状回復義務違反として，敷金から (ア) １階部分には賃貸借期間中に什器備品類が備え付けられており，それらは契約終了時にも残置されていたものであって（甲１０号証の１及び２），その撤去費用は被控訴人の原状回復義務違反として，敷金から控除されるべきである。 なお，仮に，被控訴人の賃借中に備え付けられた物でなかったとしても，被控訴人は，前賃借人から営業権を引き継いだから，上記残置物につき原状回復義務を負うことに変わりはない。 (イ) ２階部分においては，被控訴人により，襖，畳，壁，戸等に損傷が加えられており，その補修費相当額は被控訴人の用法遵守義務違反として２階部分の敷金から控除される。 (ウ) １階部分，２階部分の，控除されるべき細目は，別紙請求書（甲１５）中被控訴人に対する請求額記載のとおりであって，その総額は，１３万３０３５円である。 イ被控訴人の主張(ア) １階部分についてはテントの撤去義務は認めるが，その相当費用は争い，その余の撤去義務は否認する。 控訴人が残置物として主張しているものは，本件建物の１階部分に賃借開始当時から備え付けられていた棚等であり，賃貸借期間中に備え付けられたものではなく，被控訴人が原状回復義務を負わない。 (イ) 控訴人の主張(イ)は否認する。 第３ 争点に対する判断 １ １階部分と２階部分の賃貸借契約が別個か，一体か及び別個である場合の各賃貸借契約における賃料(1) 認定事実前記認定の事実に証拠（甲１，６，乙１，９の１ないし８，同１５，当審被控訴人本人）及び弁論の全趣旨を併せ考えると次の事実が認められる。 ア Ａは，昭和６１年８月２８日，被控訴人に，本件建物の１ 認定の事実に証拠（甲１，６，乙１，９の１ないし８，同１５，当審被控訴人本人）及び弁論の全趣旨を併せ考えると次の事実が認められる。 ア Ａは，昭和６１年８月２８日，被控訴人に，本件建物の１階部分を賃料月額４万５０００円，保証金６０万円（目的物返還時４０万円返還），賃貸借期間同年９月１日から昭和６３年８月３１日までで貸し渡した。 イ Ａは，平成元年３月３０日，被控訴人に対し，本件建物の２階部分を，賃料月額３万円，敷金３０万円（解約明渡時１８万円返還），賃貸借期間を，同日から平成２年３月２９日までの約束で貸し渡した。 ウ本件建物に対する賃貸借契約は，それぞれ更新により存続してきた。Ａは，平成７年の震災前後，被控訴人に対し，自己の経済的窮状などを訴えたので，Ａと被控訴人は，その頃，１階部分について賃料を月額５万７２５０円に値上げすることで合意した。 エ被控訴人は，上記合意の前後を通じ，１階部分の賃料と２階部分の賃料とを合わせて，当時の賃貸人であるＡに支払っていた。 オ被控訴人は，平成１３年２月，控訴人から急告を受け取り，控訴人代表者であるＢ（以下，「Ｂ」という。）から明け渡しの話し合いを拒絶されて以降，被控訴人は，敷金の返還及び家賃を支払うべき相手等に不安を持ち，被控訴人は，契約書にあるだけの賃料として，とりあえず１階部分につき月額４万５０００円，２階部分につき月額３万円の供託を行ってきた。 (2) 上記認定に反し，控訴人は，不動産競売事件（当庁平成１２年(ケ)第６２１号）の物件明細書である甲１，現況調査報告書である甲２の記載によると，１階部分と２階部分の賃貸借契約は一体であり，賃料は８万７２５０円であって，これに反する被控訴人本人は採用できない旨主張する。 しか である甲１，現況調査報告書である甲２の記載によると，１階部分と２階部分の賃貸借契約は一体であり，賃料は８万７２５０円であって，これに反する被控訴人本人は採用できない旨主張する。 しかし，甲１，２よると，物件明細書や現況調査報告書には，賃料以外については，１階部分と２階部分の賃貸借契約の開始時期，敷金について別個に記載されていることからすると，甲１，２は，必ずしも，１階部分と２階部分の賃貸借契約が一体であることを認めるべき証拠とはいえない。また，賃料についても，甲２の現況調査報告書の記載によると「１階，２階合わせて消費税込みで８万７２５０円を月々払っている。」と記載されているのみである。そうすると，甲１，２によっても，Ａと被控訴人が，１階部分と２階部分のそれぞれの賃貸借契約を合意解約し，後に，一体とする契約を締結したとの事実までを推認することはできない。 (3) (1)ウ認定の事実からすると，１階部分と２階部分で別々に賃料は発生し，平成７年の兵庫県南部地震前後の１階部分の賃料の値上げ以降，本件建物１階部分の賃料は月額５万７２５０円，２階部分の賃料は月額３万円となったものというべきである。 ２ １階部分の契約終了時期（争点(2)）(1) 認定事実前記認定事実に証拠（甲７の１及び３，乙２の１，３の１，８，１１の１，１７，１８，当審控訴人本人，原審及び当審被控訴人本人）及び弁論の全趣旨によれば，次の事実が認められる。 ア平成１３年２月１９日，本件建物につき開始されていた競売手続き（入札期間２月１４日から２月２１日。開札期日平成１３年２月２７日午前１０時）について，控訴人及び被控訴人が入札した。 イ控訴人が，開札期日に自己の競落を知ると，控訴人は直ちに，平成１３年２月２７日 １４日から２月２１日。開札期日平成１３年２月２７日午前１０時）について，控訴人及び被控訴人が入札した。 イ控訴人が，開札期日に自己の競落を知ると，控訴人は直ちに，平成１３年２月２７日付の書面で被控訴人に対し，Ａの名義の建物でなくなった件，賃料が敷金返還請求権と相殺になる件などを通知し，被控訴人は，同日頃，当該書面を受領した。 ウ被控訴人は，１階部分の賃貸借契約を解除する旨の通知を控訴人の連絡先である姫路市広畑区e町fーgと神戸市長田区h町i丁目j番地kに各々発送した他，電話をかけるなど連絡を試み，最終的に，平成１３年３月中旬頃，連絡がつき，被控訴人は，Ｂに対し，１階部分の賃貸借契約を解約する旨の意思表示をした（本件解約の意思表示）。しかし，Ｂは，解約を認めようとせず，被控訴人が退去の日を決めて連絡をしても，「会う必要はない」と主張する等の対応を繰り返した他，「敷金は返さない」との対応を貫いた。 エ被控訴人は，平成１３年４月３１日までに，本件建物１階から退去し，１階部分を明け渡すため，Ｂに対し本件建物１階部分の鍵の受領を求めたが，Ｂはこれにも応じず，同日は経過した。 オ控訴人は，平成１３年５月１日，本件建物を競落した。 (2) 上記認定の事実からすると，被控訴人が控訴人に対し，本件解約の意思表示をした平成１３年３月中頃は，控訴人はいまだ本件建物の競落人ではなく，その所有権を取得しておらず，本件建物１階部分の賃借人たる地位を未だ承継していなかったものであるから，控訴人が競落によって，本件建物所有権を取得した平成１３年５月１日までにされた本件解約の意思表示は，その時点では効力がないと言わざるを得ない。 (3) また，被控訴人は，控訴人が，所有者であるＡから，賃貸借契約を解除す 物所有権を取得した平成１３年５月１日までにされた本件解約の意思表示は，その時点では効力がないと言わざるを得ない。 (3) また，被控訴人は，控訴人が，所有者であるＡから，賃貸借契約を解除する意思表示の受領について代理権を授与されていた旨主張するが，乙３の１によると，控訴人が「家賃は払はなくて良ろしい」と，あたかも賃貸人であるかのような内容を記載した「急告」と題する書面を被控訴人に送付した事実は認められるものの，その事実のみでは，代理権の授与を推認することはできず，他に，被控訴人の上記主張を認めるに足る証拠はない。 したがって，解除の意思表示の効果が当時の賃貸人であるＡに帰属しない。 (4) なお，被控訴人は，控訴人に対して，真意に基づき反復継続して，解約の意思表示を行っており，それら意思表示を，権限がない控訴人が受領していたことは上記認定のとおりであって，控訴人としては，被控訴人はそれ以降も，継続して，１階部分の賃貸借契約の解約を望み続けることを知っていたものであるから，控訴人が，本件建物を競落し，本件建物の所有者となって，それらの意思表示を受領する権限が生じた平成１３年５月１日の時点で，同年３月から４月頃までになされた解除の意思表示の効力が生じると解するのが相当である。 そして，前提事実で認定したとおり，賃貸人が，１階部分の賃貸借契約を解約するには，１か月前の解約の意思表示が必要であることからすると，解約により賃貸借契約が終了したのは，同年５月３１日の経過によるものと解される。 ３ １階部分の明渡ないし明渡と同視できる時期(1) 前提事実に（甲４，８，９の２及び３，乙１０の１，同１４の１，当審控訴人本人，原審及び当審被控訴人本人）及び弁論の全趣旨を併せ考えると，以下の事実が認められ いし明渡と同視できる時期(1) 前提事実に（甲４，８，９の２及び３，乙１０の１，同１４の１，当審控訴人本人，原審及び当審被控訴人本人）及び弁論の全趣旨を併せ考えると，以下の事実が認められる。 ア被控訴人は，本件建物の１階部分を喫茶店として使用するために，本件建物１階部分の正面玄関にあたる部分の外壁に，店舗名を記したテントを付属させた。 被控訴人が，本件建物１階部分を借り受けた際に，湯沸器，棚は既に，存在したが，それを設置したのが前借り主かＡかは不明である。 イ被控訴人は，平成１３年３月頃，本件解約の意思表示をした頃から，同年４月３０日に１階部分を退去するので，１階部分の鍵を受領するように電話で，Ｂに申し出た。Ｂは，この申し出に対し，話合いに応じようとする態度を見せず，被控訴人と会うことも拒絶して，被控訴人からの電話を切るなどしていた。 ウ被控訴人は，鍵を返還することができず，その処理を代理人に依頼し，平成１３年４月３０日までに，賃借開始期から付属していた什器と１階正面部分のテントを除き，家財道具を引き払った。テントやその什器については，交渉により対応しようと考えていたため，撤去しなかった。 エ Ｂは，平成１３年４月３０日以降も鍵を受領せず，同年８月７日，控訴人が被控訴人に，２階部分の明渡を求めて訴訟を提起した際（本訴請求）も，鍵の受領を拒否した。 オ被控訴人は，平成１３年５月２７日，関西電力との間で，本件建物１階部分についての電力供給契約を解約した。 カ Ｂは，平成１３年１２月３日，本件建物１階部分の鍵を受領し，平成１４年１０月頃，被控訴人が付属させたテントを除去した。 (2) ところで，建物賃借人は賃貸借契約上の義務として，そ カ Ｂは，平成１３年１２月３日，本件建物１階部分の鍵を受領し，平成１４年１０月頃，被控訴人が付属させたテントを除去した。 (2) ところで，建物賃借人は賃貸借契約上の義務として，その終了後，建物を現状に服し，かつ，賃貸人から預かった鍵などを返還するなどして，建物を賃貸人に返還する義務を負うと解されるが，返還するに当たって賃貸人の協力がなければその義務を果たせないような場合には，賃借人側で，社会的に相当な手段を全て採った場合には，賃貸人の受領遅滞が成立し，賃借人が明け渡し義務違反に基づく責任を免れることは勿論，信義則上，敷金返還においても，明渡があったと同様に扱うのが妥当である。 そして，被控訴人は，遅くとも平成１３年５月３１日までには，本件建物から退去し，Ａが設置した可能性があるので，被控訴人に撤去義務があるとはいえない什器の他には，自ら設置したテントの撤去については控訴人と相談して進めるため，それを残し，控訴人代表者Ｂに対し，鍵の受領を含め，１階部分の明渡の受領を求めたというのである。 このうち，鍵の点については，Ｂが受領することは容易であるのにそれを敢えて拒んでいることからすると，明らかに受領遅滞であるし，テントの点については，それを撤去するには，本件建物に一定の工事をしなければならないので，控訴人と相談する必要があるとした被控訴人の判断は合理的であり是認され，控訴人は，鍵の受領や１階部分自体の返還を拒み，交渉を拒否しながら，なおかつ，鍵を受領した情況において，そのような主張をするのは，再三再四にわたって取り外しを求めてきた経緯があるなど特段の事情のないかぎり，濫用的主張であると考えられるし，問題とされているテント自体，簡易な工事によって容易に除去できることを合わせ考えると，原状回復義務 わたって取り外しを求めてきた経緯があるなど特段の事情のないかぎり，濫用的主張であると考えられるし，問題とされているテント自体，簡易な工事によって容易に除去できることを合わせ考えると，原状回復義務違反として評価され得ることを考えれば，控訴人自身本件で主張するように，原状回復義務違反として評価すべき問題であるから，テントの除去がないことによって，被控訴人が自らすることのできる相当な措置をしなかったと解することはできない。 そうすると，被控訴人は，信義則上，自ら行うべき措置を講じたと解することができ，被控訴人は，信義則上１階部分を明渡したと同視し得る。 ４ ２階部分の賃貸借契約終了時期(1) 認定事実前提事実に証拠（乙４の１ないし３，５の１ないし３，９の１ないし７，１９の１，２，２０の１，２，当審控訴人代表者，当審及び原審被控訴人）及び弁論の全趣旨を併せ考えると，以下の事実が認められる。 ア被控訴人は，２階部分の賃料について，控訴人を被供託者として，平成１３年４月２５日から６月２８日まで，同年５月分から７月分までの賃料として月３万円を供託した。 イ控訴人は，賃料は月８万７２５０円である旨を主張して，平成１３年８月７日，被控訴人に対し，訴状をもって賃料不払いに基づく契約の解除の意思表示を行うと同時に本件建物２階部分の明け渡し請求及び明け渡しを求めて本件訴えを提起した。 ウ被控訴人は，平成１３年７月３１日から９月２８日までの間に，本件建物の２階部分の同年８月分から９月分までの賃料として，それぞれ３万円を供託し，同年１０月３０日，本件建物２階部分の契約を解除する意思を記載した書面を，姫路市広畑区e町f－gと神戸市長田区h町i丁目j番地kの控訴人の連絡先に内容証明郵便で 賃料として，それぞれ３万円を供託し，同年１０月３０日，本件建物２階部分の契約を解除する意思を記載した書面を，姫路市広畑区e町f－gと神戸市長田区h町i丁目j番地kの控訴人の連絡先に内容証明郵便で，控訴人に対し送付するなどした。 エ上記２通の内容証明郵便は，同年１１月１０日頃，保管期間の経過によりそれぞれ被控訴人に返還され，それに対して，被控訴人は，直ちに普通郵便によって，同一の内容を記した書面を控訴人の上記２カ所の連絡先に送付し，控訴人は，その頃，それらの書面をいずれも受領した。 (2) 上記認定事実によると，本件建物２階部分の賃貸借契約を解除する旨の被控訴人による意思表示が，普通郵便によって，遅くとも平成１３年１１月１５日には，控訴人に到達したと推認できるから，これは，前提事実で認定した控訴人が承継した賃貸借契約上，５条１項の条項の適用による，有効な解除の意思表示に当たると解されるから，これを受領してから１ヶ月の経過，すなわち，平成１３年１２月１５日の経過をもって，本件建物２階部分の賃貸借契約は終了したこととなる。 (3) なお，付言するに，本件訴状送達日である平成１３年８月１１日に，控訴人による本件建物２階部分の賃貸借契約を解除する旨の意思表示が被控訴人に到達したことが認められるが，上記認定事実および２階部分の賃料が月額３万円であったという事実からすると，被控訴人に賃料不払の事実その他債務不履行の事実は認められず，解除の効果は発生しないため，同日の解除の効力はない。 ５ ２階部分の明け渡し時期(1) 認定事実前提事実に（乙１３，１６の１，当審控訴人代表者，原審及び当審被控訴人本人）及び弁論の全趣旨を併せ考慮すると，次の事実が認められる。 ア被控訴人は，自らが契約終了の 定事実前提事実に（乙１３，１６の１，当審控訴人代表者，原審及び当審被控訴人本人）及び弁論の全趣旨を併せ考慮すると，次の事実が認められる。 ア被控訴人は，自らが契約終了の日と指定した平成１３年１１月３０日までに，明け渡しに際して鍵を受領することをＢに申し出るとともに，２階部分の荷物を全て搬出した。 イ被控訴人と控訴人との間には，当時既に本件訴訟が係属しており，本件訴訟係属中，被控訴人はＢに対し，２階部分の鍵を受領するように裁判外で再三求めたが，Ｂは，その受領を拒否し，何も受け付けないという態度を貫いた。 ウ Ｂは，平成１３年１２月，１，２階部分の鍵を，被控訴人から受領した。 (2) ところで，賃借人は賃貸借契約終了後も契約上の義務として，目的物を賃貸人に返還する義務を負うと解されるところ，賃貸人が受領に協力なくしては返還義務を果たせず，それ以外の手段を全て採った場合には，受領遅滞が成立し，賃借人が明け渡し義務違反に基づく責任を免れることはもちろん，敷金返還請求においては，明渡があったと同視するのが信義則上妥当である。 本件でこれをみると，平成１３年１１月３０日の時点で，１階部分と同様に明渡と同視しうるものと解するのが相当である。 なお，２階部分について，控訴人は，１階部分のテントと同様の主張をして，看板の除去までは明渡の履行がないと主張するが，これまでに認定してきた控訴人の態度，鍵を明け渡した状況，看板の除去が原状回復義務違反の問題と評価しうることから，看板の除去を怠っていたことの一時をもって，明渡と同視できないとは言えない。 ６ １階部分の原状回復義務違反及び２階部分の用法遵守義務違反(1) 証拠（甲２，４，６，９ないし１５（枝番のある物は枝 去を怠っていたことの一時をもって，明渡と同視できないとは言えない。 ６ １階部分の原状回復義務違反及び２階部分の用法遵守義務違反(1) 証拠（甲２，４，６，９ないし１５（枝番のある物は枝番を含む。），乙１，１４の①ないし⑨，当審被控訴人本人）及び弁論の全趣旨によると，次の事実が認められる。 ア被控訴人は，昭和６３年頃から本件建物１階部分で喫茶店を営むなどして利用するようになり，平成元年から２階部分で囲碁クラブなどとして利用するようになった。 被控訴人が，本件建物１階部分を借り受けた時点で，換気扇，給湯器，棚，炊事場等の什器は備え付けられていたが，被控訴人は，それを設置したのが前賃貸人か，Ａかは知らない。 イ本件建物は，平成７年１月１７日の兵庫県南部地震で，半壊認定を受けたことがあり，その後，Ａが外壁面の損傷については吹きつけによる補修工事を行ったものの，２階，３階については，内壁面の亀裂，雨漏りのおそれがある状態であった。 ウ平成１３年４月末日頃，本件建物１階部分，２階部分の様子は，棚，炊事場，換気扇などが設置されている状況であり，その他の残存物や目立った破損は見られなかった。 エ平成１３年４月末頃，被控訴人が本件建物１階部分の荷物を搬出し，同年５月末頃の様子は，本件建物の１階部分には目立った残存物はなく，一見して空き家とされる状態であった。 オ平成１４年９月３０日頃，本件建物の１階部分は，乙１４号証⑤乃至⑦で撮影されていた家具の一部らしき材木片が散在し放置され，２階部分の便所のドアのガラスは割れていたほか，２階部分内部の内壁には，破損および汚損が見られた。 カ本件建物の外壁には，被控訴人により，２階部分外壁に「囲碁」とされる 在し放置され，２階部分の便所のドアのガラスは割れていたほか，２階部分内部の内壁には，破損および汚損が見られた。 カ本件建物の外壁には，被控訴人により，２階部分外壁に「囲碁」とされる看板が附属され，１階部分外壁に店舗名を記したテントが附属させられていた。 キ控訴人は，平成１４年１０月末頃，２４万２５５０円の費用をかけて本件建物の補修およびリフォームを行い，その際，外壁部分のテント及び看板の撤去，２階部分の便所のドアの修繕等を行ったが，うち１階テントの撤去に要した費用は２万７３００円（消費税込），看板はずし処分に要した費用は８４００円（消費税込）である。 (2) １階部分については，以上の事実及びこれまでに認定した事実から判断するに，被控訴人は，乙１４の各写真を撮影した直後から目的物の引渡しを控訴人に対して求めているのであって，被控訴人が，乙１４の各写真を撮影した後に附属什器等の家具を破損したことは認め難い。また，被控訴人が１階部分を明け渡した際には，棚などの什器が残されていたが，これらが，被控訴人ないし前主が設置したと認められる証拠はないから，これらの残存物について被控訴人が，原状回復義務を負うものではない。 次に，２階部分の破損についてであるが，敷引の範囲内で考慮すべき摩耗等を超えて，被控訴人が原状回復すべき義務があるほどの破損を生じさせたと認めるに足りる証拠はなく，かえって，内壁に見られる亀裂及びシミは，兵庫県南部地震によるものと窺える。 他方で，外壁に附属された看板及びテントについては，被控訴人が，附属したものであるから，撤去義務を負うところ，前記のとおり，被控訴人は，この義務を履行しなかったので，その撤去費用相当額について，被控訴人が損害賠償責任を負う。 いては，被控訴人が，附属したものであるから，撤去義務を負うところ，前記のとおり，被控訴人は，この義務を履行しなかったので，その撤去費用相当額について，被控訴人が損害賠償責任を負う。 そして，現に，控訴人は，１階テントの撤去に２万７３００円，看板の撤去に８４００円を要したところ，その工事内容に鑑みると，テント及び看板の撤去は話し合いにより解決すると被控訴人が考えていたことを考慮しても，その額は相当であり，これらは，それぞれ１階部分，２階部分の返還されるべき敷金額から控除されるべきである。 ７ 請求に対する判断(1) 本訴請求についてア ２階部分の未払賃料ないし賃料相当損害金額前記のとおり，この賃貸借契約は，平成１３年１２月１５日をもって終了しており，賃料は同日まで発生することになるが，前提事実で認定のとおり，解約時の賃料は日割計算される。また，被控訴人が，それ以降，占有していたとは認められないから，賃料相当損害金は発生しない。 そして，控訴人が請求するのは同年５月以降分であるが，前提事実のとおり，被控訴人は，同年１０月分まで弁済しており，それ以降分を支払ったと認めるに足りる証拠はない。 したがって，被控訴人は，控訴人に対し，同年１１月分の賃料３万円と同年１２月分の賃料１万４５１６円の合計４万４５１６円の支払義務がある。 イ １階部分の未払賃料ないし賃料相当損害金額前記のとおり，この賃貸借契約は，平成１３年５月３１日をもって終了しており，賃料は同日まで発生することになる。また，被控訴人が，それ以降，占有していたとは認められないから，賃料相当損害金は発生しない。 そして，控訴人が請求するのは同年５月以降分である おり，賃料は同日まで発生することになる。また，被控訴人が，それ以降，占有していたとは認められないから，賃料相当損害金は発生しない。 そして，控訴人が請求するのは同年５月以降分であるが，前提事実のととおり，被控訴人が支払ったのは同年４月分の一部を支払ったのみで，それ以降分を支払ったと認めるに足りる証拠はない。 したがって，被控訴人は，控訴人に対し，同年５月分の賃料５万７５０円の支払義務がある。 ウしかし，後記のとおり被控訴人については，１階部分，２階部分の各賃貸借契約において，上記未払賃料債権を超える敷金返還請求権が発生するところ，敷金返還請求権は，上記未払賃料債権に当然充当されるから，実体法上は，控訴人の本訴請求は，理由がないこととなり，本来，本訴請求には理由がないことになるが，被控訴人からの控訴がないので，控訴人に不利益に変更することが許されず１１月分の賃料の支払を認める原判決を変更することはできないので，３万円の限度で本訴請求を認める原判決の主文を維持する。 (2) 反訴イ事件以上認定の事実によると，本件建物１階部分については，明渡時に敷金４０万円を返還する敷金契約が被控訴人とＡとの間に存在し，平成１３年５月１日に控訴人が本件建物の所有者となったことで，本件建物１階部分の敷金の返還義務を控訴人が承継したこと，被控訴人が契約終了により建物を明け渡したことがいずれも認められるから，被控訴人は控訴人に対し，敷金の返還を請求することができる。 ６(2)で検討したとおり，１階部分のテントの撤去費用２万７３００円は原状回復義務違反に基づく損害賠償として，敷金から控除されるべきものである。 また，上記のとおり，５万７２５０円の未払賃料債務も，返還される敷金から控除 部分のテントの撤去費用２万７３００円は原状回復義務違反に基づく損害賠償として，敷金から控除されるべきものである。 また，上記のとおり，５万７２５０円の未払賃料債務も，返還される敷金から控除される。 したがって，以上の金額を控除した３１万５４５０円について，控訴人は被控訴人に対して返還する義務を負う。 (3) 反訴ロ事件以上認定の事実によると，本件建物２階部分については，明け渡し時に敷金１８万円を返還する敷金契約が被控訴人とＡとの間に存在し，平成１３年５月１日に控訴人が本件建物の所有者となったことで，本件建物２階部分の敷金の返還義務を控訴人が承継したこと，被控訴人が同年１１月末日に建物を明け渡したこと，同年１２月１５日に賃貸借契約が終了したことがいずれも認められるから，被控訴人は控訴人に対し，同年１２月１５日の経過をもって，敷金の返還を請求することができる。 ６(2)で検討したとおり，２階部分の看板の撤去費用８４００円も，(2)同様２階部分の敷金から当然控除されるものである。 また，上記のとおり，４万４５１６円の未払賃料債務も，返還される敷金から控除されるべきであるが，３万円については，原判決の主文を維持せざるを得ないので，残り１万４５１６円について２階部分の敷金から当然控除されるべきこととなる。 したがって，以上の金額を控除した１５万７０８４円について，控訴人は，被控訴人に返還する義務がある。 第４ 結論よって，控訴人の本訴請求は，３万円の限度で支払を認める原審の判断を維持することとし，被控訴人の反訴イ事件における請求は，３１万５４５０円及びこれに対する平成１３年６月１日から年５分の割合による遅延損害金の支払いを命じる限度で理由があるからその限度で 原審の判断を維持することとし，被控訴人の反訴イ事件における請求は，３１万５４５０円及びこれに対する平成１３年６月１日から年５分の割合による遅延損害金の支払いを命じる限度で理由があるからその限度で認容することとし，同反訴ロ事件における請求は，１５万７０８４円の支払い及びこれに対する平成１３年１２月１６日から年５分の割合による遅延損害金の支払いを命じる限度で理由があるからその限度で認容することとし，その余の請求は失当として棄却すべきであるから，これと異なる原判決を変更することとし，訴訟費用は，民事訴訟法６７条２項前段，６１条，６４条本文を，仮執行宣言について同法２５９条１項を適用して，主文のとおり判決する。 神戸地方裁判所第６民事部裁判長裁判官松村雅司 裁判官水野有子裁判官三宅知三郎
▼ クリックして全文を表示