主文 １ 原判決中被控訴人に関する部分を取り消す。 ２ 被控訴人が平成８年２月９日付けでした原判決別紙物件目録記載の建物の取得に対する不動産取得税賦課決定処分のうち，課税標準額１億０１７８万４０００円，納付すべき税額４０７万１３００円を超える部分を取り消す。 ３ 控訴人の被控訴人に対するその余の請求を棄却する。 ４ 訴訟費用は，第１，２審を通じ，これを２分し，その１を被控訴人の，その余を控訴人の負担とする。 事実及び理由 第１ 当事者の求めた裁判 １ 控訴人(１) 原判決中被控訴人に関する部分を取り消す。 (２) 被控訴人が平成８年２月９日付けでした原判決別紙物件目録記載の建物の取得に対する不動産取得税賦課決定処分のうち，課税標準額９５７３万２０００円，納付すべき税額３８２万９２００円を超える部分を取り消す。 ２ 被控訴人控訴棄却第２ 事案の概要 １ 控訴人は，平成７年１０月３０日，原判決別紙物件目録記載の建物（茨城県結城市所在，鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺平家建，店舗，床面積１１８０．７９㎡，本件建物）を新築し，同年１１月に使用を開始した。被控訴人は，平成８年２月９日付けで，本件建物の取得に対し，課税標準額１億０８５７万１０００円，納付すべき税額４３４万２８００円とする不動産取得税賦課決定（本件処分）をした。本件は，控訴人が，本件建物取得時の適正な時価は，９５７３万２０００円を上回ることはないなどとして，本件処分のうち，課税標準額９５７３万２０００円，納付すべき税額３８２万９２００円を超える部分の取消しを求める事案である。 原判決は，本件処分における課税標準額は本件建物取得時の適正な時価を下回るとして，控訴人の請求を棄却した。これに対し， ０円，納付すべき税額３８２万９２００円を超える部分の取消しを求める事案である。 原判決は，本件処分における課税標準額は本件建物取得時の適正な時価を下回るとして，控訴人の請求を棄却した。これに対し，控訴人が不服を申し立てたものである。 ２ 以上のほかの当事者の主張は，次のとおり付加するほか，原判決の事実欄第２（２頁以下）記載のとおりであるから，これを引用する。 （控訴人の当審における主張）(１) 不動産取得税の課税標準について不動産取得税の課税標準は，その不動産を取得したときの価格であり（地方税法７３条の１３第１項），その価格とは，「適正な時価」をいう（同法７３条５号）。不動産の適正な時価とは，正常な条件の下に成立する当該不動産の取引価格である。本件建物のような店舗として利用される家屋の新築の場合には，一方で，請負人においては，建築に必要な資材費，労務費，設計管理費に適正な利益を上乗せした金額を下回ってはならないという要請があり，他方で，施主においては，収益還元的視点から建築費がその家屋から上がる収益で回収できる費用を上回ってはならないという要請がある。そこで当事者間で建築費の交渉がされ，正常な条件の下で取引価格が形成されるのである。したがって，請負人と施主との間に特殊の関係等のない独立した契約当事者間で，新築家屋について約定された工事請負価格があるときは，これが取得時の家屋の価格を最も正確に反映しているというべきである。本件建物の建築工事費及び開発費から看板，舗装，外構といった本件建物以外の部分に係る建築工事費及びこれに比例する開発費を控除した本件建物の実質取得価格は，９３９７万１６３７円である。 (２) 再建築価額評価法の問題点ア家屋の価格は，固定資産評価基準においては，再建築費を基準として算定される。 それは，評価のばらつ した本件建物の実質取得価格は，９３９７万１６３７円である。 (２) 再建築価額評価法の問題点ア家屋の価格は，固定資産評価基準においては，再建築費を基準として算定される。 それは，評価のばらつきを防ぎ，課税処分の公平を実現するものであるといわれている。 ところが，その評価基準によってされた評価額は，現実には評価者により極めて大きな価格差がある。控訴人は，全国に構造，仕様，部材を標準化した店舗を多数建築しているが，平成１２年に取得した店舗建物についてみても，控訴人が支出した実建築費以上に，課税標準の価格偏差が大きく，また，実建築費を上回る課税評価がされた例が相当数にのぼる。こうした実情からすれば，「現実の取得価額には個別事情による偏差があるが，再建築価額は家屋の価格の構成要素として基本的なものであり，適切な評価方法である」との建前は，もはや幻想でしかない。 イ控訴人は，本件処分が平成６年度の固定資産評価基準を適切にあてはめたものであること（評価の基準適合性）自体を特に争うものではないが，本件では，評価基準が定める評価の方法によっては，適正な時価を算出することができない特別の事情がある。すなわち，建物の建築物価水準の下落傾向が続く場合には，一定の過去における建築物価をもとに算定され，３年に一度しか改訂されない標準評点数を用いて再建築費を積算する評点式評価法は，不合理な結論に至る場合がある。平成６年度の固定資産評価基準における標準評点数は，平成４年１月現在の東京都（特別区の区域）の建築物価水準をもとに積算されたものとされている。しかし，それがいかなる指標に基づいた建築物価を基礎としているのか明らかではなく，それ自体の信頼性に疑問がある。その上，平成４年から本件建物が建築された平成７年までの間，建築物価水準は毎年下落し続けており，このような なる指標に基づいた建築物価を基礎としているのか明らかではなく，それ自体の信頼性に疑問がある。その上，平成４年から本件建物が建築された平成７年までの間，建築物価水準は毎年下落し続けており，このような事態は，評価基準においても予定していないところである。この間の建築物価の下落率は，建物全体においては，１１．０５％，構造別のうちの鉄骨造においては，１１．８３％という大幅なものである。このことは，固定資産評価基準の再建築費評点基準表にも反映されており，平成７年１月の建築物価水準をもとに積算された平成９年度の固定資産評価基準における標準評点数は，平成６年度のそれに比べて多くの項目で評点が下がっている。本件処分における被控訴人の評点評価を平成９年度固定資産評価基準における評点に引き直して算定すると，課税標準額は１億０１３２万４３６９円となる。この点からも，本件処分における課税標準額が本件建物の適正な時価を超えていることが明らかである。土地の評価においては，いわゆる７割評価基準により，こうした事態にも一定の幅で課税処分の謙抑性を保つことが可能である。ところが，家屋の評価においては，そのような課税処分の謙抑性が保たれていないのである。 (３) 鑑定による評価額について原判決は，本件建物の適正な時価について，鑑定人Ａによる鑑定の結果（Ａ鑑定）によれば，１億０９４７万円であるとして，請求を棄却した。しかし，Ａ鑑定は次のような点から採用することはできず，少なくとも，そのような難点のない不動産鑑定士Ｂ作成の不動産鑑定評価書（甲８，Ｂ鑑定）による１億０１７８万４０００円をもって適正な時価とすべきである。 ア Ａ鑑定においては，平成１２年１１月１３日付け不動産鑑定書により，いったん１億０６５０万２０００円との鑑定結果を出していたにもかかわらず，設計管理費の項目 ０円をもって適正な時価とすべきである。 ア Ａ鑑定においては，平成１２年１１月１３日付け不動産鑑定書により，いったん１億０６５０万２０００円との鑑定結果を出していたにもかかわらず，設計管理費の項目を挙げながらこれを０円と査定したこと，時点修正の指数を鑑定時点である平成７年１１月のものではなく，平成７年平均のものを用いたことを指摘され，平成１３年４月２７日付け不動産鑑定補正書により，１億０９４７万円と修正することを余儀なくされている。設計管理費につきこのような錯誤を犯す鑑定人Ａの専門性，習熟性には強い疑念が残る。 イ Ａ鑑定においては，その基礎となった見積もりをＣ株式会社という規模も大きくないと考えられる１社のみから取っており，その信用性には疑問がある。 ウ Ａ鑑定が時点修正のために用いた建築費指数の一部（平成１２年７月の「仮設」の項目の建築費指数）に不適切なものがある（９８．２ではなく，９８．３）。 エ Ａ鑑定では，石・タイル工事につき，御影石貼りの材料費（１㎡当たり８０００円ないし１万円）と貼り手間を合わせた工事単価を１㎡当たり１万６０００円（５０㎝角のもの）ないし１万５５００円（６０㎝角のもの）としているが，材料費の１㎡当たり単価として４０００円ないし７０００円を示す工事契約書及び見積書からみて，明らかに高価にすぎる。また，Ａ鑑定においては，本件建物に用いられた御影石の材質，加工精度，施工精度が低いものであることを十分吟味していない。原判決は，中国産御影石の価格は，上記工事契約書及び見積書の日付である平成１１年ないし１３年当時より，本件建物建築当時（平成７年当時）の方が高価であったと推認できること，本件建物の御影石は，控訴人自ら中国から輸入し，施工業者に卸したものであり，客観的時価より安価であったと推認できることから，Ａ鑑定を相当 建築当時（平成７年当時）の方が高価であったと推認できること，本件建物の御影石は，控訴人自ら中国から輸入し，施工業者に卸したものであり，客観的時価より安価であったと推認できることから，Ａ鑑定を相当としている。しかし，Ａ鑑定が１㎡当たりの単価を８０００円ないし１万円としたのは平成１２年当時の価格なのであるし，平成７年当時，控訴人が施工業者に御影石を卸す際には，自社物件の建築の場合も，他社物件の場合と同様，利益分の上乗せをして卸していたのであり，上記の点は理由にならない。 オ Ａ鑑定における土工事及び屋根工事の単価は，本件建物の実際の建築費はもとより，民間工事よりは一般に高価と評価される公共工事に用いられる建設物価と比較しても高価にすぎる。 原判決は，建設物価は一般的な工事規模における建設費用の定価を示したものにすぎず，施工量の多寡，異なる施工方法の採用等特殊な事情を含まず，これのみを理由として，価格の高低は考えられないとする。しかし，本件ではそのような特殊な要因は見当たらない。また，原判決は，控訴人の店舗で，延床面積や仕様がほぼ共通なものが全国に３６０あるとすれば，本件建物の工事については，地域の実情に特に精通した地元の建設業者や控訴人から多数回請け負っていることにより大幅な値引きが可能となるような建設業者が請け負ったものと推認でき，本件建物の工事における実建築費には，控訴人固有の特殊な条件による可能性もあるとするが，全くの憶測にすぎない。 カこれに対し，Ｂ鑑定は，控訴人の依頼にかかる私的鑑定ではあるが，鑑定士としての経歴，経験には何ら問題はなく，自己が採用した方式の適合性，合理性，その方式の留意点に対する配慮，対立する方式を採用しなかった理由，利用した補助者の資質，石・タイル工事における留意点と採用した単価の合理性，値引率を決定する なく，自己が採用した方式の適合性，合理性，その方式の留意点に対する配慮，対立する方式を採用しなかった理由，利用した補助者の資質，石・タイル工事における留意点と採用した単価の合理性，値引率を決定するに当たっての判断過程のいずれにも問題は見当たらない。 （被控訴人の当審における主張）(１) 不動産取得税の課税標準は，不動産取得時の適正な時価，すなわち正常な条件の下に成立する取引価格であるが，地方税法７３条の２１第２項によれば，本件建物のように課税台帳に固定資産の価格が登録されていない不動産については，同法３８８条１項の定める固定資産評価基準によって課税標準となる価格を決定するものとされている。そして，固定資産評価基準に従って決定した価格は，評価基準が定める評価の方法によっては再建築費を適切に算定することができない特別の事情等の存しない限り，家屋の適正な時価と推認するのが相当である。 (２) 家屋が新築される場合においても，その実際の請負代金価格をもって，直ちに正常な条件下で成立した取引価格と認めることは正当ではない。正常な条件下に成立する取引価格を一義的に確定する手段，方法が確立しているものではなく，家屋の場合は，土地の場合と異なり，当該家屋の本来の価値のほかに，敷地の場所的条件や当事者の主観的事情等によってその取引価格が大きく左右され，家屋固有の価格が，公開された市場によって形成されることはほとんど期待できない。実際の取引（新築の場合の請負契約も含む。）における家屋の取得価格においては当事者間の恣意性は避けられず，これを客観的な価値と評価することはできない。このため，再建築価額を評価するという固定資産評価基準による評価が定められているのである。評価基準に基づき家屋の価格を求めることにより，実際の取引における恣意性を排除し，納税者から要 ことはできない。このため，再建築価額を評価するという固定資産評価基準による評価が定められているのである。評価基準に基づき家屋の価格を求めることにより，実際の取引における恣意性を排除し，納税者から要請される法的安定性や予測可能性と課税庁に要請される取扱いの公平性，画一性を達成することができる。 (３) 控訴人は，本件建物に適用された評価基準は平成６年度固定資産評価基準であり，その評点数は，平成４年１月の建築物価をもとに作成されたものであると論難する。しかし，地方税法は税負担の安定を図り，課税事務の安定化の観点から，原則として基準年度の課税標準額である価格を３年間据え置くこととしており，平成７年１０月建築の本件建物につき，平成８年１０月２４日に告示された平成９年度固定資産評価基準を適用することは事実上不可能である。また，平成６年度固定資産評価基準に従って決定された本件建物の価格が適正な時価を上回っていないことは，本件建物建築時の建築物価水準によって算定したＡ鑑定の評価額からも明らかである。なお，Ｂ鑑定とＡ鑑定との評価額の差は６％程度であり，その誤差は，不動産鑑定において通常生ずる誤差として許容範囲内のものである。 (４) 本件建物の実際の建築費においては，本体工事において１７．４％の，空調工事においては２８％の，通常では考えられない大幅な値引きがされている。また，控訴人自らが輸入した中国産御影石が石・タイル工事に使用されている。こうした特殊事情を考慮することなく，上記建築費をもって適正な時価を評価することは妥当ではない。 第３ 当裁判所の判断 １ 不動産取得税の課税標準について(１) 固定資産税の課税標準である不動産の価格である適正な時価とは，正常な条件の下に成立する当該不動産の取引価格である。地方税法は，固定資産の評価の基準並びに評 不動産取得税の課税標準について(１) 固定資産税の課税標準である不動産の価格である適正な時価とは，正常な条件の下に成立する当該不動産の取引価格である。地方税法は，固定資産の評価の基準並びに評価の実施の方法及び手続を固定資産評価基準にゆだね，市町村長は，この評価基準によって，固定資産の価格を決定しなければならないと定めている（同法３８８条１項，４０３条１項）。しかし，これは適正な時価を算定するための技術的かつ細目的な基準を定めることをゆだねたものであり，賦課期日における客観的な交換価値を上回る価格を算定することまでをゆだねたものではない。したがって，固定資産評価基準に従って決定された不動産の価格が，適正な時価を上回るときは，その上回る限度において，当該価格の決定は違法となる。 固定資産評価基準の定める家屋の評価の方法は，家屋の再建築費評点数を基礎として，これに損耗の状況による減点等を行って評点数を付設し，当該評点数を評点１点当たりの価額に乗じて各個の家屋の価額を求める方法（再建築価額評価法）である。評点１点当たりの価額は，自治大臣（現総務大臣）が別に指示する「物価水準による補正率」と「設計管理費等による補正率」とを相乗した率を乗じて得た金額とされる。再建築費評点数については，自治大臣が定めた再建築費評点基準表に基づいて算定される。 このような評価の方法は一般的な合理性を肯定することができ，固定資産評価基準に従って決定した価格は，この評価基準が定める評価の方法によっては再建築費を適切に算定することができない特別の事情等の存しない限り，家屋の適正な時価であると推認することができ，これが適正な時価を超えるものと判断するには，上記特別の事情の存することを要する。 （以上につき，最高裁平成１０年（行ヒ）第４１号同１５年６月２６日第一小法廷判決 正な時価であると推認することができ，これが適正な時価を超えるものと判断するには，上記特別の事情の存することを要する。 （以上につき，最高裁平成１０年（行ヒ）第４１号同１５年６月２６日第一小法廷判決及び最高裁平成１１年（行ヒ）第１８２号同１５年７月１８日第二小法廷判決参照。）(２) 不動産取得税の課税標準である不動産取得時の当該不動産の価格は，固定資産税と同様に「適正な時価」とされているところ，これは正常な条件の下に成立する当該不動産の取引価格であると解される。地方税法７３条の２１第２項によれば，本件建物のように課税台帳に固定資産の価格が登録されていない不動産については，同法３８８条１項の定める固定資産評価基準によって課税標準となる価格を決定するものとされている。したがって，不動産取得税の課税標準となる適正な時価に関しても，上記（１）と同様に解することができ，評価基準に従って決定された不動産の価格が適正な時価を上回るときは，その上回る限度において，当該価格の決定は違法となる。 ２ 本件建物の建築費及び再建築費について(１) 当事者間に争いのない事実に加え，証拠（甲５，１０，１３，１５，１９，乙１，３，５，６，１０，１９）及び弁論の全趣旨によれば，以下の事実が認められる。 ア控訴人は，総合衣料スーパーを全国展開している株式会社であり，全国に，その床面積，構造，仕様，部材等が概ね共通する多数の販売店舗を建築している。本件建物は，平成７年１０月に新築され，同年１１月から使用が開始されたものである。 イ控訴人は，本件建物の建築に関し，Ｄ株式会社等の請負人に対し，その建築工事費等（測量費，設計費等の開発費を含む。）として，総計１億１２９５万円を支払っている。この金額から，外構工事，舗装工事及び看板工事という本件建物以外の部分の工事費とこれ 等の請負人に対し，その建築工事費等（測量費，設計費等の開発費を含む。）として，総計１億１２９５万円を支払っている。この金額から，外構工事，舗装工事及び看板工事という本件建物以外の部分の工事費とこれに開発費を工事費に応じて按分した金額の合計１８９７万８３６３円を控除した場合の金額は，９３９７万１６３７円となる。 ウ本件建物の取得時の再建築費の評価は，平成６年度の固定資産評価基準によってされ，別表第１２の非木造家屋再建築費評点基準表に基づいて評点数が付設された。平成６年度の再建築費評点基準表の標準評点数は，平成４年１月現在の東京都（特別区の区域）における物価水準により算定した工事原価に相当する費用に基づいて算出されたとされ，その費用の１円を１点として表している。評点１点当たりの価格は，自治大臣が別に指示する金額を基礎として市町村長が定めるとされており，平成５年１１月２２日の通達により，自治大臣が別に指示する金額は現行どおりとされ，評点１点当たりの補正率は，非木造家屋については，全市町村を通じ，物価水準による補正率が１．００，設計管理費等による補正率が１．１０とされている。 エ被控訴人は，本件建物につき，平成６年度の固定資産評価基準における非木造家屋再建築費評点基準表の標準評点数に基づき，工事形態，地盤，施工の程度による補正の要否を個別に検討した上で，部分別の評点数を積算し，再建築費評点数を９８７０万１２１３点と算定し，評点１点当たりの補正率を乗じて，その評価額を１億０８５７万１３３４円とした（新築の家屋の場合，損耗の状況による減点補正は適用されない。）。なお，固定資産評価基準においては，市町村長は，家屋の構造等の実態から特に必要があるときは，再建築費評点基準表に所用の補正を行い，これを適用することができるとされているが，本件において れない。）。なお，固定資産評価基準においては，市町村長は，家屋の構造等の実態から特に必要があるときは，再建築費評点基準表に所用の補正を行い，これを適用することができるとされているが，本件においては，そのような補正はされていない。 オ建設省（現国土交通省）建設経済局調査情報課発行の建築統計年報に記載された各年の着工建築物の床面積と工事費予定額から求めた１㎡当たりの工事費予定額は，平成４年から平成７年にかけて，全体で約１１．０％，構造別のうちの鉄骨造では約１１．８％減少している。なお，建築統計年報において工事実施額を推計するために対象建築物を抽出して実地調査を行った補正調査においては，工事費予定額に対する補正率は，非木造建築物につき，平成４年は１００％，平成５年は１０３％，平成６年は１００％，平成７年は１０１％であった。 また，平成９年度の再建築費評点基準表の標準評点数は，平成７年１月現在の東京都（特別区の区域）における物価水準により算定した工事原価に相当する費用に基づいて算出されたものとされているが，平成６年度のそれに比べて，多くの項目で小さくなっている。 (２) 前記のとおり，地方税法は，課税台帳にその価格が登録されていない家屋の不動産取得税の課税標準としての適正な時価の算定については，固定資産評価基準に従って決定するものとしている。固定資産評価基準は，再建築価額評価法を採用しており，新築家屋を取得した場合においても，実際の建築費や請負代金額によるものとはしていない。 これは，実際の建築費の中には当事者間の特殊な事情によって影響されたものが混在していること，また，実際の建築費をもって評価額とすると，建築費につき過小の積算や隠蔽がされるおそれもあることから，徴税事務の簡易，迅速，低廉と納税者間の公平を実現すべく，固定資産評価基準に従っ 在していること，また，実際の建築費をもって評価額とすると，建築費につき過小の積算や隠蔽がされるおそれもあることから，徴税事務の簡易，迅速，低廉と納税者間の公平を実現すべく，固定資産評価基準に従った評価によって均衡を図ろうとしたものと考えられる。 しかし，前記のとおり，適正な時価とは，正常な条件の下に成立する当該不動産の取引価格であり，新築家屋の取得の場合，施主と請負人との間に特殊な関係がなく，正常な価格交渉がされて請負契約が成立する限りにおいて，その請負金額は，適正な時価を反映しているものということができる。すなわち，本件建物のような営業の用に供する家屋の場合，施主は，その家屋における営業によって上げ得る収益によって建築に要する資金を回収すべく，収益還元額以下の金額となることを望み，請負人は，資材費，労務費等のコストを賄った上で利益を上げ得る金額であることを望んで，その価格交渉に臨むのであり，経済社会に存在する競争によって，価格交渉が促進され，適正な取引価格が決定されるのである。 上記認定事実によれば，控訴人と請負人との間で成立した請負契約における本件建物の実際の建築費は，およそ９３９７万円程度であると推認される。この金額と，被控訴人が固定資産評価基準に従って決定した金額である１億０８５７万１０００円とは，相当程度の隔たりがある。もっとも，この金額の正確性や請負契約締結の際の特殊な事情の有無については，必ずしも十分な立証があるとはいえず，上記の実際の建築費とされる金額がそのまま本件建物の適正な時価を反映するものということはできない。しかしながら，弁論の全趣旨によれば，控訴人と請負人との間に親子会社や関連会社といった特殊な関係があったことなどはうかがわれず，上記の隔たりは，本件建物の適正な時価を考慮するに際して，なお看過することができ ら，弁論の全趣旨によれば，控訴人と請負人との間に親子会社や関連会社といった特殊な関係があったことなどはうかがわれず，上記の隔たりは，本件建物の適正な時価を考慮するに際して，なお看過することができないものといわざるを得ない。 (３) 前記認定事実によれば，平成４年から平成７年にかけては，一般的に建築物価水準は，相当程度下落しているということができる。このように建築物価水準が下落傾向にあるときは，賦課期日の２年前の物価水準により算定した工事原価に相当する費用に基づいて算出される標準評点数につき，３年にわたって何らの補正，修正をすることなくこれを用いて評価した場合には，賦課期日における本件建物の再建築費を適切に算定できない可能性がある。 もとより現実の取引社会において形成される建築価格は，それが正常な条件の下に成立した取引価格であっても，相当程度の幅を有するものである。大量評価を前提として定められた固定資産評価基準に従って評価した結果が，一般的に適正な時価として認められるのは，こうした正常な取引価格の下限を超えない限りにおいてである。それ故，標準評点数を設定するに当たっても，その基礎となる建築物価の調査において，正常な取引でも幅のある取引価格のうちの安値のものについても調べ，それらが排除されないよう配慮すべきものである。 したがって，上記のような現実の取引社会における建築物価水準の下落は，家屋の適正な時価の判断において，看過することができないものといわざるを得ない。 (４) 以上のような状況を勘案すれば，本件建物の評価が，再建築費評点基準表に従って決定されたといい得るとしても，その評価額は，なお本件建物取得時の適正な時価を上回っている可能性があり，本件においては，固定資産評価基準が定める評価の方法によっては適正な時価を適切に算定すること て決定されたといい得るとしても，その評価額は，なお本件建物取得時の適正な時価を上回っている可能性があり，本件においては，固定資産評価基準が定める評価の方法によっては適正な時価を適切に算定することができない特別の事情があるというべきである。 ３ 鑑定についてそこで，本件建物取得時の適正な時価について，さらに検討する。平成７年時点の本件建物の正常価格については，Ａ鑑定とＢ鑑定とがある。 (１) Ａ鑑定における鑑定額は，平成７年１１月時点の本件建物の再調達原価を１億０９４７万円，１㎡当たりの単価を９万２７０９円とするものである。 Ａ鑑定においては，いわゆる合い見積もりを経ない１社の見積もりを基礎とした上で，１級建築士の意見を参考として，鑑定時点の各単価を積算した上，平成７年１１月の価格時点への修正をするなどしているが，競争を経ない１社の見積もりを基礎とする場合には，その単価が割高となるおそれが生ずる。そして，甲２８，証人Ａの証言（Ａ証言）及び証人Ｂの証言（Ｂ証言）によれば，月刊「建設物価」という書籍に記載された建設物価の単価は，一般に民間工事における単価よりも割高となる部分があるが，Ａ鑑定における土工事等の単価は，建設物価の単価を超えるものとなっていることが認められる。 また，Ａ鑑定は，石・タイル工事のうちの床の御影石貼り工事については，仕上がりの単価として１㎡当たり１万５５００円から１万６０００円と評価している。Ａ証言によれば，同鑑定は，鑑定時点である平成１２年当時の石工事における材料費を１㎡当たり８０００円から１万円とみたものである。しかしながら，前記のとおり，控訴人が全国展開する各店舗の仕様，部材等は概ね共通するものであるが，甲２２の１ないし３，２４の１，２５の１，２，４，６，７によれば，平成１１年ないし１３年における控訴人の各店 ながら，前記のとおり，控訴人が全国展開する各店舗の仕様，部材等は概ね共通するものであるが，甲２２の１ないし３，２４の１，２５の１，２，４，６，７によれば，平成１１年ないし１３年における控訴人の各店舗の石工事における材料費を４０００円ないし７０００円とするものが多数あり，Ａ鑑定において前提とする平成１２年当時の材料費は高額に過ぎるというべきである（なお，平成１２年当時の材料費が平成７年当時のそれに比べて，時点修正率を超えて大幅に下落していることを認めるに足りる事情もない。）。控訴人は，自ら石の輸入及び卸販売も業としており，本件建物の石工事における御影石も，控訴人が中国から輸入したものであるが，甲８，２４の１及び弁論の全趣旨によれば，控訴人は，本件建物の工事の際に，中国から輸入した御影石について輸入販売業者としての利益を上乗せして工事業者に卸していたというのであり，控訴人が工事業者に材料を供給しない場合の材料費単価も同程度のものであることが認められ，控訴人が自ら輸入したため，控訴人の各店舗の石工事における材料費が特に安価になったともいえない。 さらに，甲８，２１の１，２４の２，２６の１ないし９，乙１ないし４，Ａ証言，Ｂ証言によれば，本件建物における床の御影石貼り工事は，御影石の品質，加工精度，施工精度が劣るものであることが認められ，本件建物の実際の建築費における床の御影石貼り工事の値引前の１㎡当たりの単価は１万２５００円とされ，被控訴人の評価基準に従った評価においても，本件建物の石工事は，人造石ブロック等によるものと同程度のものとして，１㎡当たりの標準評点数が１万２６００点とされている。こうした点からみても，Ａ鑑定における石工事の単価は高額に過ぎるものというべきである。 (２) これに対し，Ｂ鑑定における鑑定額は，平成７年９月時点の本件建物の 準評点数が１万２６００点とされている。こうした点からみても，Ａ鑑定における石工事の単価は高額に過ぎるものというべきである。 (２) これに対し，Ｂ鑑定における鑑定額は，平成７年９月時点の本件建物の再調達原価を１億０１７８万４０００円，１㎡当たりの単価を８万６２００円とするものである（なお，本件建物の取得時点は同年１１月とみなされるものであるが（地方税法７３条の２第２項），価格時点を同年９月としたことにより，その評価が過小になるものとは考えられない。）。 Ｂ鑑定は，実際の本件建物の建築に当たって詳細な見積書が作成されていることから，見積書における個々の単価の当否を検証した上，値引率について修正を施すなどして細項目の工事ごとの補修正を行って本件建物の再調達原価を求めたものである。Ｂ証言によれば，上記の見積書は，４ないし５社の合い見積もりを取り，競争の上で採用されたものであり，これが過大な見積もりとなっているおそれは少ないといえる。また，値引率の点を除けば，個々の工事の単価自体が過小であるといった事情もうかがわれない。 石工事についてみても，御影石貼り工事における材料の品質，加工精度，施工精度を検討した上で，実際の建築費における単価が不当に安価であるとはいえないとした上で，値引率の補正を行って，石・タイル工事全体の単価として１㎡当たり１万２７４０円と査定したものであり，過大な評価とも過小な評価ともいえない。また，土工事等についても過小な評価であるなどの事情は認められない。 Ｂ鑑定においては，上記見積書の各単価は概ね適正と認められるとした上で，本体工事については，１７．４％の値引率は過大であるとして，これを１２％程度が相当であるとして補正をしている。これは，本体工事における通常の粗利益率からみて，１７．４％もの値引率ではほとんど粗利が生じない については，１７．４％の値引率は過大であるとして，これを１２％程度が相当であるとして補正をしている。これは，本体工事における通常の粗利益率からみて，１７．４％もの値引率ではほとんど粗利が生じない可能性があり，競争下においても適正な粗利として５％程度が確保されるべきであるとして，１２％の値引率に補正がされたものである。このような見方にも一定の合理性があるといえる。また，空調工事については，２８％程度の値引率は過大であるとして，これを２０％程度が相当であるとして補正をしている。これは，空調工事については，空調機器の値引きにより仕入れ値が相当下がる可能性があることから，値引率が高くなることがあるが，その場合でも２０％程度が相当であるとして補正をしたものである。この見方も不合理とはいえない。 (３) 以上によれば，Ａ鑑定における評価額は，本件建物取得時の再調達原価として，割高になっているというべきであり，採用することができない。他方，Ｂ鑑定における評価額には，合理性があるというべきであり，前提となる事実の確定や計算過程に問題があるともいえない。そして，本件建物の実建築費等について前述のような算定結果があることを考慮すると，本件建物取得時における適正な時価は，少なくともＢ鑑定の評価額１億０１７８万４０００円を超えるものではないと認めるのが相当である。 ４ 結論本件建物の取得時における適正な時価を１億０１７８万４０００円であるとすると，税率１００分の４（地方税法７３条の１５）を乗じ，１００円未満を切り捨てて（同法２０条の４の２第３項）求められる納付すべき税額は４０７万１３００円となる。そうすると，本件処分は，上記の限度で適法であるが，これを上回る部分については，違法というべきであり，取消しを免れない。 そこで，控訴人の請求を全部棄却した原判 べき税額は４０７万１３００円となる。そうすると，本件処分は，上記の限度で適法であるが，これを上回る部分については，違法というべきであり，取消しを免れない。 そこで，控訴人の請求を全部棄却した原判決を取り消し，控訴人の請求を上記の限度で認容し，その余を棄却することとする。 よって，主文のとおり判決する。 （口頭弁論終結の日平成１５年１２月２日）東京高等裁判所第１９民事部裁判長裁判官淺生重機裁判官及川憲夫裁判官竹田光広
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