（原審・東京地方裁判所八王子支部平成９年(ワ)第３０７９号、第３１３４号賃料増額、賃料減額確認各請求事件（原審言渡日平成１２年１０月１３日）） 主文 一光専寺の控訴及び株式会社パルコの当審における訴えの変更に基づき、原判決を次のとおり変更する。 １ 光専寺が株式会社パルコに賃貸している原判決添付別紙物件目録記載の各土地（いずれも東京都武蔵野市ＡＢ丁目所在）の１か月当たりの賃料が、イ同目録１記載の土地については、平成７年４月１日以降、平成８年６月８日以降、平成１０年４月２８日以降及び平成１１年１０月１日以降、いずれも金２５万６５７６円、ロ同目録２記載の土地については、平成７年４月１日以降、平成８年６月８日以降、平成１０年４月２８日以降及び平成１１年１０月１日以降、いずれも金１４万２６２１円、ハ同目録３記載の土地については、平成７年４月１日以降、平成８年６月８日以降、平成１０年４月２８日以降及び平成１１年１０月１日以降、いずれも金２６万８９５９円、ニ同目録４記載の土地については、平成８年６月８日以降、平成１０年４月２８日以降及び平成１１年１０月１日以降、いずれも金１５万５８６２円であることを確認する。 ２ 株式会社パルコは、光専寺に対し、金３０万８２３３円及び内金８万９４８７円に対する平成８年１月１日から、内金１１万９３１６円に対する平成９年１月１日から、内金９万９４３０円に対する同年１１月１日から各支払済みまで年１割の割合による金員を支払え。 二光専寺のその余の控訴並びに株式会社パルコの控訴及びその余の請求をいずれも棄却する。 三訴訟費用は、第１、２審を通じてこれを４分し、その３を株式会社パルコの負担とし、その余を光専寺の負担とする。 事実及び理由 第一控訴 パルコの控訴及びその余の請求をいずれも棄却する。 三訴訟費用は、第１、２審を通じてこれを４分し、その３を株式会社パルコの負担とし、その余を光専寺の負担とする。 事実及び理由 第一控訴の趣旨一株式会社パルコ（以下、単に「パルコ」という。）原判決を次のとおり変更する。 １ 光専寺がパルコに賃貸している原判決添付別紙物件目録記載の各土地（いずれも東京都武蔵野市ＡＢ丁目所在）の１か月当たりの賃料が、イ同目録１記載の土地（以下「土地１」という。）については、平成７年４月１日以降２５万２０００円、平成８年６月８日以降２５万４０００円、平成１０年４月２８日以降２５万円、平成１１年１０月１日以降平成１３年３月３１日まで２４万７０００円、ロ同目録２記載の土地（以下「土地２」という。）については、平成７年４月１日以降１３万９０００円、平成８年６月８日以降１３万８０００円、平成１０年４月２８日以降１３万５０００円、平成１１年１０月１日以降平成１３年３月３１日まで１３万３０００円、ハ同目録３記載の土地（以下「土地３」という。）については、平成７年４月１日以降２６万５０００円、平成８年６月８日以降２６万６０００円、平成１０年４月２８日以降２６万２０００円、平成１１年１０月１日以降平成１３年３月３１日まで２５万９０００円、ニ同目録４記載の土地（以下「土地４」という。）については、平成８年６月８日以降１５万１０００円、平成１０年４月２８日以降１４万８０００円、平成１１年１０月１日以降平成１３年３月３１日まで１４万７０００円であることを確認する。 ２ 光専寺の請求を棄却する。 二光専寺原判決を次のとおり変更する。 １ 平成７年４月１日以降の１か月当たりの賃料 年１０月１日以降平成１３年３月３１日まで１４万７０００円であることを確認する。 ２ 光専寺の請求を棄却する。 二光専寺原判決を次のとおり変更する。 １ 平成７年４月１日以降の１か月当たりの賃料が、土地１については２７万５８０３円、土地２については１４万２６２１円、土地３については２８万９１１５円であること、本件土地４の平成８年６月８日以降の１か月当たりの賃料が１５万５８６２円であることを確認する。 ２ パルコは、光専寺に対し、１５２万９１０６円及び内金４４万３９３４円に対する平成８年１月１日から、内金５９万１９１２円に対する平成９年１月１日から、内金４９万３２６０円に対する同年１１月１日から各支払済みまで年１割の割合による金員を支払え。 ３ パルコの請求を棄却する。 第二事案の概要本件は、賃貸人である光専寺と賃借人であるパルコとの間に継続中の土地１ないし４に関する賃貸借契約について、光専寺が本件特約（固定資産税及び都市計画税が増額されたときは、増額された金額の、堅固建物敷地部分については３倍、非堅固建物敷地部分については２倍の金額のそれぞれ１２分の１を従前の１か月分の賃料に加算した額をもって新たな月額賃料とする、また、経済情勢、地域の繁栄情況に比し賃料が不相応となったときは、賃貸人と賃借人が協議の上増減することができるとの特約）に基づいて賃料増額の意思表示をしたのに対し、パルコが賃料減額の意思表示をし、それぞれ賃料額の確認を求めるとともに、光専寺がパルコの実際支払賃料との差額（平成７年４月１日から平成９年１０月３１日までの分）及びこれに対する借地借家法所定の年１割の割合による利息の支払を求めた事案である。 原審は、本件特約の効力につき、賃料増減額の紛争を未然に防ぐという役割からすれば、本件特約の適用結果を不服とする当事者が任 に対する借地借家法所定の年１割の割合による利息の支払を求めた事案である。 原審は、本件特約の効力につき、賃料増減額の紛争を未然に防ぐという役割からすれば、本件特約の適用結果を不服とする当事者が任意のときに争い得るものとしては、その目的を達し得ないところであるから、特約に基づく賃料額が、特約を離れて試算された相当賃料額と実質的に乖離していないと認められる限度では、賃料増減額請求は許されないものとして、本件特約が事情変更の原則により遅くとも平成７年４月１日までに失効したとのパルコの主張を排斥した。そして、鑑定人Ｃの鑑定結果（Ｃ鑑定）を正当と認め、ひとまず本件特約を離れたとき、土地１ないし土地４の各時点（土地１ないし３については、光専寺の賃料増額請求及びパルコの賃料減額請求に係る平成７年４月１日、土地１ないし４については、パルコの賃料減額請求に係る平成８年６月８日及び平成１０年４月２８日）における相当賃料額については、Ｃ鑑定の結論を採用すべきであるとした上、Ｃ鑑定による賃料額と光専寺主張の賃料額とを対比すると、土地２の平成７年４月１日の時点の賃料を除き、両者の間には有意の差があるとして、同土地の上記時点の賃料については本件特約に従って算出された賃料額、その他の賃料についてはいずれもＣ鑑定による賃料額をもって相当賃料額と認定したが、双方がこれを不服として控訴を提起した。 なお、当審において、パルコは、光専寺に対し、平成１１年９月４日到達の書面により、同年１０月１日以降の各土地の賃料につき更に１０パーセントの減額をすべき旨の意思表示をし、平成１３年３月２３日到達の書面により、同年４月１日以降の各土地の賃料につき更に減額すべき旨の意思表示をしたとして、平成１０年４月２８日以降の賃料額の確認請求を、同日から平成１１年９月３０日までの賃料額の確認請 月２３日到達の書面により、同年４月１日以降の各土地の賃料につき更に減額すべき旨の意思表示をしたとして、平成１０年４月２８日以降の賃料額の確認請求を、同日から平成１１年９月３０日までの賃料額の確認請求と同年１０月１日以降平成１３年３月３１日までの賃料額の確認請求（賃料額は、いずれもＣ鑑定による。）に変更し、光専寺は、上記請求の変更に同意した。 一当事者間に争いがない事実及び争点は、原判決について次のとおり付加・訂正し、パルコの当審における新主張及び補充主張並びに光専寺の当審における補充主張を次項及び第三項のとおり加えるほかは、原判決「事実及び理由」欄中の「第２ 事案の概要」１及び２に記載のとおりであるから、これを引用する。 １ 原判決４頁１３行目の末尾に「また、賃料については、当月分を毎月末日限り支払う約定であった。」を加える。 ２ 同５頁１行目の「同日」を「平成７年４月１日」に、同３行目の 「その後」から同４行目末尾までを「、同年６月２０日に賃借人の地位を承継した後、後記平成８年６月８日の賃料減額請求までの間、同訴外人の支払賃料と同額の賃料を支払っていた。」に、それぞれ改める。 ３ 同頁７行目の「平成７年４月１日」の前に「土地１ないし３の」を、同９行目から１０行目にかけての「平成８年４月１日」の前及び同１３行目の「平成１０年４月２８日」の前にいずれも「土地１ないし４の」を、それぞれ加える。 ４ 同１３行目の次に改行して次のとおり加える。 「 パルコは、光専寺に対し、平成１１年９月４日到達の書面により、同年１０月１日以降分の賃料を減額するように請求した。 パルコは、光専寺に対し、平成１３年３月２３日到達の書面により、同年４月１日以降分の賃料を減額するように請求した。」二パルコの当審における新主張及び補充主張 １ 本件特約 ように請求した。 パルコは、光専寺に対し、平成１３年３月２３日到達の書面により、同年４月１日以降分の賃料を減額するように請求した。」二パルコの当審における新主張及び補充主張 １ 本件特約は、固定資産税額に一定の係数を乗じた額をもって地代額を算出しようとするものであるが、固定資産税額の決定の前提となる固定資産評価額は、従前は時価の２、３割に抑えられていたものが、平成６年以降は一挙に時価の７割もの金額に引き上げられたところ、このような税務政策の変更は、契約当事者はもとより、経済専門家又は税務専門家の誰一人として全く予期できなかったものである。東京地方裁判所調停部の裁判官も、固定資産税額に一定の係数を乗じた額をもって地代額を算出しようとする手法が平成６年以降分の賃料については妥当性を欠くに至ったことを認めている（甲１９）。 したがって、本件特約は、平成６年以降、事情変更の原則により失効したというべきであるが、仮にそうでないとしても、光専寺自身、本件特約が合理性を喪失するに至っていることを自覚しており、平成８年４月８日以降分については、本件特約に基づいて算出される金額の賃料を請求していないから、本件特約は、平成８年４月ころ、黙示的に合意解約されたというべきである。 ２ 借地借家法の定める賃料増減額請求権は、事情変更の原則を基礎にしてこれを拡充したものであり、一般の賃料増減額訴訟においては、２、３年間の経済変動により数パーセントの乖離が生じた場合には、賃料額の変更が認容されているところ、土地２の平成７年４月１日以降平成８年６月７日までの賃料については、本件特約に基づいて算出された賃料額１４万２６２１円とＣ鑑定による賃料額１３万９０００円との間に２．６パーセントもの乖離が生じているのであるから、当然、賃料減額請求権に基づく変更を認めるべ いては、本件特約に基づいて算出された賃料額１４万２６２１円とＣ鑑定による賃料額１３万９０００円との間に２．６パーセントもの乖離が生じているのであるから、当然、賃料減額請求権に基づく変更を認めるべきである。 ３ パルコは、光専寺に対し、土地１ないし４の賃料について、平成１１年９月４日到達の書面により、同年１０月１日以降、平成１３年３月２３日到達の書面により、同年４月１日以降それぞれ更に減額すべき旨の意思表示をした。 Ｃ鑑定によれば、平成１１年２月１５日時点の適正継続地代月額は、土地１については２４万７０００円、土地２については１３万３０００円、土地３については２５万９０００円、土地４については１４万７０００円とされている。 そして、平成１１年２月１５日以降同年１０月１日までの間の経済事情の変動は、現状維持ないし悪化していることはあっても上昇していることはないから、同年１０月１日の時点での相当賃料額は、上記各金額を超えることはない。 ４ 原判決２２頁１０行目に判示されているとおり、平成８年６月８日以降はパルコの実際支払賃料額が相当賃料額を超過しているから、パルコは、光専寺に対し、上記支払超過額の返還請求権を有している。 パルコは、当審の平成１３年２月１４日の口頭弁論期日において、光専寺に対し、同日までの上記支払超過額の返還請求権をもって、光専寺のパルコに対する原判決主文第２項の金員の返還請求権とその対当額において相殺する旨の意思表示をした。 三光専寺の当審における補充主張 １ Ｃ鑑定は、賃貸借対象土地のうち、土地１については１３平方メートル（全体の面積４５．９５平方メートルの２８．２９パーセントに当たる。）、土地３については１３平方メートル（全体の面積４８．０３平方メートルの２７．０６２９パーセントに当たる。）、土地４については１２平 体の面積４５．９５平方メートルの２８．２９パーセントに当たる。）、土地３については１３平方メートル（全体の面積４８．０３平方メートルの２７．０６２９パーセントに当たる。）、土地４については１２平方メートル（全体の面積２６．９０平方メートルの４４．６０パーセントに当たる。）を控除して土地価格を算出している点に誤りがある。 ２ Ｃ鑑定は、標準的画地価格に個別格差率を乗じて土地１ないし４の価格を算出しているが、この個別格差率の査定に当たり、画地条件、街路条件、交通接近条件、環境条件、行政的条件の５条件を設け、それぞれの条件について判定した標準的画地との偏差率を百分率で表し、これらを乗じて得た数値をもって格差率としている。しかし、上記５条件の設定自体の合理性、５条件についての格差率の判定の正確性に疑問があるばかりでなく、５条件の各格差率の相乗積を求めることの妥当性にも疑問がある。 ３ 原判決は、本件特約に基づいて算出した各時点における賃料額とＣ鑑定による適正賃料額とを比較して有意の差があるか否かを判断した上、相当賃料額を認定しているが、両者の格差及び従前賃料額とＣ鑑定による賃料額の格差は次のとおりであるから、いずれも有意の差がないというべきである。したがって、パルコの減額請求はいずれも認められない。 (一) 土地１について平成７年４月１日の時点においては、光専寺主張の賃料額（本件特約に基づいて算出された賃料額）２７万５８０３円はＣ鑑定による賃料額２５万２０００円の９．４５パーセント高である。このようなわずか１０パーセント足らずの差を「有意の差」として本件特約の効力を否定してしまうことは、かかる特約の趣旨を没却するものというべきであり、賃貸人、賃借人双方にとっての特約存在の利便性を失わせるものであって、相当ではない。 仮に本件特約の効力が認 本件特約の効力を否定してしまうことは、かかる特約の趣旨を没却するものというべきであり、賃貸人、賃借人双方にとっての特約存在の利便性を失わせるものであって、相当ではない。 仮に本件特約の効力が認められないとしても、従前の賃料２５万６５７５円が継続するだけであるが、パルコの減額請求の効果を考えるとしても、Ｃ鑑定による賃料額２５万２０００円は従前賃料額２５万６５７６円のわずか１．７８パーセント減にすぎないのであって、従前賃料額が未だ不相当となっていないことが明らかというべきである。したがって、減額請求は認められない。 平成８年６月８日の時点においても、Ｃ鑑定による賃料額２５万４０００円は、光専寺主張の賃料額２７万５８０３円（本件特約に基づいて算出された賃料額は２９万０５２１円であるが、光専寺は賃料増額請求をしていない。）の８．５８パーセント減であり、従前の支払賃料額２５万６５７６円の１．０１パーセント減にすぎない。すなわち、いずれにしても、従前の賃料額は未だ不相当となっていないから、パルコの減額請求は容認されない。 平成１０年４月２８日の時点においても、Ｃ鑑定による賃料額２５万円は、光専寺主張の賃料額２７万５８０３円（この時点でも、光専寺は、本件特約に基づく賃料増額請求をしていない。）の１０．３２パーセント減であり、従前の支払賃料額２５万６５７６円の２．６３パーセント減にすぎず、この程度では、賃料減額請求は認められるべきではない。 (二) 土地２について平成７年４月１日の時点においては、光専寺主張の賃料額（本件特約に基づいて算出された賃料額）１４万２６２１円は、Ｃ鑑定による賃料額１３万９０００円のわずか２．６０パーセント高にすぎず、この程度では、パルコの減額請求が認められる余地はない。 平成８年６月８日の時点においても、Ｃ鑑定によ ）１４万２６２１円は、Ｃ鑑定による賃料額１３万９０００円のわずか２．６０パーセント高にすぎず、この程度では、パルコの減額請求が認められる余地はない。 平成８年６月８日の時点においても、Ｃ鑑定による賃料額１３万８０００円に対し、光専寺主張の賃料額１４万２６２１円（本件特約に基づいて算出された賃料額は１４万９７７０円であるが、光専寺はその金額を主張していない。）はわずか３．３４パーセント高にすぎないから、パルコの減額請求は理由がないことが明らかである。 平成１０年４月２８日の時点においても、光専寺主張の賃料額１４万２６２１円はＣ鑑定による賃料額１３万５０００円の５．６４パーセント高にすぎず、この程度では、従前の賃料額が不相当になったとはいえないから、パルコの減額請求は認められない。 (三) 土地３について平成７年４月１日の時点においては、Ｃ鑑定による賃料額２６万５０００円に対し、光専寺主張の賃料額（本件特約に基づいて算出された賃料額）２８万９１１５円は９．１パーセント高である。このようなわずか１０パーセント足らずの差を「有意の差」として本件特約の効力を否定してしまうことは、上記のとおり、かかる特約の趣旨を没却するものというべきであり、相当ではない。 仮に本件特約の効力が認められないとしても、従前の賃料２６万８９５９円が継続するだけであるが、パルコの減額請求の効果を考えるとしても、Ｃ鑑定による賃料額２６万５０００円は、従前の賃料額２６万８９５９円のわずか１．４９パーセント減にすぎないのであって、従前賃料額が未だ不相当となっていないことが明らかというべきである。 平成８年６月８日の時点においても、Ｃ鑑定による賃料額２６万６０００円は、光専寺主張の賃料額２８万９１１５円（本件特約に基づいて算出された賃料額は３０万４５０２円であるが、光専 いうべきである。 平成８年６月８日の時点においても、Ｃ鑑定による賃料額２６万６０００円は、光専寺主張の賃料額２８万９１１５円（本件特約に基づいて算出された賃料額は３０万４５０２円であるが、光専寺は賃料増額請求をしていない。）の８．６８パーセント減であり、従前の支払賃料額２６万８９５９円の１．１１パーセント減にすぎないのであって、従前の賃料額は未だ不相当となっていないから、パルコの減額請求は認められるべきではない。 平成１０年４月２８日の時点においても、Ｃ鑑定による賃料額２６万２０００円に対し、光専寺主張の賃料額２８万９１１５円は１０．３４パーセント高であり、従前賃料額２６万８９５９円は２．６５パーセント高にすぎないから、この程度の変動では不相当になったとまではいえない。 (四) 土地４について平成８年６月８日の時点においては、Ｃ鑑定による賃料額１５万１０００円に対し、光専寺主張の賃料額１５万５８６２円（本件特約に基づいて算出された賃料額は１６万４４８４円であるが、光専寺は増額請求をしていない。）は３．２１パーセント高にすぎないから、パルコの減額請求は理由がない。 平成１０年４月２８日の時点においても、従前の賃料額１５万５８６２円はＣ鑑定による賃料額１４万８０００円の５．３１パーセント高となる計算であるが、この程度の較差では、未だ従前賃料が不相当になったとまではいえない。 第三当裁判所の判断一本件特約がなかったとした場合の相当賃料額について １ 当裁判所も、Ｃ鑑定の結論は正当なものとして採用することができ、本件特約がなかったとした場合の、パルコ、光専寺双方の増減額の意思表示に係る時点における相当賃料額については、Ｃ鑑定によるのが相当と判断する。その理由は、原判決１０頁１８行目の「１．１倍」を「１．０１倍」に、同２４行目の「太 合の、パルコ、光専寺双方の増減額の意思表示に係る時点における相当賃料額については、Ｃ鑑定によるのが相当と判断する。その理由は、原判決１０頁１８行目の「１．１倍」を「１．０１倍」に、同２４行目の「太さ」を「幅員」に、同１４頁２８行目の「低価」を「低下」に、同１５頁末行の「原告、被告」を「パルコ、光専寺」にそれぞれ改めるほかは、原判決「事実及び理由」欄中の「第３ 争点の判断」１に記載のとおりであるから、これを引用する。 ２ これに対し、光専寺は、「Ｃ鑑定は、賃貸借対象土地のうち、土地１については１３平方メートル、土地３については１３平方メートル、土地４については１２平方メートルを控除して土地価格を算出している点に誤りがある」と主張する。 しかしながら、証拠（甲３２の１、２、甲３３、３４、丙１の１ないし５、証人Ｃ、鑑定人Ｃの鑑定結果）及び弁論の全趣旨によれば、Ｃ鑑定は、賃貸借対象土地のうち、土地１及び土地３についてはそれぞれ１３平方メートル、土地４については１２平方メートル（いずれも概測）を控除して土地価格を算定しているが、上記控除部分は、武蔵野市道第Ｄ号線の敷地となっているため、道路敷以外の使用ができない土地であること、パルコは、上記道路敷部分の西側歩道部分に衣料品を展示するなどしてこれを利用しているが、Ｃ鑑定は、土地価格の算定に当たりこの歩道部分は除外していないこと、以上の事実が認められる。したがって、Ｃ鑑定の上記土地価格の算出方法に何ら誤りはない。 光専寺の上記主張は、採用することができない。 ３ また、光専寺は、「Ｃ鑑定は、標準的画地価格に個別格差率を乗じて土地１ないし４の価格を算出しているが、この個別格差率の査定に当たり、画地条件、街路条件、交通接近条件、環境条件、行政的条件の５条件を設け、それぞれの条件について判定した標準的画地 別格差率を乗じて土地１ないし４の価格を算出しているが、この個別格差率の査定に当たり、画地条件、街路条件、交通接近条件、環境条件、行政的条件の５条件を設け、それぞれの条件について判定した標準的画地との偏差率を百分率で表し、これらを乗じて得た数値をもって格差率としている。しかし、上記５条件の設定自体の合理性、５条件についての格差率の判定の正確性に疑問があるばかりでなく、５条件の各格差率の相乗積を求めることの妥当性にも疑問がある」と主張する。 しかしながら、Ｃ鑑定の上記土地価格の算出方法は、不動産鑑定評価基準に沿ったもので、相当なものと認められる。 光専寺の上記主張は、採用することができない。 二本件特約の効力について １ 当裁判所も、本件特約が事情変更の原則により遅くとも平成７年４月１日までに失効した旨のパルコの主張は理由がないものと判断する。その理由は、原判決が「事実及び理由」欄中の「第３ 争点の判断」２において説示しているとおりであるから（ただし、原判決１９頁１５行目の「平成６年度の」から同１８行目の「けれども、」までを削る。）、これを引用する。 ２ パルコは、本件特約は平成８年４月ころ黙示的に合意解約されたと主張するが、本件の全証拠をもってしても、これを認めるに足りない。光専寺が、平成８年４月８日以降の分について、本件特約に基づいて算出される額の賃料を請求していないことも、この判断を左右するものではない。したがって、上記主張は採用することができない。 三本件各土地の相当賃料額について １ 当裁判所も、ひとまず本件特約を離れた場合の、土地１ないし土地４の各時点（土地１ないし３については、光専寺の賃料増額請求及びパルコの賃料減額請求に係る平成７年４月１日、土地１ないし４については、パルコの賃料減額請求に係る平成８年６月８日、平成 地１ないし土地４の各時点（土地１ないし３については、光専寺の賃料増額請求及びパルコの賃料減額請求に係る平成７年４月１日、土地１ないし４については、パルコの賃料減額請求に係る平成８年６月８日、平成１０年４月２８日及び平成１１年１０月１日）における相当賃料額については、Ｃ鑑定の結論を採用するのが相当であると判断する。 そして、本件特約が設けられた趣旨は、賃貸借契約継続中に生ずべき賃料増減額に関する紛争を未然に防ぐことにあると解されるから、本件特約の適用結果を、これを不服とする当事者が任意のときに争い得るものとしては、その目的を達し得ないことが明らかである。そうすると、本件特約に基づく賃料額が、本件特約を離れて試算された相当賃料額と実質的に乖離しないと認められる場合には、賃料増減額請求は許されないものと解するのが、本件特約の趣旨に適うものというべきである。 ２ Ｃ鑑定によって認められる平成６年度以降の固定資産税等の額を用いて、係争各年度（ただし、平成１１年度を除く。）における本件特約に基づく賃料額を試算し（なお、本件賃貸借契約においては、賃料を構成する部分のうちに堅固建物敷地部分と非堅固建物敷地部分があるから、正確には、非堅固建物敷地部分については固定資産税等の増額分の２倍をもって計算すべきであるが、便宜上一律３倍の数値を用いた。しかし、これにより大きな差違は生まれないものと認められる。）、本件各増減額請求時における鑑定による相当賃料額（適正支払賃料額）とを比較すると、別表のとおりとなる（ただし、土地４の平成６年４月１日及び平成７年４月１日の各特約欄記載の額は、各時点における合意賃料額である。）。 ３ そこで、１の考え方に従い、２の数値を用いて、まず、平成７年４月１日の時点における賃料増減額請求について検討すると、土地１の本件特約に基づく賃 約欄記載の額は、各時点における合意賃料額である。）。 ３ そこで、１の考え方に従い、２の数値を用いて、まず、平成７年４月１日の時点における賃料増減額請求について検討すると、土地１の本件特約に基づく賃料額２７万５８０３円は、本件特約を離れて試算された相当賃料額２５万２０００円の約９．４パーセント増、土地３の本件特約に基づく賃料額２８万９１１５円は、本件特約を離れて試算された相当賃料額２６万５０００円の９．１パーセント増に当たる。この程度の較差をもって上記１にいう実質的な乖離に当たるとみるべきかどうかについては、不動産ないしその賃料額の鑑定が、ある程度の幅を伴うものであって、所詮相対的なものであることを免れないことからして、見解の分かれるところと思われるが、本件においては、本件特約に基づく賃料額と本件特約を離れて試算された相当賃料額（鑑定額）との間には実質的な乖離がないということはできず、したがって、土地１及び土地３については、光専寺の賃料増額請求は許されないものというべきである。 これに対し、土地２の本件特約に基づく賃料額１４万２６２１円は、本件特約を離れて試算された相当賃料額（鑑定額）１３万９０００円の約２．６パーセント高にすぎないから、その間には実質的な乖離がないと認めるのが相当であり、したがって、光専寺の賃料増額請求は、正当として容認されるべきものということができる。 次に、同時点におけるパルコの減額請求について検討すると、土地１及び土地３については、上記のとおり、光専寺の賃料増額請求は許されないのであるから、パルコの減額請求の当否は、同時点における従前の支払賃料額を基準として判断されるべきであるところ、土地１の上記鑑定額２５万２０００円は、従前の賃料額２５万６５７６円に比して約１．８パーセント減、土地３の上記鑑定額２６万５０００ 時点における従前の支払賃料額を基準として判断されるべきであるところ、土地１の上記鑑定額２５万２０００円は、従前の賃料額２５万６５７６円に比して約１．８パーセント減、土地３の上記鑑定額２６万５０００円は、従前の賃料額２６万８９５９円に比して約１．５パーセント減にとどまることが明らかであるから、この程度の較差では、未だ従前の賃料額が不相当になったとは認められないというべきである。また、土地２については、光専寺の賃料増額請求に係る１４万２６２１円と上記鑑定額１３万９０００円との間には、わずか２．６パーセントの較差があるにすぎないから、この程度ではパルコの減額請求は容認される余地はないものというべきである。 そうすると、別表「認定額」欄のとおり、平成７年４月１日の時点における土地１の相当賃料額は、従前の支払賃料額と同額の２５万６５７６円、土地２の相当賃料額は、上記増額に係る１４万２６２１円、土地３の相当賃料額は、従前の支払賃料額と同額の２６万８９５９円となる。 ４ 次に、平成８年６月８日、平成１０年４月２８日及び平成１１年１０月１日の各時点における賃料額については、光専寺は本件特約に基づく増額請求をしていないから、専らパルコの減額請求の当否が検討の対象となる。 そこで、平成８年６月８日の時点における、本件特約を離れて試算された土地１の相当賃料額（鑑定額）２５万４０００円は、上記従前の支払賃料額２５万６５７６円の１パーセント減、本件特約を離れて試算された土地２の相当賃料額（鑑定額）１３万８０００円は、上記増額に係る１４万２６２１円の約３．３パーセント減、本件特約を離れて試算された土地３の相当賃料額（鑑定額）２６万６０００円は、上記従前の支払賃料額２６万８９５９円の約１．１パーセント減、本件特約を離れて試算された土地４の相当賃料額（鑑定額）１５ 、本件特約を離れて試算された土地３の相当賃料額（鑑定額）２６万６０００円は、上記従前の支払賃料額２６万８９５９円の約１．１パーセント減、本件特約を離れて試算された土地４の相当賃料額（鑑定額）１５万１０００円は、従前の合意による支払賃料額１５万５８６２円の約３．２パーセント減にとどまることが明らかである。 また、同様にして、平成１０年４月２８日の時点における、各土地の本件特約を離れて試算された相当賃料額（鑑定額）と従前の支払賃料額（土地１、３、４）又は増額に係る賃料額（土地２）との較差をみると、土地１は約２．６パーセント減、土地２は約５．６パーセント減、土地３は約２．７パーセント減、土地４は約５．３パーセント減にとどまることが認められる。 さらに、同様にして、平成１１年１０月１日の時点における、各土地の本件特約を離れて試算された相当賃料額（鑑定額）と従前の支払賃料額（土地１、３、４）又は増額に係る賃料額（土地２）との較差をみると、土地１は約３．９パーセント減、土地２は約７．２パーセント減、土地３は約３．８パーセント減、土地４は約６．０パーセント減であると認められる。 以上のうち、平成８年６月８日及び平成１０年４月２８日の各時点における上記の程度の較差をもってしては、未だ従前の賃料額が不相当になったとは認められないというべきであり、平成１１年１０月１日の時点における土地１及び土地３についても同様に解することができる。これに対し、平成１１年１０月１日の時点における土地２及び土地４についての較差は、それぞれ約７．２パーセント、約６．０パーセントであり、やや微妙なものを含むといわざるを得ないが、本件賃貸借契約に本件特約が設けられた趣旨等に照らし、従前の賃料額が、パルコの減額請求を容認するのを相当とする程度に不相当となったものと認めることはで り、やや微妙なものを含むといわざるを得ないが、本件賃貸借契約に本件特約が設けられた趣旨等に照らし、従前の賃料額が、パルコの減額請求を容認するのを相当とする程度に不相当となったものと認めることはできないというべきである。 そうすると、上記各時点におけるパルコの減額請求はいずれも理由がないというべきであり、本件各土地の相当賃料額は、別表「認定額」欄のとおりとなる。 ５ 以上によれば、本件各土地の１か月当たりの賃料額は、別表「認定額」欄記載のとおり、イ土地１については、平成７年４月１日以降、平成８年６月８日以降、平成１０年４月２８日以降及び平成１１年１０月１日以降、いずれも２５万６５７６円、ロ土地２については、平成７年４月１日以降、平成８年６月８日以降、平成１０年４月２８日以降及び平成１１年１０月１日以降、いずれも１４万２６２１円、ハ土地３については、平成７年４月１日以降、平成８年６月８日以降、平成１０年４月２８日以降及び平成１１年１０月１日以降、いずれも２６万８９５９円、ニ土地４については、平成８年６月８日以降、平成１０年４月２８日以降及び平成１１年１０月１日以降、いずれも１５万５８６２円であるから、光専寺及びパルコの各賃料額確認請求は、その限度において理由があるが、その余は理由がない。 なお、パルコは、前記のとおり、当審において、平成１３年４月１日以降の賃料につき更に減額請求をしたとして、平成１１年１０月１日以降の賃料額確認請求を平成１３年３月３１日を終期とする請求に変更している。しかし、平成１３年３月３１日までの間に光専寺から賃料増額請求がなされた可能性を否定できないので、平成１１年１０月１日以降の賃料額確認部分については、終期を定めないで判決をすることとする。したがって、光専寺が平成１３年３月３１日までの間に賃料増 ら賃料増額請求がなされた可能性を否定できないので、平成１１年１０月１日以降の賃料額確認部分については、終期を定めないで判決をすることとする。したがって、光専寺が平成１３年３月３１日までの間に賃料増額請求をしていないときには、上記部分に係る判決の効力は、同年４月１日以降には及ばないことが明らかである。念のため付言する次第である。 四差額賃料について １ 以上のとおり、土地１、土地３及び土地４については、光専寺の賃料増額請求及びパルコの賃料減額請求のいずれも認められないから、結局、従前の賃料額が維持されていることになり、光専寺の差額賃料の請求は理由がない。 ２ これに対し、土地２については、平成７年４月１日以降月額１４万２６２１円への増額が認められるから、光専寺は、パルコに対し、従前の支払賃料との差額月額９９４３円の支払請求権を有することになる。 したがって、光専寺のパルコに対する差額賃料の請求は、平成７年４月１日から平成９年１０月３１日まで３１か月分合計３０万８２３３円及びうち８万９４８７円に対する平成８年１月１日から、うち１１万９３１６円に対する平成９年１月１日から、うち９万９４３０円に対する同年１１月１日から各支払済みまで借地借家法所定年１割の割合による利息金の支払を求める限度で理由がある。 ３ なお、上記によれば、パルコには原判決のいうような賃料の過払いがあるとは認められないから、過払いがあることを前提とするパルコの相殺の抗弁は失当である。 第四結論よって、光専寺の控訴及びパルコの当審における訴え変更に基づき、原判決を主文第一項のとおり変更し、パルコの控訴及び当審におけるその余の請求並びに光専寺のその余の控訴をいずれも棄却することとし、訴訟費用の負担について民事訴訟法第６７条第２項、第６１条、第６４条本文を適用して、主文のとお り変更し、パルコの控訴及び当審におけるその余の請求並びに光専寺のその余の控訴をいずれも棄却することとし、訴訟費用の負担について民事訴訟法第６７条第２項、第６１条、第６４条本文を適用して、主文のとおり判決する。 東京高等裁判所第５民事部裁判長裁判官魚住庸夫裁判官飯田敏彦裁判官菅野博之は、差支えにつき、署名押印することができない。 裁判長裁判官魚住庸夫（別表）6/4/1 7/4/1 8/6/8 10/4/28 11/10/1土地１特約 256,576 275,803 290,521 290,521鑑定 256,576 252,000 254,000 250,000 247,000認定額 256,576 256,576 256,576 256,576差額 0 0 0 土地２特約 132,678 142,621 149,770 149,770鑑定 132,678 139,000 138,000 135,000 133,000認定額 142,621 142,621 142,621 142,621差額 9,943 9,943 9,943 9,943 土地３特約 268,959 289,115 304,502 304,502 9,943 9,943 9,943 9,943 土地３特約 268,959 289,115 304,502 304,502鑑定 268,959 265,000 266,000 262,000 259,000認定額 268,959 268,959 268,959 268,959差額 0 0 0 土地４特約 (144,996) (155,862) 164,484 164,484鑑定 144,996 143,000 151,000 148,000 147,000認定額 155,862 155,862 155,862差額 0 0
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