主文 １ 原告の請求を棄却する。 ２ 原告は，被告に対し，金２３８万円及びこれに対する平成１３年１１月６日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。 ３ 訴訟費用は，本訴反訴を通じ全部原告の負担とする。 ４ この判決の第２項は仮に執行することができる。 事実及び理由 第１ 請求 １ 原告の請求被告は，原告に対し，金６９８万７５００円及び内金２３０万円に対する平成１２年１２月１０日から，内金７５００円に対する平成１３年１月２８日から，内金４６８万円に対する同年３月１１日から各支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。 ２ 被告の反訴請求主文第２項と同旨第２ 事案の概要本件は，後記本件土地建物についての本件売買契約につき，原，被告双方が，それぞれ相手方の債務不履行による契約解除を主張し，原告は，手付金２３０万円の返還，違約金４６８万円の支払を求めるとともに，原告が負担した売買契約書に貼付の印紙代のうち半額７５００円は契約費用として被告が負担すべきものであるとしてその返還を求め，一方，被告は，反訴により違約金残金２３８万円の支払を求めた事案である。 １ 争いのない事実(1) 当初契約の締結原告は，平成１２年１２月１０日，被告との間で，別紙物件目録記載の土地の売買契約と同地上に建築する建物の建築工事請負契約（以下両契約を併せて「当初契約」という。）を次のとおり締結し（ただし，建築工事請負契約は被告及び訴外株式会社はるかわ〔以下「訴外はるかわ」という。〕両名が請負人となり，契約を締結した。），同日，土地売買の手付金として１８０万円，建築請負工事代金の一部として５０万円，合計２３０万円を被告に支払った。 ア土地売買契約売り主被告 負人となり，契約を締結した。），同日，土地売買の手付金として１８０万円，建築請負工事代金の一部として５０万円，合計２３０万円を被告に支払った。 ア土地売買契約売り主被告買い主原告売買代金 ２１８１万円手付金 １８０万円支払方法平成１３年５月２０日限り，売買代金から手付金額を控除した残金２００１万円を支払う。 イ建物建築工事請負契約請負人被告，訴外はるかわ施主原告工事名霞ケ丘５丁目原告邸新築工事工期平成１３年２月１日着工予定，同年５月２０日完成予定請負金額 ２４９９万円（工事価格２３８０万円，消費税１１９万円）支払方法契約成立時５０万円，完成引渡時２４４９万円を各支払う。 (2) 当初契約の合意解除と本件売買契約の締結原告と被告及び訴外はるかわは，平成１３年１月２８日，上記当初契約を合意解約し，そのうえで，原告は，同日，被告との間で，別紙物件目録記載の土地及び同土地上に被告が建築する同目録記載の建物（以下，個別には「本件土地」，「本件建物」といい，併せて表示するときは「本件土地建物」という。）を次の約定で買い受ける旨の売買契約（以下「本件売買契約」という。）を締結した。なお，その際，原告と被告は，当初契約の際原告が被告に支払った土地売買の手付金１８０万円及び建築請負工事代金の一部支払金５０万円の合計２３０万円をもって本件売買契約の手付に充てることを合意し，また，原告は，同日，本件売買契約の契約書（甲１）に貼付する印紙代として１万５０００円を被告に支払った。 売買代金金４６８０万円（消費税・外構工事代金込 約の手付に充てることを合意し，また，原告は，同日，本件売買契約の契約書（甲１）に貼付する印紙代として１万５０００円を被告に支払った。 売買代金金４６８０万円（消費税・外構工事代金込み）手付金金２３０万円支払方法原告は，上記売買代金額から手付金額を控除した金４４５０万円を平成１３年５月２０日限り支払う。 違約解除原告又は被告のいずれかに債務不履行事実がある場合，相手方は催告の上，本件売買契約を解除できる。この場合，債務不履行者は，違約金として金４６８万円を支払わなければならず，原告（買主）の債務不履行の場合，既払金が違約金４６８万円を下回る場合には，原告は，被告に対し，金４６８万円から既払金を控除した残額を支払わなければならない。 ２ 本訴請求についての原告の主張(1) 本件売買契約締結に際し，原告と被告は，本件建物の仕様につき，本件建物の当初設計での２階と３階を反転させ，３階に浴室を設けること，原告は，床面に段差のないバリアフリーを希望するが，３階に浴室を設けることにより，２階に浴室を設けた場合に比し，浴室の床面が高くなり，段差が生じる可能性があることについては，１００ミリメートルを限度として浴室の床面が高くなることを受忍する旨の合意をした。 (2) 被告の債務不履行と本件売買契約の解除アところが，本件建物建築の下請業者である訴外はるかわは，平成１３年２月３日，原告に対し，標準仕様のユニットバスを取り付けると浴室の床面が約３００ミリメートル高くなる旨を説明した。 原告は，上記合意違反であり，到底受け入れがたい旨を回答するとともに，浴室直下の２階ウオーキングクローゼットの天井部分を下げる方法で対応できないか検討を依頼したところ，訴外はるかわからの回答は， 原告は，上記合意違反であり，到底受け入れがたい旨を回答するとともに，浴室直下の２階ウオーキングクローゼットの天井部分を下げる方法で対応できないか検討を依頼したところ，訴外はるかわからの回答は，その場合には，ウオーキングクローゼットの天井部分が約３００ミリメートル低くなってしまうとのことであったため，それは受け入れがたい旨を回答した。 イこのため，被告と訴外はるかわは，上記の点の調整につき，２階ウオーキングクローゼットの天井梁部分のみ突出させて強度を確保する方法を採ることにし，併せてその突出寸法をできる限り小さくすることで原告の了解を得ようとしたが，原告は，被告及び訴外はるかわがバスルームを支える梁の強度・安全性について関心が低いままの言動を繰り返したため，バスルームの床部分の強度・安全性について強い不安を抱くに至った。 ウその後，原告と被告及び訴外はるかわは，同年２月末ころまでに，本件売買契約の仲介業者である訴外霞ケ丘不動産株式会社（以下「訴外霞ケ丘不動産」という。）のＡ立会のもとに協議し，２階ウオーキングクローゼットの天井梁部分の突出寸法を１００ミリメートル以下となるようにするが，それが困難である場合には，さらに原告と被告及び訴外はるかわが協議して調整することで合意し，その旨を合意書にまとめることにした。 エところが，被告及び訴外はるかわは，原告に何ら説明するｋとなく本件建物建築工事を進め，同年３月４日までに，２階ウオーキングクローゼット天井梁部分の突出寸法を約１３０ミリメートルとしてバスユニット据付構造変更工事を完了してしまった。 それにもかかわらず，被告は，同月１０日，Ａを介して，原告に対し，「梁材の突出寸法は１００ミリメートル以下となる方向で調整を行う」旨記載しつつ，「やむを得ず１００ミリメートルを超過 まった。 それにもかかわらず，被告は，同月１０日，Ａを介して，原告に対し，「梁材の突出寸法は１００ミリメートル以下となる方向で調整を行う」旨記載しつつ，「やむを得ず１００ミリメートルを超過する場合は・・・被告は１０万円を負担するものとし，左記負担により被告及び原告は互いに異議苦情及び損害賠償等の申し出を行わないものとする。」などと記載した合意書に署名・捺印を求めた。 オ上記のとおり，被告は，２階ウオーキングクローゼット天井梁部分の突出寸法についても，また，その強度・安全性についても何ら説明することなく工事を進めてしまったものであり，被告には，原告との信頼関係を破壊するに足りる重要事項に関する債務不履行（説明義務違反，誠実義務違反及び施工に関する合意違反）が発生していたところ，さらに，被告は，原告に対し，前項のような合意書に署名・捺印を求め，その信頼関係の破壊を決定的なものにした。 そこで，原告は，同年３月１１日，被告に対し，被告の債務不履行を理由に本件売買契約を解除する旨の意思表示をした。 カ原告から本件売買契約解除の意思表示を受けた被告は，原告に何ら説明のないまま，かつ，確認検査機関の確認を受けてもいないにもかかわらず，同月１８日までに，２階ウオーキングクローゼット天井梁の突出部分につき，４０ミリメートルも削り取り，これによって２階ウオーキングクローゼット天井梁の突出高さを１００ミリメートル以下とするつじつま合わせをするという暴挙を行って，その債務不履行の事実を隠蔽しようとした。 キそこで，原告は，同年４月２０日付の書面で，被告に対し，再度，本件売買契約を解除する旨の意思表示をなし，同書面は，同月２３日被告に到達した。 (3) 手付金支払の無効被告は，平成１２年１２月１０日，建売住宅の違法な 日付の書面で，被告に対し，再度，本件売買契約を解除する旨の意思表示をなし，同書面は，同月２３日被告に到達した。 (3) 手付金支払の無効被告は，平成１２年１２月１０日，建売住宅の違法な青田刈りを隠蔽するために，原告との間で，土地売買契約及び建物建築工事請負契約（当初契約）を締結し，土地売買の手付金１８０万円と建物建築工事請負代金の一部金５０万円を取得した。そして，その後，被告は，平成１３年１月２８日に原告との間で本件売買契約を締結し，既に受領済みの前記２３０万円を，本件売買契約の手付金として受領したが，これら一連の行為は，被告が，原告から手付金を取ってしまって逃げられないようにするため，宅建業法３３条，３６条，不動産の表示に関する公正競争規約５条の規制を免れるための脱法として，行ったものにほかならない。また，被告は，本件売買契約に際し，建売分譲にかかる土地建物の売買契約であるにもかかわらず，「既に標準プランで建築確認を得ていることから，仕様変更により再申請し，それに伴う設計変更料，水回り変更工事料の支払いを受けることになる」との虚偽の説明を行って，建築確認申請費用を負担させようとするなど，自己のリスク負担を原告に転嫁させようとしており，宅建業法の規定する公正競争を脱法している。したがって，本件売買契約における手付金２３０万円の支払は法律上無効というべきであり，原告に返還がなされるべきである。 (4) 売買契約書貼付印紙代の負担本件売買契約の契約書に貼付した印紙代相当額１万５０００円は，売買に関する費用であり，原告と被告とが折半で負担すべきものである。ところが，被告は，これを原告が負担しなければならないかのごとく虚偽の説明をして原告に負担させたものであり，詐欺行為に該当するか，仮にそうでないとしても，宅建業法の公正取引の要 で負担すべきものである。ところが，被告は，これを原告が負担しなければならないかのごとく虚偽の説明をして原告に負担させたものであり，詐欺行為に該当するか，仮にそうでないとしても，宅建業法の公正取引の要請に反する行為である。 したがって，被告は，上記印紙代相当額のうち半額の７５００円を，原告に返還しなければならない。 (5) よって，原告は，被告に対し，次の金員の支払を求める。 ア上記(2)の契約解除もしくは上記(3)の手付金支払の無効に基づく，手付金２３０万円の返還及びこれに対する平成１２年１２月１０日から支払済みまで民法所定年５分の割合による遅延損害金イ上記(2)の契約解除に基づく，違約金４６８万円及びこれに対する平成１３年３月１１日から支払済みまで民法所定年５分の割合による遅延損害金ウ売買契約書貼付印紙代１万５０００円のうち，被告が負担すべき７５００円の返還及びこれに対する平成１３年１月２８日から支払済みまで民法所定年５分の割合により遅延損害金 ３ 本訴請求についての被告の主張(1) ２階と３階を反転させることに伴い，３階浴室の床面につき，段差のないバリアフリーにするとか，３階浴室の床面が高くなる限度を１００ミリメートルとする合意をしたことはないし，２階ウオーキングクローゼット天井梁の突出寸法を１００ミリメートル以下とすることも，目標であって，それ以下とすることを合意したようなことはない。 被告は，本件売買契約が，建売分譲にかかる土地建物の売買であるにもかかわらず，多様な原告の要求に応じ，誠実にその仕様変更等に対応してきたものであって，原告が主張するような債務不履行はない。したがって，原告の契約解除の主張は理由がなく，仮に契約解除が効力を有するとすれば，それは，原告の都合による契約解除であり，逆に 更等に対応してきたものであって，原告が主張するような債務不履行はない。したがって，原告の契約解除の主張は理由がなく，仮に契約解除が効力を有するとすれば，それは，原告の都合による契約解除であり，逆に，原告は，被告に違約金支払義務がある。 (2) 原告の主張(3)はすべて争う。 (3) 原告の主張(4)はすべて争う。原告は，自己の保持すべき本件売買契約書に１万５０００円の印紙を貼付したものである。 ４ 反訴請求についての被告の主張(1) 本件建物の完成被告は，本件売買契約の目的である本件建物につき，引渡期限の平成１３年５月２０日までに外構工事を除き，これを完成させた。なお，外構工事に関しては，原告からの指示が得られなかったため，これを留保していたものである。 (2) 原告の債務不履行原告は，本訴請求についての原告の主張(2)に記載のとおり，平成１３年３月１１日，被告に対し，本件売買契約を解除する旨の意思表示をしたが，被告には，解除理由となるような債務不履行の事実はなかった。 そこで，被告は，平成１３年４月１４日到達の書面で，原告に対し，本件売買契約を解除するのであれば，原告の都合による解除となり，違約金を請求することになる旨を通知し，期限を定めて回答を求めた。これに対し，原告は，平成１３年４月２０日付及び同年５月８日付書面で，被告に対し，違約金の支払を求めてきたもので，原告が，支払期限である同年５月２０日に本件売買残代金を支払う意思のないことが明白になり，実際，同期限に残代金は支払われなかった。 (3) 本件売買契約の解除そこで，被告は，平成１３年１１月５日送達の本件反訴状により，原告の残代金不払の債務不履行により本件売買契約を解除する旨の意思表示をした。 (4) よって，被告は，原告に対し 買契約の解除そこで，被告は，平成１３年１１月５日送達の本件反訴状により，原告の残代金不払の債務不履行により本件売買契約を解除する旨の意思表示をした。 (4) よって，被告は，原告に対し，本件売買契約の違約解除条項に基づき，違約金４６８万円から受領済みの手付金２３０万円を控除した残額２３８万円及びこれに対する反訴状送達の翌日である平成１３年１１月６日から支払済みまで民法所定年５分の割合による遅延損害金の支払を求める。 ５ 反訴請求についての被告の主張に対する原告の主張（権利濫用）本訴請求についての原告の主張(2)に記載のとおりの行動により原告に本件売買契約を維持しがたいと判断させるに至った被告が，原告の債務不履行を取り上げて本件売買契約の解除を主張すること自体が，公序良俗に反し，権利濫用として許されない。 第３ 当裁判所の判断 １ 事実経過前記争いのない事実，証拠（甲１ないし２２，乙１，２，１６，２３ないし２７，，３４，３８，４１の１・２，証人Ａ，同Ｂ，同Ｃ，原告本人，被告代表者）及び弁論の全趣旨を総合すると，次の事実が認められる。 (1) 原告は，訴外霞ケ丘不動産の仲介により，当初契約を経て，平成１３年１月２８日，被告との間で，本件売買契約を締結し，被告がいわゆる建売分譲する本件土地建物を購入することとしたものであるところ，原告は，当初契約の時点から，被告が本件土地上に建築する本件建物につき，２階と３階とを反転させ，３階に浴室を設置することを希望したことから，被告においてもこれに応じて設計図の変更を行い，その結果，本件売買契約は，変更後の設計図に基づき，かつ，２階及び３階の反転に伴う設計変更料・水回り工事一式はすべて代金額に含まれるとの特約を付して，これが締結されたものであった。 また，被告からは，原 件売買契約は，変更後の設計図に基づき，かつ，２階及び３階の反転に伴う設計変更料・水回り工事一式はすべて代金額に含まれるとの特約を付して，これが締結されたものであった。 また，被告からは，原告に対し，上記２階と３階の反転に伴い，３階浴室の床面が１００ミリメートル程高くなる可能性があるとの説明があり，これについて原告は，老齢の母親がいるため，できるだけ段差のないバリアフリーを希望していたが，上記反転により１００ミリメートル程度の段差が生じることはやむを得ないものと考え，基本的に了承した。 (2) ところが，本件売買契約後の平成１３年２月３日ころになって，原告は，本件建物の建築を被告から請け負った訴外はるかわから，標準仕様のバスユニットを使用した場合，３階浴室の床面が約３００ミリメートル高くなってしまうとの申し入れを受けた。 原告は，３００ミリメートルも高くなるのは許容できないとして，これを拒絶し，バスユニットの据付構造の変更等も含め，その対応策の検討を求めた。 (3) 原告は，同月１０日ころ，訴外はるからから，低層仕様のバスユニットを使用して据付構造を変更すれば，３階浴室床面を段差のないバリアフリーにできるが，その場合は，２階ウオーキングクローゼット天井の高さが１５０ミリメートルほど低くなるとの説明を受けた。 原告は，同月１１日，被告に対し，バスユニットの据付構造を変更する場合には，浴室の耐久性の問題とウオーキングクローゼットの収納スペースの減少の問題が生じるため，据付構造を変更せずに３階浴室床面を段差のないバリアフリーにする方策の再検討を求めるとともに，バスユニットの据付構造を変更する方法しかない場合には，構造的に問題のないことの確認と構造計算をしてほしい旨を要望した。 (4) 原告は，同月１７日， フリーにする方策の再検討を求めるとともに，バスユニットの据付構造を変更する方法しかない場合には，構造的に問題のないことの確認と構造計算をしてほしい旨を要望した。 (4) 原告は，同月１７日，被告が本件建物の設計を依頼していた訴外有限会社ジェネシス建築事務所（以下「訴外ジェネシス」という。）において，訴外霞ケ丘不動産のＡ及び訴外ジェネシスの代表者Ｄと打合せを行った。そこで，原告は，バスユニットの据付構造の問題に関し，Ｄから，２階クローゼットの天井の仕上げをできるだけ上で行うことにより，中央の梁部分は突出するが，クローゼットの天井高の確保ができ，かつ，３階風呂，洗面所及びリビングの床がフラットになり，構造計算の必要もない旨の説明を受けた。原告は，これを了解するとともに，２階クローゼットに収納予定家具の寸法の関係で，梁の突出部分を１００ミリメートル以下にすることを要望した。原告は，同日午後，被告事務所において，Ａ，被告代表者のＥ及び訴外はるかわのＢと打合せを行い，風呂に関しては，据付構造の問題から，標準仕様のバスユニットではなく，低床タイプのバスユニットを採用することを決定した。 (5) 原告は，同月２４日，被告事務所において，Ａ，Ｅ及びＢと打合せを行った。その際，原告は，風呂の据付構造等に関し，「Ｈ１３－２／１７（土）仕様打合せ結果に基づく内容確認書」と題する書面を持参し，霞ケ丘不動産，被告及び訴外ジェネシスの捺印を求めたが，Ｅは，被告においてまとめて合意書を作成するとして，原告の持参した書面には捺印せず，これを預かった。 (6) 同月２６日，本件建物の上棟式が，原告，Ｅ，Ａ及びＢの立会のもとで執り行われた。 (7) 原告は，同月２７日，被告事務所において，Ｅ及びＡと話し合った。その際，Ｅは，２階ウオーキングクローゼット天 ２６日，本件建物の上棟式が，原告，Ｅ，Ａ及びＢの立会のもとで執り行われた。 (7) 原告は，同月２７日，被告事務所において，Ｅ及びＡと話し合った。その際，Ｅは，２階ウオーキングクローゼット天井梁の突出部分につき基本的には１００ミリメートル以下となるように調整するが，やむを得ず１００ミリメートルを超過する場合には，追加工事の床暖房工事代金のうち１０万円を値引きする旨を原告に提案した。 (8) 原告は，同年３月４日，本件建物建築現場において，工事の進捗状況を確認したところ，既にバスユニット据付構造変更工事がなされており，しかも，２階ウオーキングクローゼット天井梁の突出部分が原告の要望していた１００ミリメートルには納まっておらず，約１３０ミリメートル突出していることが判明した。 (9) 原告は，同月１０日，霞ケ丘不動産の事務所でＡと打合せを行った。その席で，原告は，Ａから，被告が風呂の据付構造等に関して被告がまとめた合意書を示され，これに署名捺印するよう求められた。ところが，上記のとおり，既にバスユニット据付構造変更工事は実施済みであり，かつ，２階ウオーキングクローゼット天井梁の突出寸法は約１３０ミリメートルになっているにもかかわらず，同合意書には「梁材の突出寸法は１００ミリメートル以下となる方向で調整を行う」としか記載がなく，これにつき，Ａから補足説明もなかったため，被告に対する不審を募らせた原告は，Ａに対し，本件売買契約を解除したい旨の意向を伝えた。 (10) 原告は，同月１１日，被告に対し，被告の債務不履行を理由に本件売買契約を解除する旨の意思表示をファックスによって行った。また，原告は，同月１８日には，被告に対し，本件売買契約後にバスユニット据付構造変更工事が必要であることが判明したこと，これにより２階ウオーキングクロ 解除する旨の意思表示をファックスによって行った。また，原告は，同月１８日には，被告に対し，本件売買契約後にバスユニット据付構造変更工事が必要であることが判明したこと，これにより２階ウオーキングクローゼットのスペースの一部が減少してしまうこと，原告に何ら報告もなしに上記据付変更工事を行ったこと等が被告の債務不履行（設計ミス，施工に関する合意違反，説明義務違反，誠実義務違反）であることを説明した書面を送付した。 (11) 被告は，同月１４日，２階ウオーキングクローゼット天井梁につき，１８０ミリメートル角の梁材から１２０ミリメートル角の梁材に変更する旨の建築基準法６条の２第１項の規定に基づく計画変更確認申請を，訴外ジェネシス作成の構造計算結果を添えて行い，同月２１日その確認を得たが，その確認を得る以前の同月１８日までに，１８０ミリメートル角の２階ウオーキングクローゼット天井梁を約４０ミリメートル削り取る加工を行い，その結果，約１３０ミリメートルであった前記梁の突出寸法を約９０ミリメートルに減少させた。 なお，被告は，同月１５日，代理人弁護士を介して，原告に対し，被告には債務不履行はなく，本件売買契約の解除には応じられない旨の文書を送付したが，上記計画変更申請を行ったことや，天井梁の一部の削り取りについては，原告には事前に通知等せず，秘密裏にこれを行った。 (12) 原告は，同月１９日，本件建物建築現場において，上記のとおり天井梁が削り取られているのを発見し，被告がこれにより，天井梁の突出部分を１００ミリメートル以下とするつじつま合わせを行い，債務不履行の事実の隠蔽を図ったものと考え，いよいよ被告に対する不審を募らせた。 (13) その後，被告は，同年４月１４日到達の書面で，改めて原告に対し，被告による債務不履行はなく，本件 行い，債務不履行の事実の隠蔽を図ったものと考え，いよいよ被告に対する不審を募らせた。 (13) その後，被告は，同年４月１４日到達の書面で，改めて原告に対し，被告による債務不履行はなく，本件売買契約を解除するのであれば，原告の都合による解除となり，違約金を請求することになる旨を通知し，一方，原告は，同年４月２３日到達の書面で，再度被告に対し，被告の債務不履行による契約解除の意思表示を行うとともに，違約金の支払を求め，さらに同年５月８日にも同様の書面を被告に対し送付した。 (14) 被告は，その後も本件建物の工事を進め，残代金の支払期日である同年５月２０日までに，原告の指示がないために施工を留保していた外構工事を除いてその工事を完成させた。しかし，原告は，同年５月２０日の代金支払期日に残代金の支払をせず，かえって，同年８月２１日，被告の債務不履行による本件売買契約の解除を主張して，本件本訴請求の訴えを提起した。 (15) これに対し，被告は，本件反訴を提起し，同年１１月５日送達の本訴反訴状により，原告の残代金不払いを理由に本件売買契約を解除する旨の意思表示をした。 ２ 原告の本訴請求について(1) 被告の債務不履行と本件売買契約の解除原告は，被告の債務不履行による本件売買契約の解除を主張するところ，確かに，前記認定事実によれば，２階と３階の反転により生ずる３階浴室床面の段差につき，原告は，本件売買契約締結時点では，被告から約１００ミリメートルと説明されていたのに，実際には３００ミリメートルも高くなることがその後判明したこと，これにつき，据付構造を変更して低層バスユニットを据え付けることによって３階浴室床面は段差のないものとできるが，その場合には２階ウオーキングクローゼット天井梁が突出することが避けられないため， こと，これにつき，据付構造を変更して低層バスユニットを据え付けることによって３階浴室床面は段差のないものとできるが，その場合には２階ウオーキングクローゼット天井梁が突出することが避けられないため，その突出寸法を１００ミリメートル以下に納める方向で交渉が重ねられていたこと，ところが，被告は，その交渉が完全にまとまらないうちに，原告の了解を得ないで低層バスユニットの据付を先行させ，しかも，その据付工事の結果では，天井梁の突出寸法は約１３０ミリメートルとなっており，原告の希望する１００ミリメートルの範囲内には納まっていなかったこと，さらに，被告は，原告から本件売買契約解除の意思表示を受けた後の平成１３年３月１４日に，原告には何ら連絡せず，秘密裏に２階ウオーキングクローゼット天井梁に関し，１８０ミリメートル角から１２０ミリメートル角に梁材を変更する計画変更確認申請を行うとともに，既に設置の１８０ミリメートル角の天井梁を約４０ミリメートル削り取り，これにより，天井梁の突出寸法を９０ミリメートルに納める加工を行ったことが認められる。 しかし，本件建物は，本来，床面に段差のないいわゆるバリアフリー住宅をうたった建物ではなく（甲１，２，被告代表者，弁論の全趣旨），２階と３階の反転による段差の発生についても，当初の説明では段差予測が１００ミリメートルであったのに，それをはるかに上回る３００ミリメートルもの段差が生じることにはなったものの，段差の発生を１００ミリメートル以下にすることを確定的に約束したものであったとは認められず，また，上記段差の発生に関しては，バスユニットとその据付構造の変更によって浴室床面は段差のないものとし，それに伴い２階ウオーキングクローゼット天井梁が突出することに関しても，１００ミリメートル以下に納める方向で交渉がなされ，大筋において ユニットとその据付構造の変更によって浴室床面は段差のないものとし，それに伴い２階ウオーキングクローゼット天井梁が突出することに関しても，１００ミリメートル以下に納める方向で交渉がなされ，大筋においてまとまっていたこと，被告が原告に無断で先行させた低層バスユニットの据え付けによる２階ウオーキングクローゼット天井梁の突出寸法は，１００ミリメートル以下には納まっていなかったものの，約１３０ミリメートルの突出にとまっていたこと，バスユニットの据付構造の変更の安全性については，訴外ジェネシスのＤから原告に対し説明がなされていたこと，２階ウオーキングクローゼット天井梁を１８０ミリメートル角の梁材から１２０ミリメートル角の梁材に変更しても構造計算上は問題がないと認められること（乙１，２３）にも照らすと，被告が交渉のまとまらないうちに，原告の了解を得ずに低層バスユニットによる据付構造変更工事を先行させ，また，原告から本件売買契約解除の意思表示を受けるや，その直後に，原告に何ら連絡せずに，突出天井梁の一部を削り取り，梁の突出寸法を１００ミリメートル以下にする加工を急遽行うなど，原告の不審を招く行為が一部あったことは否定しがたいものの，被告に，本件建物の施工に関し，本件売買契約を解除されてもやむを得ないような合意違反や，説明義務違反ないし誠実義務違反があったとまではこれを認めることができない。 したがって，原告がした被告の債務不履行を理由とする本件売買契約解除の意思表示はその効力を認めることができない。 (2) 手付金支払の無効について原告は，当初契約の締結とその合意解除及び本件売買契約の締結に至る一連の被告の行為は，宅建業法３３条，３６条，不動産の表示に関する公正競争規約５条の規制を免れるための脱法行為であり，また，被告が仕様変更に伴う建 契約の締結とその合意解除及び本件売買契約の締結に至る一連の被告の行為は，宅建業法３３条，３６条，不動産の表示に関する公正競争規約５条の規制を免れるための脱法行為であり，また，被告が仕様変更に伴う建築確認申請費用を原告に負担させようとしたりしたのは，宅建築業法の規定する公正競争を脱法する行為である等と主張するが，被告にそれら違法行為があったことを認めるに足りる確たる証拠はなく，それら違法行為があったことを前提として，手付金２３０万円の支払が無効であるとする原告の主張は採用することができない。 (3) 売買契約書貼付印紙代の負担について原告は，本件売買契約の契約書に貼付した印紙代相当額１万５０００円は，売買に関する費用であり，原告と被告とが折半で負担すべきものであるのに，原告が負担しなければならない如くの虚偽の説明をしてこれを全額負担させたと主張する。 しかし，前記争いのない事実及び弁論の全趣旨によれば，上記印紙代は，原告において保持すべき本件売買契約書に貼付する印紙代であることが認められるから，その印紙代を原告が負担すべきものとされてもやむを得ないところであって，その半額を被告が負担すべきものであることを前提として，その半額を原告に返還しなければならないとする原告の主張は理由がない。 (4) 以上によれば，原告の本訴請求はいずれも理由がない。 ３ 被告の反訴請求について(1) 被告の主張について前記２の(1)で判断したとおり，原告の被告の債務不履行を理由とする解除はこれを認めることができないところ，被告が，原告が上記解除の意思表示をした後も本件建物の工事を進め，残代金の支払期日である平成１３年５月２０日までに，原告の指示がないために施工を留保していた外構工事を除いてその工事を完成させたこと，しかし が，原告が上記解除の意思表示をした後も本件建物の工事を進め，残代金の支払期日である平成１３年５月２０日までに，原告の指示がないために施工を留保していた外構工事を除いてその工事を完成させたこと，しかし，原告は，同年５月２０日の代金支払期日に残代金の支払をせず，かえって，同年８月２１日，被告の債務不履行による本件売買契約の解除を主張して，本件本訴請求の訴えを提起したこと，これに対し，被告は，本件反訴を提起し，同年１１月５日送達の本件反訴状により，原告の残代金不払いを理由に本件売買契約を解除する旨の意思表示をしたことは，前記１で認定したとおりである。 そうすると，本件売買契約は，平成１３年１１月５日，原告の残代金不払いにより，契約解除されたものと認められる。 したがって，原告の抗弁が認められない限り，原告は，被告に対し，前記争いのない本件売買契約の違約解除条項（前記第２の１の(2)参照）により違約金残金として２３４万円を支払うべき義務がある。 (2) 権利濫用の主張についてそこで，原告の権利濫用の主張について検討するに，確かに前記２の(1)でも触れたとおり，被告には原告に不審を抱かせるような行為が一部あったことは否定しがたいものの，違約金残金の請求が権利濫用として許されないほどの行為があったものとまでは認められず，原告の主張はこれを認めれることができない。 (3) 以上によれば，違約金残金２３８万円及びこれに対する本件反訴状送達の日の翌日である平成１３年１１月６日から支払済みまで民法所定年５分の割合による遅延損害金の支払を求める被告の反訴請求は理由がある。 ４ まとめよって，原告の本訴請求はこれを棄却し，被告の反訴請求はこれを認容することとして，主文のとおり判決する。 神戸地方裁判所第４民事部 求める被告の反訴請求は理由がある。 ４ まとめよって，原告の本訴請求はこれを棄却し，被告の反訴請求はこれを認容することとして，主文のとおり判決する。 神戸地方裁判所第４民事部裁判官上田昭典
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