平成２４年９月１８日判決言渡同日原本領収裁判所書記官平成２３年（ワ）第７６９号共有物分割請求事件口頭弁論終結日平成２４年７月２５日判決 主文 １ 別紙物件目録記載１，２の土地，同目録記載３の建物を次のとおり分割する。 (1) 別紙物件目録記載１，２の土地，同目録記載３の建物を原告の所有とする。 (2) 原告は，被告から次項の登記手続を受けるのと引き換えに，被告に対し，１３４万０７５０円を支払え。 (3) 被告は，原告から前項の金員の支払を受けるのと引き換えに，原告に対し，別紙物件目録記載１，２の土地，同目録記載３の建物の各持分４分の１について，共有物分割を原因とする持分移転登記手続をせよ。 ２ 訴訟費用は，これを２分し，その１を原告の負担とし，その余を被告の負担とする。 事実及び理由 第１ 請求別紙物件目録記載１，２の土地，同目録記載３の建物を次のとおり分割する。 (1) 別紙物件目録記載１，２の土地，同目録記載３の建物を原告の所有とする。 (2) 被告は，原告から２９万２７７４円の支払を受けるのと引き換えに，原告に対し，別紙物件目録記載１，２の土地，同目録記載３の建物の各持分４分の１について，共有物分割を原因とする持分移転登記手続をせよ。 第２ 事案の概要 １ 事案の概要本件は，原告と被告が共有する別紙物件目録記載１，２の土地，同目録記載３の建物（以下，別紙物件目録記載１，２の土地，同目録記載３の建物を包括して「本件不動産」という。）について，原告が共有物分割を求めた事案であ る。 ２ 前提となる事実(1) 原告と被告は，原告が持分４分の３，被告が持分４分の１の割合で，本件不動産を共有している。（当事者間に争いがない） て，原告が共有物分割を求めた事案であ る。 ２ 前提となる事実(1) 原告と被告は，原告が持分４分の３，被告が持分４分の１の割合で，本件不動産を共有している。（当事者間に争いがない）(2) 平成２０年７月１５日当時，本件不動産は，Ａ（持分２分の１），被告（持分４分の１），原告（持分４分の１）が共有しており，同日，被告代理人Ｂ，Ａ，原告の間で，原告が，本件不動産の所有権を取得するとともに，Ａ及び被告に対し，１坪３０００円の割合で持分に相当する金銭を支払うとの合意がいったん成立し，原告は司法書士に持分移転登記の依頼をした。ところが，被告は，上記の合意の履行を拒絶し，本件不動産の分割については，原被告間で協議が調わない。（甲７，弁論の全趣旨） ３ 争点本件不動産の分割方法(1) 原告の主張本件不動産は，原告の所有とし，原告が２９万２７７４円を支払うのと引き換えに，また，原告の支払金額が２９万２７７４円でないとしても，１３４万０７５０円を支払うのと引き換えに，被告が原告に対して本件不動産の持分４分の１について持分移転登記手続をするとの方法により分割すべきである。その理由は，以下のとおりである。 ア別紙物件目録記載１の土地（以下「本件土地①」という。）の上には別紙物件目録記載３の建物（以下「本件建物」という。）があり，本件土地①及び本件建物を現物分割するのは不可能である。また，別紙物件目録記載２の土地（以下「本件土地②」という。）は，４分の１にすれば面積が７７㎡程度にしかならず，売却が事実上困難であり，社会的経済的効用を大きく毀損する。したがって，本件不動産は，全面的価格賠償の方法によらなければ分割不可能である。 イ本件土地①には，かつて引湯管により温泉が引かれていたが，原告はa温泉協同組合（甲 用を大きく毀損する。したがって，本件不動産は，全面的価格賠償の方法によらなければ分割不可能である。 イ本件土地①には，かつて引湯管により温泉が引かれていたが，原告はa温泉協同組合（甲６の名簿には「a’温泉組合」と記載されているが，乙４の組合規約には「a 温泉協同組合」と記載されているので，以下「a 温泉協同組合」という。）の組合員であるのに対し，被告はその組合員ではないから，原告が本件土地①の所有権を取得しなければ，温泉を使用することはできない。また，本件不動産は，原告の祖父が病気療養をしていたところであり，原告にとって思い出深い場所であり，原告は本件不動産につき，別荘としての効用を回復させる意思がある。したがって，本件不動産は原告の所有とすべきである。 ウ(ｱ) 固定資産税評価額は，本件土地①は８０４万０１８１円，本件土地②は５１２万０４７７円である。しかし，平成２２年７月１４日に原告がＡから本件不動産の２分１の持分を取得した際の査定報告書によれば，本件土地①の価額は１２１万３４５６円，本件土地②の価額は９４万４４９６円であった。 本件建物の固定資産税評価額は３４万１２２６円であるが，本件建物は老朽化しており，無価値である。 平成２２年７月１４日に原告がＡから本件不動産の２分１の持分と，他１筆の土地の２２分の１の持分を取得した際には，その価額は５８万５５４７円であった。 そうすると，本件不動産の持分４分の１の価額は，原告がＡから本件不動産の２分１の持分と他１筆の土地の２２分の１の持分を取得した際の価額である５８万５５４７円の２分の１である２９万２７７４円を超えることはない。 (ｲ) また，本件不動産の適正な価額が５３６万３０００円であるとすれば，本件不動産の持分４分の１の価額は，１３４万０７５０円である。 ５４７円の２分の１である２９万２７７４円を超えることはない。 (ｲ) また，本件不動産の適正な価額が５３６万３０００円であるとすれば，本件不動産の持分４分の１の価額は，１３４万０７５０円である。 エ本件不動産の持分４分の１の価額が２９万２７７４円又は１３４万０７ ５０円であったとしても，原告は，これを支払う能力を有している。 (2) 被告の主張本件不動産は，原告の所有とし，原告が３２９万０１６４円を支払うのと引き換えに，被告が原告に対して本件不動産の持分４分の１について持分移転登記手続をするとの方法により分割すべきである。また，原告が上記金額を支払わないのであれば，本件不動産を競売に付し，その売得金を４分してその３を原告に，その１を被告に分配すべきである。 ア本件土地はＪＲb 駅から約１ｋｍのところにあり，周囲は別荘地であり，本件土地には温泉権もある。本件土地①と本件土地②の固定資産税評価額は，合計で１３１６万０６５８円である。他方，本件土地①と本件土地②の路線価は，１万９３９０円／㎡であり，路線価は，通常時価の７０％とされているから，時価は２万７７００円／㎡であり，そうすると，本件土地①と本件土地②の面積の合計は８４０．３５㎡であるから，その時価は２３００万円以上であり，固定資産税評価額以上であることは明らかである。 イ鑑定の結果は，次の点で相当でない。 (ｱ) 鑑定による本件不動産の評価額は，５３６万３０００円であり，本件不動産の固定資産税評価額の４割に過ぎず，固定資産税評価額との乖離が大きい。 (ｲ) 鑑定は，標準地の比準価格に乗じて本件不動産の比準価格を算定するための価格修正率の算定に当たり，温泉権がないことを前提に，価格修正率を２０％減じている（鑑定書１８頁）。 しかし，被告は，原告が，a 温泉 ，標準地の比準価格に乗じて本件不動産の比準価格を算定するための価格修正率の算定に当たり，温泉権がないことを前提に，価格修正率を２０％減じている（鑑定書１８頁）。 しかし，被告は，原告が，a 温泉協同組合の組合費７万円の半額の負担を被告に求めてきたので，過去には請求された金額を支払ってきたが，負担割合が不合理なので，平成２３年度分については負担割合の修正を求めた。本件土地①，本件土地②は，温泉権付きであるから，その価額 の評価に当たっては，温泉権がないことを前提とすべきではない。 (ｳ) 鑑定は，鑑定評価額の算定に当たり，建付地価額から，建物の解体・撤去費用１３５万円を控除している（鑑定書２０頁）。 しかし，①原告は，本件建物を改修して往時の姿を取り戻したいという思いで共有物分割を行っていること，②本件は共有物分割の事案であり，鑑定は，土地の売買を目的としてその価額を評価するものではないこと，③建物を解体するか否かは，取得した者の判断と費用に基づく処理であることからして，鑑定評価額の算定に当たり，建付地価額から，建物の解体・撤去費用を控除すべきではない。 (ｴ) 鑑定においては，鑑定評価額の算定に当たり，建付地価額から，大木伐採・処分費用として３５万円が控除されている（鑑定書２０頁）ので，本件土地①，本件土地②上から背の高い木はなくなり，本件不動産の日照・眺望条件が劣ることはなくなる。そのため，標準地の比準価格に乗じて本件不動産の比準価格を算出するための価格修正率の算定に当たり，日照・眺望条件が劣ることを理由に環境条件について価格修正率を１０％減ずる（鑑定書１８頁）のは不要である。 (ｵ) 鑑定評価額の算定に当たり，建付地価額から，上水道再度開栓費用５０万円を控除すること（鑑定書２０頁）は不要である。 第３ 当裁判所の判 正率を１０％減ずる（鑑定書１８頁）のは不要である。 (ｵ) 鑑定評価額の算定に当たり，建付地価額から，上水道再度開栓費用５０万円を控除すること（鑑定書２０頁）は不要である。 第３ 当裁判所の判断 １ 事実関係各証拠等によれば，次の事実が認められる。 (1) 本件土地①と本件土地②は連続した敷地を成しており，本件土地①の上に本件建物が存在している。（鑑定の結果，弁論の全趣旨）(2)ア被告は，ＣとＤの間の長女であり，ＣとＤの間の子としては，被告の他に二女Ｅがいた。原告は，ＥとＦの間の子である。Ｇは，Ｃの姪であり，Ｈは，Ｃの義理の甥であった。（弁論の全趣旨） イ本件不動産が原告と被告の共有となるに至った経緯は，次のとおりである。（甲１ないし３）本件不動産は，Ｇ，Ｈ，Ｅ，被告が各持分４分の１により共有していた。 平成１４年１１月１８日，Ｈが死亡し，その持分（４分の１）をＧが相続により取得し（大分地方法務局中津支局平成１５年１０月２１日受付第１００４１号Ｈ持分全部移転登記により，その旨登記された。），本件不動産は，Ｇ（持分２分の１），Ｅ（持分４分の１），被告（持分４分の１）の共有となった。 平成１８年９月２６日，原告が，Ｅからその持分（４分の１）を売買により取得し（大分地方法務局中津支局平成１８年９月２８日受付第８１７８号Ｅ持分全部移転登記により，その旨登記された。），本件不動産は，Ｇ（持分２分の１），原告（持分４分の１），被告（持分４分の１）の共有となった。 平成１８年７月１７日，Ｇが死亡し，その持分（２分の１）をＡが相続により取得し（大分地方法務局中津支局平成１９年７月１９日受付第１６８２９号Ｇ持分全部移転登記により，その旨登記された。），本件不動産は，Ａ（持分２分の１），原告（持分 の持分（２分の１）をＡが相続により取得し（大分地方法務局中津支局平成１９年７月１９日受付第１６８２９号Ｇ持分全部移転登記により，その旨登記された。），本件不動産は，Ａ（持分２分の１），原告（持分４分の１），被告（持分４分の１）の共有となった。 Ａは，平成２２年２月８日午後４時，破産手続開始決定を受け，原告は，平成２２年７月１４日，Ａの破産管財人からＡの持分（２分の１）を売買により取得し（大分地方法務局中津支局平成２２年７月１４日受付第１３４８６号Ａ持分全部移転登記により，その旨登記された。），本件不動産は，原告（持分４分の３）と被告（持分４分の１）の共有となった。 (3)ア本件不動産の近隣には，別荘や保養所が散在する。本件不動産の近隣地域は，b 中心部に近く，自然も多く残るため落ち着いた雰囲気があり，別荘地としての利用には比較的好条件な地域であるが，地域内の道路は狭 く，街路条件は劣り，また，北向傾斜地で日照条件が悪く，背後に山林が迫っているなど住宅地として不向きな部分も多い。 イ本件不動産は，ＪＲb 駅から道路距離約１．５ｋｍの地点にある。本件土地①，本件土地②は，敷地全体が北方向に傾斜し，敷地内に４ｍないし５ｍの段差があり，周囲の法面や池の後など，宅地として有効利用できない部分を含んでいる。現在は，敷地境界付近にそびえる杉の大木や手入れがされていない樹木が繁茂している。 ウ本件土地①，本件土地②は傾斜地であることから，その接道状況は，東側の幅員１．８ｍないし２．５ｍの舗装道路（建築基準法４２条２項道路）とは，当該道路よりも約１．５ｍ低くないし約２ｍ高く接面しており，南側の幅員約１ｍの未舗装道路（建築基準法４２条２項道路ではない）とは，当該道路よりも４ｍないし５ｍ程度低く接面しているエ本件建物は，長期間使用 りも約１．５ｍ低くないし約２ｍ高く接面しており，南側の幅員約１ｍの未舗装道路（建築基準法４２条２項道路ではない）とは，当該道路よりも４ｍないし５ｍ程度低く接面しているエ本件建物は，長期間使用されておらず，建築後６０年程度経過し，長期間手入れをしていないため老朽化が進み，損傷箇所が多く，現状では利用困難であり，無価値であり，最も有効な対処方法は取り壊しである。 オ本件不動産については，建物を取り壊し，敷地内の倒木の危険性のある大木を伐採し，樹木の剪定を行った上，別荘の敷地として利用するのが最有効利用の方法である。 （アないしオにつき，鑑定の結果（鑑定書１２ないし１６頁），弁論の全趣旨）(4)ア原告は，a 温泉協同組合の組合員である。（甲６）イ a 温泉協同組合は，協同組合規約によって，次の趣旨を定めている。（乙４）(ｱ) a 温泉協同組合は，温泉資源保護のため，温泉の管理・配湯の適正化等の円滑な運営により，温泉の高度利用を図り，もって社会的に貴重である温泉資源の保護を目的とする。（第２条目的）(ｲ) a 温泉協同組合は，a 地獄を利用している人員をもって組織する。（第 ３条組織）(ｳ) 新規加入は基本的に認めない。ただし，総会で認めた場合はこの限りではない。（第１７条（１））(ｴ) 組合員が温泉権を売ってa 温泉協同組合から脱退するのはやむを得ない場合に限り，事前に理事会に申し出ることとする。（第１７条（３））(5) 原告は，本件不動産は，原告の祖父であるＣが病気療養をしていた思い出深い場所であることから，本件不動産を取得して別荘としての効用を回復したいと望んでいる。（甲７） ２ 現物分割の適否(1) 本件建物を現物分割することは困難であり，本件建物が存在する状態で本件土地①と本件建物を現 ら，本件不動産を取得して別荘としての効用を回復したいと望んでいる。（甲７） ２ 現物分割の適否(1) 本件建物を現物分割することは困難であり，本件建物が存在する状態で本件土地①と本件建物を現物分割することも困難である。 (2) 本件建物は無価値であり，最も有効な対処方法は取り壊しである（前記１(3)エ）ことから，本件建物を取り壊すことを前提に，本件土地①，本件土地②の全体を現物分割することも考えられる。本件土地①と本件土地②の面積は合計８４０．３５㎡であるから，その４分の３は約６３０㎡，その４分の１は約２１０㎡である。 ところが，本件土地①，本件土地②は，敷地全体が北方向に傾斜し，敷地内に４ｍないし５ｍの段差があり，周囲の法面や池の跡など，宅地として有効利用できない部分を含んでいるから（前記１(3)イ），これを分割した場合には，実際に建物建築等に使用できる部分は，各土地の面積よりも狭くなると認められる。そして，本件不動産の近隣地区において，標準画地の規模及び標準的使用は，一般住宅の敷地で３００㎡ないし４００㎡，別荘・保養所の敷地で５００㎡ないし１０００㎡であるから（鑑定書１２頁），約２１０㎡に分割された土地は，これらに比して面積が相当狭いこととなり，取引は困難であると推認されるし，約６３０㎡に分割された土地も，別荘・保養所の敷地としては必ずしも十分な広さがあるとはいえない。また，本件土地①， 本件土地②は傾斜地であることから，その接道状況は，東側の幅員１．８ｍないし２．５ｍの舗装道路（建築基準法４２条２項道路）とは，当該道路よりも約１．５ｍ低くないし約２ｍ高く接面しており，南側の幅員約１ｍの未舗装道路（建築基準法４２条２項道路ではない）とは，当該道路よりも４ないし５ｍ程度低く接面している（前記１(3)ウ）。そのため，本 りも約１．５ｍ低くないし約２ｍ高く接面しており，南側の幅員約１ｍの未舗装道路（建築基準法４２条２項道路ではない）とは，当該道路よりも４ないし５ｍ程度低く接面している（前記１(3)ウ）。そのため，本件土地①，本件土地②の全体を分割すると，分割された土地の接道状況が悪くなり，その点で宅地等としての価値が低減すると考えられる。そうすると，本件土地①，本件土地②の全体を分割した場合には，約２１０㎡に分割された土地は，取引は困難であると推認されるし，約６３０㎡に分割された土地も，別荘・保養所の敷地としては必ずしも十分な広さがあるとはいえず，接道状況も悪くなる可能性があり，本件土地①と本件土地②を一体の敷地として扱う場合に比べて，経済的価値は著しく低減するものと推認される。 したがって，本件土地①，本件土地②の全体を現物分割することは，その価格を著しく減少させるおそれがあると認められる。 (3) 以上によれば，本件において，現物分割は相当でない。 ３ 全面的価額賠償(1) 被告が福岡県在住であるのに対し，原告は，本件不動産が所在する大分県在住であり，原告は，本件不動産の４分の３の持分を有しており（前記第２，２(1)），前記１(5)のとおり，本件不動産を取得して別荘としての効用を回復したいと望んでいる。 また，原告は，a 温泉協同組合の組合員であり（前記１(4)ア），本件土地①，本件土地②において温泉の利用ができる一方で，a 温泉協同組合は，温泉資源の保護を目的としており（前記１(4)ア(ｱ)），a 地獄を利用している人員をもって組織されており（前記１(4)ア(ｲ)），新規加入は基本的に認めておらず（前記１(4)ア(ｳ)），組合員が温泉権を売ってa 温泉協同組合から脱退するのはやむを得ない場合に限るとしていること（前記１(4)ア(ｴ)） （前記１(4)ア(ｲ)），新規加入は基本的に認めておらず（前記１(4)ア(ｳ)），組合員が温泉権を売ってa 温泉協同組合から脱退するのはやむを得ない場合に限るとしていること（前記１(4)ア(ｴ)）からする と，仮に本件土地①，本件土地②又はこれらを分割した部分の所有権を取得したとしても，新たにa 温泉協同組合の組合員となるのは実際上困難であり，その所有権の取得者は，本件土地①，本件土地②における温泉の利用はできないものと認められる。 その他，前記１認定の事実を総合的に考慮すると，本件不動産の所有権は，原告に取得させるのが相当である，⑵ア鑑定の結果によれば，本件不動産の適正な価格は５３６万３０００円であるものと認められる。 イ(ｱ) 被告は，原告が，a 温泉協同組合の組合費７万円の半額の負担を被告に求めてきたので，過去には請求された金額を支払ってきたが，負担割合が不合理なので，平成２３年度分については負担割合の修正を求めた旨，本件土地①，本件土地②は，温泉権付きであるから，その価額の評価に当たっては，温泉権がないことを前提とすべきではない旨主張する（前記第２，３(2)イ(ｲ)）。 (ｲ) しかし，原告は，a 温泉協同組合の組合員であるが（前記１(4)ア），被告は，その組合員ではなく，温泉権を有するものではない。乙５ないし７によれば，原告が被告に対し，a 温泉協同組合の平成２３年度分の組合費７万円の半額である３万５０００円の支払を求めたことは認められるものの，それ以前の分も含め，組合費又はその一部を被告が現実に負担していたことを認めるに足りる証拠はない。また，仮に組合費の一部を被告が負担したことがあったとしても，被告は組合員ではないから，被告が温泉権を有するわけではない。 そして，前記(1)のとおり，仮に本件土地① とを認めるに足りる証拠はない。また，仮に組合費の一部を被告が負担したことがあったとしても，被告は組合員ではないから，被告が温泉権を有するわけではない。 そして，前記(1)のとおり，仮に本件土地①，本件土地②又はこれらを分割した部分の所有権を取得したとしても，新たにa 温泉協同組合の組合員となるのは実際上困難であり，その所有権の取得者は，本件土地①，本件土地②における温泉の利用はできないものと認められる。 そうすると，共有物分割の前提として本件不動産の客観的で適正な価額を算出するに当たっては，温泉権のないものとして評価を行うのが相当である。 したがって，被告の前記(ｱ)の主張は，採用することができない。 ウ(ｱ) 被告は，①原告は，本件建物を改修して往時の姿を取り戻したいという思いで共有物分割を行っていること，②本件は共有物分割の事案であり，鑑定は，土地の売買を目的としてその価額を評価するものではないこと，③建物を解体するか否かは，取得した者の判断と費用に基づく処理であることからして，鑑定評価額の算定に当たり，建付地価額から，建物の解体・撤去費用を控除すべきではないと主張する（前記第２，３(2)イ(ｳ)）。 (ｲ) しかし，本件建物は，長期間使用されておらず，建築後６０年程度経過し，長期間手入れをしていないため老朽化が進み，損傷箇所が多く，現状では利用困難であり，無価値であり，最も有効な対処方法は取り壊しであり（前記１(3)エ），本件不動産については，建物を取り壊し，敷地内の倒木の危険性のある大木を伐採し，樹木の剪定を行った上，別荘の敷地として利用するのが最有効利用の方法である（前記１(3)オ）。 そうすると，本件不動産を取得した者は，土地を利用するために本件建物を解体・撤去し，そのための費用を支出しなければなら ，別荘の敷地として利用するのが最有効利用の方法である（前記１(3)オ）。 そうすると，本件不動産を取得した者は，土地を利用するために本件建物を解体・撤去し，そのための費用を支出しなければならないから，本件不動産の適正な価額を算出するために，鑑定評価額の算定に当たっては，建付地価額から，建物の解体・撤去費用を控除するのが相当である。 甲７には，「草を刈り大工の手を入れて，祖父との思い出深い本件土地や本件土地の上にある祖父が病気療養の場所として使用していた家を改修して，往時の姿を取り戻したいという思いがあります。」などと，本件建物を改修するようにも受け取れる記載がある。しかし，本件建物の客 観的な状態は，前記１(3)ウのとおりであり，そのことからすると，仮に本件建物を改修するとしても，通常の修理費用では足りず，新たに建物を建築するに近い費用がかかるものと推認され，客観的な評価において，建物が有する積極的な価値を取得することにはならないものと認められる。したがって，甲７に上記のような記載があるとしても，本件建物が客観的に無価値であることに照らせば，本件不動産の適正な価額を算出するために，鑑定評価額の算定に当たっては，建付地価額から，建物の解体・撤去費用を控除するのが相当である。 仮に，客観的にみて本件建物に価値が認められるとすれば，建物を解体するか否かは，取得した者の判断と費用に基づく処理であるという余地もあろうが，本件建物が客観的に無価値であり，それを存続させて利用しようとすれば，通常の修理費用では足りず，新たに建物を建築するに近い費用がかかるものと推認されることからすると，通常の取得者を前提とすれば，本件建物は，解体せざるを得ないものであって，本件建物については，建物を解体するか否かは取得者の判断と費用に基づ 築するに近い費用がかかるものと推認されることからすると，通常の取得者を前提とすれば，本件建物は，解体せざるを得ないものであって，本件建物については，建物を解体するか否かは取得者の判断と費用に基づく処理である，とは言い切れない。 したがって，原告の前記(ｱ)の主張は，採用することができない。 エ(ｱ) 被告は，鑑定において，鑑定評価額の算定に当たり，建付地価額から，大木伐採・処分費用として３５万円が控除されている（鑑定書２０頁）ので，本件土地①，本件土地②上から背の高い木はなくなり，本件不動産の日照・眺望条件が劣ることはなくなり，そのため，標準地の比準価格に乗じて本件不動産の比準価格を算出するための価格修正率の算定に当たり，日照・眺望条件が劣ることを理由に環境条件について価格修正率を１０％減ずる（鑑定書１８頁）のは不要であると主張する（前記第２，３(2)イ(ｴ)）。 (ｲ) 鑑定評価額の算定に当たり建付地価額から控除された大木伐採・処分 費用は，敷地内の倒木のおそれのある大木の伐採・処分費用である（鑑定書２０頁）。本件土地①，本件土地②は，敷地全体が北方向に傾斜し，現在は，敷地境界付近にそびえる杉の大木や手入れがされていない樹木が繁茂している（前記１(3)ア）。そのため，敷地内の倒木のおそれのある大木を伐採・処分し，残りの樹木の剪定を行ったとしても，背の高い樹木が多い状態であると認められ，敷地全体が北方向に傾斜していることと背の高い樹木が多いことから，日照・眺望条件は劣るものと推認される。 したがって，標準地の比準価格に乗じて本件不動産の比準価格を算定するための価格修正率の算定に当たり，北向傾斜で背の高い樹木が多く，日照・眺望条件が劣ることから，環境条件について価格修正率を１０％減じた上で（鑑定書１８頁），更に， じて本件不動産の比準価格を算定するための価格修正率の算定に当たり，北向傾斜で背の高い樹木が多く，日照・眺望条件が劣ることから，環境条件について価格修正率を１０％減じた上で（鑑定書１８頁），更に，鑑定評価額の算定に当たり，建付地価額から，敷地内の倒木のおそれのある大木伐採・処分費用である３５万円を減じること（鑑定書２０頁）は，相当であると認められる。 したがって，原告の前記(ｱ)の主張は，採用することができない。 オ(ｱ) 被告は，鑑定評価額の算定に当たり，建付地価額から，上水道再度開栓費用５０万円を控除すること（鑑定書２０頁）は不要であると主張する（前記第２，３(2)イ(ｵ)）。 (ｲ) 鑑定の結果（鑑定書１１頁，１４頁）及び弁論の全趣旨によれば，水道については，次の事実が認められる。 すなわち，本件不動産のある地域は，上下水道未整備地区であり，上水道は，a 専用水道組合の地区水道が給水している。a 専用水道組合は，現在約４００戸分の給水を賄っており，水量が少ないため，新規加入は原則的に認めていない。原告は，以前は，a 専用水道組合に加入し，平成１８年まで年間４８００円の水道代を支払っていたが，その後はa 専用水道組合を脱退し，水道代も支払っておらず，水道メーターも撤去さ れていた。a 専用水道組合は，鑑定人に対し，いったんは，「以前利用していれば，１度水道メーターを撤去していても９万１０００円の入会金を支払うことにより再度開栓が可能である」旨の回答をしていたが，その後，「総会で給水しないことに決まった」旨を伝えた。原告が平成１８年まで水道代を支払っていた事実が明らかになれば，給水しないという総会の決定も撤回される可能性がある。 上記の事実によれば，仮にa 専用水道組合に再度加入して給水を受けることが可能であるとし 年まで水道代を支払っていた事実が明らかになれば，給水しないという総会の決定も撤回される可能性がある。 上記の事実によれば，仮にa 専用水道組合に再度加入して給水を受けることが可能であるとしても，そのためには，入会金９万１０００円が必要であり，また，本件建物は，長年にわたって使用されておらず，水道メーターも撤去されていることに鑑みれば，新たに上水道を使用するには，水道メーターの設置等，水道設備を整えなければならず，そのためには少なくとも５０万円程度の費用を要するものと推認される。したがって，鑑定評価額の算定に当たり，建付地価額から，上水道再度開栓費用５０万円を控除することは相当である。 (3) 甲４によれば，原告は，平成２２年７月１４日，Ａの破産管財人から本件不動産の２分１の持分と他１筆の土地の２２分の１の持分を５８万５５４７円で買ったことが認められるから，相当程度の資力を有するものと認められ，弁論の全趣旨によれば，原告は，被告に対して本件不動産の価格５３６万３０００円（前記(2)ア）の４分の１である１３４万０７５０円を支払う能力を有するものと認められる。 (4) 本件不動産の適正な価格は５３６万３０００円であるものと認められ（前記(2)ア），原告は，その４分の１である１３４万０７５０円を支払う能力があるから，原告に本件不動産を取得させ，被告に対してその持分４分の１の価格である１３４万０７５０円を取得させることとしても，共有者間の実質的公平を害することはない。 (5) 以上によれば，本件不動産の共有物分割の方法としては，本件不動産を 原告の所有とし，被告に，原告から１３４万０７５０円の支払を受けるのと引き換えに，本件不動産の持分４分の１について，原告に対して共有物分割を原因とする持分移転登記手続をさせるのが相当であ 原告の所有とし，被告に，原告から１３４万０７５０円の支払を受けるのと引き換えに，本件不動産の持分４分の１について，原告に対して共有物分割を原因とする持分移転登記手続をさせるのが相当である。 ４ 結論よって，主文のとおり判決する。 大分地方裁判所民事第１部 裁判官中平健 物件目録（添付省略）
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