主文 １ 原告が被告Ａに賃貸している別紙物件目録２記載の建物の賃料は，平成１３年１月１日以降１ヶ月６万１９５０円であることを確認する。 ２ 原告が被告Ｂに賃貸している別紙物件目録３記載の建物の賃料は，平成１３年１月１日以降１ヶ月５万１６５０円であることを確認する。 ３ 原告のその余の請求をいずれも棄却する。 ４ 訴訟費用は，これを２分し，その１を原告の負担とし，その余を被告らの負担とする。 事実及び理由 第１ 請求 １ 原告が被告Ａ（以下，「被告Ａ」という。）に賃貸している別紙物件目録２記載の建物（以下，「被告Ａ賃借物件」という。）の賃料は，平成１３年１月１日以降１ヶ月９万９７５０円であることを確認する。 ２ 原告が被告Ｂ（以下，「被告Ｂ」という。）に賃貸している別紙物件目録３記載の建物（以下，「Ｂ賃借物件」という。）の賃料は，平成１３年１月１日以降１ヶ月８万１９００円であることを確認する。 ３ 訴訟費用は，被告の負担とする。 第２ 事案の概要等 １ 事案の概要本件は，競売によりＡ賃借物件及びＢ賃借物件の所有者となった原告が，Ａ賃借物件及びＢ賃借物件の各賃借人である被告らに対し，平成１３年１月１日以降の各賃料につき増額請求権を行使したところ，被告らはその増額賃料の適正について争ったため，平成１３年１月１日以降の各賃料額の確認を求めた事案である。 ２ 争いのない事実及び証拠によって容易に認められる事実（１） 訴外亡Ｅは，別紙物件目録１記載の建物（以下，「本件建物」という。）の所有者であったが，昭和４１年頃，被告Ａに対し，本件建物のうちのＡ賃借物件を，期限の定めなく，賃料１ヶ月２万５０００円（当月分を毎月末日限り支払う。）との約定で賃貸した（なお，被告らは， いう。）の所有者であったが，昭和４１年頃，被告Ａに対し，本件建物のうちのＡ賃借物件を，期限の定めなく，賃料１ヶ月２万５０００円（当月分を毎月末日限り支払う。）との約定で賃貸した（なお，被告らは，上記賃貸借の対象にはＢ賃借物件も含まれており，賃料は，Ａ賃借物件とＢ賃借物件の全体について１ヶ月５万円である旨を主張するが，被告らの同主張を認めるに足りる証拠は提出されていないので，弁論の全趣旨により，少なくとも，Ａ賃借物件について，賃料１ヶ月２万５０００円の約定による賃貸借契約が存在したものと認めるのが相当である。）。 （２） 訴外亡Ｅは，昭和５０年頃，被告Ｂに対し，本件建物のうちのＢ賃借物件を，期限の定めなく，賃料１ヶ月２万５０００円（当月分を毎月末日限り支払う。）との約定で賃貸した。 （３） 訴外亡Ｅは，昭和５８年５月２３日，死亡し，訴外Ｆは，本件建物の所有権を相続により取得し，上記各賃貸借契約における貸主の地位を承継した。 （４） 原告は，平成１２年１１月１日，競売により本件建物の所有権を取得し，同年同月６日，その旨の所有権移転登記を経由したので，上記各賃貸借契約における貸主の地位を承継した。 （５） 原告は，被告両名に対し，それぞれ平成１２年１１月１１日差出，同日頃到達の普通郵便にて，平成１３年１月１日以降の賃料を，Ａ賃借物件については月額９万９７５０円（消費税を含む。）に，Ｂ賃借物件については月額８万１９００円（消費税を含む。）にそれぞれ増額する旨の意思表示をした。 ３ 当事者の主張（原告）（１） 本件建物は，昭和４１年１０月３０日に新築され，北九州市小倉北区のＪＲ小倉駅前東側の繁華街の一角に位置し，建物北側は東西方向の片側１車線のバス通り（歩道付き）に面している。 （２） 被告Ａは，Ａ賃借物件において「Ｃ」の屋 １０月３０日に新築され，北九州市小倉北区のＪＲ小倉駅前東側の繁華街の一角に位置し，建物北側は東西方向の片側１車線のバス通り（歩道付き）に面している。 （２） 被告Ａは，Ａ賃借物件において「Ｃ」の屋号にて喫茶店を経営しており，被告Ｂは，Ｂ賃借物件おいて「Ｄ」の屋号にて呉服店を経営している。 （３） Ａ賃借物件及びＢ賃借物件の各賃料は，契約締結当時から原告が所有権を取得した時点まで一度も改定されず，原告が所有権を取得した平成１２年１１月１日の時点では，近隣テナントの賃料相場に比べて著しく低額となっていた。これを端的に示す事情として，被告Ａは，現在の「Ｃ」の営業を始める前の昭和６０年３月から平成６年２月までの間，月額１２万円の転貸賃料を得て第三者に転貸していた。 （４） 原告が，本件建物の所有権取得後，近隣の賃料相場を調査したところ，３・３平方メートル当たり１万５０００円であった。そこで，原告としては，３・３平方メートル当たり１万３０００円程度にとどめて計算し，Ａ賃借物件については，面積が７・２６坪となるため，月額９万５０００円（消費税を除く。）が，Ｂ賃借物件については，面積が６・０５坪となるため，月額７万８０００円（消費税を除く。）がそれぞれ相当であると判断した。 （被告ら）（１） 本件建物のうち，バス通り（歩道付き）に面しているのは「Ｇ」であり，その隣のＡ賃借物件及びＢ賃借物件はバス通りに面していない。また，被告Ａは，Ａ賃借物件を転貸したことはない。 なお，平成１２年１２月２５日に「小倉そごう」が閉店し，その裏通りにあるＡ賃借物件及びＢ賃借物件の通りは寂れて人通りも少なくなり，「喫茶Ｃ」の売上は，「小倉そごう」の閉店後には２分の１に減少し，常連客以外は殆ど来店しなくな ５日に「小倉そごう」が閉店し，その裏通りにあるＡ賃借物件及びＢ賃借物件の通りは寂れて人通りも少なくなり，「喫茶Ｃ」の売上は，「小倉そごう」の閉店後には２分の１に減少し，常連客以外は殆ど来店しなくなった。 （２） 本件建物の２階及び３階の４０・９２平方メートルについては，家賃月額４万円で賃借人を募集しており，本件建物は老朽化して水道も漏水しているにも拘わらず，原告はその修理に応じていないことなどを勘案すれば，平成１３年１月１日以降の賃料は，月額４万円が相当である。 （３） 適正地代の算出方法には，一般に，利回り方式（積算方式），スライド方式，差額配分方式，賃貸事例比較方式が採用されているが，各方式には問題点が少なくない。 本件において，利回り方式（積算方式）にあっては，継続地代期待利回りを１パーセントに修正することが相当であり，スライド方式については，家賃に占める昭和４１年１０月における地代部分と建物新築部分と平成１３年１月１日における同各部分が明らかにならない場合には，採用の余地はなく，賃貸事例比較方式については，本件建物の２階及び３階の家賃，「小倉そごう」跡の家賃を対象として修正すべきである。 第３ 当裁判所の判断 １ 上記認定の事実（第２の２の（１）ないし（５）の事実）を前提として，Ａ賃借物件及びＢ賃借物件についての平成１３年１月１日以降の適正賃料額について，以下，判断する。 （１） 鑑定の結果によれば，鑑定人は，適正賃料額を鑑定評価するに際して，先ず，差額配分方式，スライド方式，賃貸事例比較方式の３通りの評価手法を用いて，それぞれの評価手法による賃料額を求めたうえで，これらを総合勘案して，Ａ賃借物件及びＢ賃借物件を合わせた全体（以下，「対象不動産」という。）の適正賃料額を月額１２万７４００円と判定し，これをＡ賃借 それぞれの評価手法による賃料額を求めたうえで，これらを総合勘案して，Ａ賃借物件及びＢ賃借物件を合わせた全体（以下，「対象不動産」という。）の適正賃料額を月額１２万７４００円と判定し，これをＡ賃借物件及びＢ賃借物件の各賃借面積比で按分して，Ａ賃借物件については月額６万９５００円，Ｂ賃借物件については月額５万７９００円をもって適正賃料額であると鑑定評価したことが認められるところ，これらの評価手法を更に詳細に検討すると，その内容は，概ね次のとおりであることが認められる。 ア差額配分方式による対象不動産の賃料額先ず，対象不動産の基礎価格を２４１４万３０００円と評価したうえ，これに３パーセント期待利回りを乗じて得た額と対象不動産の賃貸借を継続するため通常必要とされる諸経費等（必要諸経費等）を加算して，対象不動産の経済賃料（対象不動産の経済価値に即応した適正賃料）を１１万３６００円と評定した。 次に，上記経済賃料と実際賃料（Ａ賃借物件及びＢ賃借物件が各２万５０００円であるので，合計５万円である。）との間の差額につき，契約の内容，経緯及び諸物価等の推移，社会的公共公益施設の整備の状況等を総合的に勘案し，これを貸主に帰属する部分を５割と判断して，差額の５割を実際賃料に加算し，対象不動産の賃料額は８万１８００円であると評定した。 イスライド方式による対象不動産の賃料額Ａ賃借物件については昭和４１年頃，Ｂ賃借物件については昭和５０年頃から賃貸借が始まったものであることを前提としたうえで，土地価格の上昇率，建物価格の上昇率を重視し，次に，消費者物価指数のうち家賃指数の上昇率により判定するとして，Ａ賃借物件については３・２０倍，Ｂ賃借物件については２・４５倍と評定して，対象不動産の賃料額は１４万１ ，建物価格の上昇率を重視し，次に，消費者物価指数のうち家賃指数の上昇率により判定するとして，Ａ賃借物件については３・２０倍，Ｂ賃借物件については２・４５倍と評定して，対象不動産の賃料額は１４万１３００円であると評定した。 ウ賃貸事例比較方式による対象不動産の賃料額対象不動産と代替性を有する賃貸事例として３例を収集したが，契約内容とその経緯が千差万別であり，個別性が大きく反映しているので，やや信憑性に欠けるとしたうえで，各賃貸事例につき，街路条件，交通接近条件，環境条件，行政的条件等による補正を加えたうえで比較考量し，対象不動産の賃料額は１４万７６００円であると評定した。 （２） 上記鑑定は，当裁判所の選任した公正な立場の鑑定人による鑑定であり，鑑定方法も，鑑定手法として一般的に認知されている差額配分方式，スライド方式，賃貸事例比較方式の３通りの評価手法を用いて，客観的な資料に基づき，それぞれの評価手法による賃料額を求めたうえで，これらを総合勘案して最終的な鑑定評価を行っており，鑑定結果は極めて信頼性の高いものであるということができる。 しかしながら，本件にあっては，本件建物の従前の所有者である訴外亡Ｅ及びこれを相続した訴外Ｆは，それが温情によるものであるか怠慢によるものであるかは兎も角として，賃貸借契約を締結して以来，Ａ賃借物件にあっては３０数年の長期間にわたり，また，Ｂ賃借物件にあって２０数年にわたり，賃料の増額をすることなく，当初の契約による月額２万５０００円の賃料額を維持してきたものであるが，原告が，平成１２年１１月１日，競売により本件建物の所有権を取得したことにより，平成１３年１月１日以降の賃料を，Ａ賃借物件については月額９万９７５０円（消費税を含む。）に，Ｂ賃借物件については るが，原告が，平成１２年１１月１日，競売により本件建物の所有権を取得したことにより，平成１３年１月１日以降の賃料を，Ａ賃借物件については月額９万９７５０円（消費税を含む。）に，Ｂ賃借物件については月額８万１９００円（消費税を含む。）にそれぞれ増額する旨の意思表示をしたことが契機となって，本件訴訟が提起されるに至ったものであり，したがって，被告らにとっては，永年維持されてきた従前の賃料額が今後も当分の間は維持されるであろうとの期待があったものと推察されるところ，このような期待は，必ずしも法的に保護されるべきものとはいい難いものではあるが，これを全く考慮から除外することは相当ではないこと，スライド方式による賃料額の評定は，賃料が据え置かれていた期間が極めて長期間であるところから，本件にあっては必ずしも適切妥当な評価手法とはいえないこと，賃貸事例比較方式による賃料額の評定は，鑑定において収集された賃貸事例は３例の少数であって，その平均値は統計学的にみた場合には必ずしも有意の数値とすることはできないうえ，鑑定人自身も認めているとおり，収集された賃貸事例は，契約内容とその経緯が千差万別であり，個別性が大きく反映しているので，やや信憑性に欠けるものであること，一方，差額配分方式による賃料額の評定に際して鑑定人が算定した経済賃料（対象不動産の経済価値に即応した適正賃料）は，期待利回りを３パーセントの比較的高率な利回りで算定したにも拘わらず，スライド方式により評定された賃料額や賃貸事例比較方式により評定された賃料額よりも低額の月額１１万３６００円（対象不動産に対する賃料額）に止まっていることなどを勘案するならば，本件にあっては，鑑定人が算定した上記経済賃料額の限度で賃料の増額を認めるのが相当であり，対象不動産の適正賃料は月額１１万３６００円であると に対する賃料額）に止まっていることなどを勘案するならば，本件にあっては，鑑定人が算定した上記経済賃料額の限度で賃料の増額を認めるのが相当であり，対象不動産の適正賃料は月額１１万３６００円であると判断する次第である。 よって，上記対象不動産の適正賃料額をＡ賃借物件及びＢ賃借物件の各賃借面積比をもって按分すると，Ａ賃借物件については月額６万１９５０円，Ｂ賃借物件については月額５万１６５０円が適正賃料であると算定できる。 ２ 以上によれば，原告の請求は，Ａ賃借物件の賃料が平成１３年１月１日以降１ヶ月６万１９５０円であること，及びＢ賃借物件の賃料が平成１３年１月１日以降１ヶ月５万１６５０円であることの各確認を求める限度で理由があるから，同限度で認容し，その余は失当であるから棄却することとし，訴訟費用の負担につき民事訴訟法６１条，６４条に従い，主文のとおり判決する。 （口頭弁論終結日平成１４年５月３１日）福岡地方裁判所小倉支部第３民事部裁判官杉本正樹 別紙物件目録 １ 所在北九州市ａ区ｂ町ｃ丁目ｄ番ｅ号家屋番号 ｆ番ｇのｈ構造鉄筋コンクリートブロック造陸屋根・鉄骨造スレート交葺３階建床面積 １階 ５２．８０平方メートル２階 ５２．８０平方メートル３階 ５２．８０平方メートル ２ 上記１記載の不動産の１階部分のうち，西側２４平方メートル ３ 上記１記載の不動産の１階部分のうち，東側２０．０１平方メートル の不動産の１階部分のうち，東側２０．０１平方メートル
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