1 主 文 １⑴ 被告ホテル開発は、原告に対し、別紙賃貸借占有部分目録記載 １の部分を明け渡せ。 ⑵ 被告ホテル、被告ホテル開発及び被告ＴＣＭは、原告に対し、 別紙賃貸借占有部分目録記載２の部分を明け渡せ。 5 ⑶ア 被告ホテル開発は、原告に対し、３億６４９６万５９２９円 及びうち３億２６２２万３４８４円に対する令和４年１２月２ ７日から支払済みまで年３パーセントの割合による金員（ただ し、３億６４０４万５６６１円及びこれに対する３億１６３７ 万１７８０円に対する令和４年１２月２７日から、９７６万５ 1 0 ３２０円に対する令和２年１１月１日から、いずれも支払済み まで年３パーセントの割合による金員の限度で被告Ａと連帯し て）を支払え。 イ 被告Ａは、原告に対し、被告ホテル開発と連帯して、３億６ ４０４万５６６１円及びこれに対する３億１６３７万１７８０ 1 5 円に対する令和４年１２月２７日から、９７６万５３２０円に 対する令和２年１１月１日から、いずれも支払済みまで年３パ ーセントの割合による金員を支払え。 ⑷ 被告ホテル開発及び被告Ａは、原告に対し、連帯して、１億０ ５４５万７２６０円及びこれに対する令和２年８月１日から支払 2 0 済みまで年３パーセントの割合による金員を支払え。 ⑸ 被告らは、原告に対し、連帯して、２０億９５９１万６４０６ 円及びうち２０億２８８０万９８６５円に対する令和４年１２月 ２７日から支払済みまで年３パーセントの割合による金員を支払 え。 2 5 ⑹ 被告らは、原告に対し、連帯して、令和４年１２月１日から本 2 物件１及び本物件２の明渡し済みまで、１か月あたり７０３０万 ４８４０円を支払え。 ２⑴ 被告ホテル開発は、原告に対し、別紙占有部分目録記載１の各赤 色着色部分（以下「本 年１２月１日から本 2 物件１及び本物件２の明渡し済みまで、１か月あたり７０３０万 ４８４０円を支払え。 ２⑴ 被告ホテル開発は、原告に対し、別紙占有部分目録記載１の各赤 色着色部分（以下「本物件３」という。）を明け渡せ。 ⑵ 被告ホテルは、原告に対し、別紙占有部分目録記載２の各赤色 5 着色部分（以下「本物件４」という。）を明け渡せ。 ⑶ 被告ホテル開発は、原告に対し、２８３万４７５０円及びうち ５６万５０００円に対する令和２年５月１日から支払済みまで別 表の①の「期間」欄記載の各期間ごとに「利率」欄記載の各割合 による金員（ただし、合計額の１００円未満は切り捨て）を、う 1 0 ち５６万５０００円に対する令和２年５月３０日から支払済みま で別表の②の「期間」欄記載の各期間ごとに「利率」欄記載の各 割合による金員（ただし、合計額の１００円未満は切り捨て）を、 うち５６万５０００円に対する令和２年７月１日から支払済みま で別表の③の「期間」欄記載の各期間ごとに「利率」欄記載の割 1 5 合による金員（ただし、合計額の１００円未満は切り捨て）を、 うち５６万５０００円に対する令和２年８月１日から支払済みま で別表の④の「期間」欄記載の各期間ごとに「利率」欄記載の割 合による金員（ただし、合計額の１００円未満は切り捨て）を、 うち５６万５０００円に対する令和２年９月１日から支払済みま 2 0 で別表の⑤の「期間」欄記載の各期間ごとに「利率」欄記載の割 合による金員（ただし、合計額の１００円未満は切り捨て）を、 それぞれ支払え。 ⑷ 被告ホテルは、原告に対し、３６６万２５３０円及びうち７３ 万円に対する令和２年５月１日から支払済みまで別表の①の「期 2 5 間」欄記載の各期間ごとに「利率」欄記載の各割合による金員 3 （ただし、合計額の１０ 対し、３６６万２５３０円及びうち７３ 万円に対する令和２年５月１日から支払済みまで別表の①の「期 2 5 間」欄記載の各期間ごとに「利率」欄記載の各割合による金員 3 （ただし、合計額の１００円未満は切り捨て）を、うち７３万円 に対する令和２年５月３０日から支払済みまで別表の②の「期間」 欄記載の各期間ごとに「利率」欄記載の各割合による金員（ただ し、合計額の１００円未満は切り捨て）を、うち７３万円に対す る令和２年７月１日から支払済みまで別表の③の「期間」欄記載 5 の各期間ごとに「利率」欄記載の各割合による金員（ただし、合 計額の１００円未満は切り捨て）を、うち７３万円に対する令和 ２年８月１日から支払済みまで別表の④の「期間」欄記載の各期 間ごとに「利率」欄記載の各割合による金員（ただし、合計額の １００円未満は切り捨て）を、うち７３万円に対する令和２年９ 1 0 月１日から支払済みまで別表の⑤の「期間」欄記載の各期間ごと に「利率」欄記載の各割合による金員（ただし、合計額の１００ 円未満は切り捨て）を、それぞれ支払え。 ⑸ 被告ホテル開発は、原告に対し、１５６７万４１３５円及びう ち１５２０万７６０３円に対する令和４年１２月２７日から支払 1 5 済みまで、年３パーセントの割合による金員を支払え。 ⑹ア 原告の、被告ホテル開発に対する、本物件３についての令和 ５年４月１日以降明渡し済みまでの使用料相当損害金（大阪府 公有財産規則〔昭和４３年４月１日大阪府規則第３０号〕第１ ７条に基づき毎年３月３１日の現況において知事が適正に評価 2 0 した評価額により改定された現在価額〔土地の価額、建物の価 額〕を同規則第２６条に定める算式にあてはめて計算した金額） の支払を求める部分に係る訴えを却下する。 イ 被告ホテル開発は、原告に対し、令和 た評価額により改定された現在価額〔土地の価額、建物の価 額〕を同規則第２６条に定める算式にあてはめて計算した金額） の支払を求める部分に係る訴えを却下する。 イ 被告ホテル開発は、原告に対し、令和４年１２月１日から令 和５年３月３１日（同日以前に本物件３の明渡しがされたとき 2 5 は、同明渡しの日）まで１か月あたり５９万３５８８円を支払 4 え。 ⑺ 被告ホテルは、原告に対し、１９８８万７８３８円及びうち１ ９２９万４８７０円に対する令和４年１２月２７日から支払済み まで、年３パーセントの割合による金員を支払え。 ⑻ア 原告の、被告ホテルに対する、本物件４についての令和５年 5 ４月１日以降明渡し済みまでの使用料相当損害金（大阪府公有 財産規則〔昭和４３年４月１日大阪府規則第３０号〕第１７条 に基づき毎年３月３１日の現況において知事が適正に評価した 評価額により改定された現在価額〔土地の価額、建物の価額〕 を同規則第２６条に定める算式にあてはめて計算した金額）の 1 0 支払を求める部分に係る訴えを却下する。 イ 被告ホテルは、原告に対し、令和４年１２月１日から令和５ 年３月３１日（同日以前に本物件４の明渡しがされたときは、 同明渡しの日）まで１か月あたり７６万６９１９円を支払え。 ⑼ 被告ホテル開発は、原告に対し、１万３３００円を支払え。 1 5 ３ 原告のその余の請求を棄却する。 ４ 被告ホテル開発の反訴請求をいずれも棄却する。 ５ この判決は、第１項⑶ア、イ、⑷ないし⑹及び第２項⑶ないし⑸、 ⑹イ、⑺、⑻イ、⑼に限り、仮に執行することができる。 ６ 訴訟費用は、第１事件本訴、第１事件反訴、第２事件を通じ、被 2 0 告らの負担とする。 事 実 及 び 理 由 第１ 請求 １ 第１事件本訴 ⑴ 主文１項⑴、⑵、 ることができる。 ６ 訴訟費用は、第１事件本訴、第１事件反訴、第２事件を通じ、被 2 0 告らの負担とする。 事 実 及 び 理 由 第１ 請求 １ 第１事件本訴 ⑴ 主文１項⑴、⑵、⑷ないし⑹に同旨。 2 5 ⑵ 被告ホテル開発及び被告Ａは、原告に対し、連帯して、３億６ 5 ４９６万５９２９円及びうち３億２６２２万３４８４円に対する 令和４年１２月２７日から支払済みまで年３パーセントの割合に よる金員を支払え。 ２ 第２事件 ⑴ 主文２項⑴ないし⑸、⑺、⑼に同旨。 5 ⑵ 被告ホテル開発は、原告に対し、令和４年１２月１日から本物 件３の明渡し済みまで、令和５年３月３１日までは１か月あたり ５９万３５８８円を、令和５年４月１日以降は大阪府公有財産規 則（昭和４３年４月１日大阪府規則第３０号。以下「本件公有財 産規則」という。）第１７条に基づき毎年３月３１日の現況にお 1 0 いて知事が適正に評価した評価額により改定された現在価額（土 地の価額、建物の価額）を同規則第２６条に定める算式にあては めて計算した金額を支払え。 ⑶ 被告ホテルは、原告に対し、令和４年１２月１日から本物件４ の明渡し済みまで、令和５年３月３１日までは１か月あたり７６ 1 5 万６９１９円を、令和５年４月１日以降は本件公有財産規則第１ ７条に基づき毎年３月３１日の現況において知事が適正に評価し た評価額により改定された現在価額（土地の価額、建物の価額） を同規則第２６条に定める算式にあてはめて計算した金額を支払 え。 2 0 ３ 第１事件反訴 原告は、被告ホテル開発に対し、７０００万円及びこれに対する 令和３年２月１９日から支払済みまで年５分の割合による金員を支 払え。 第２ 事案の概要等 2 5 別紙物件目録記載１の区分所有建物（ 原告は、被告ホテル開発に対し、７０００万円及びこれに対する 令和３年２月１９日から支払済みまで年５分の割合による金員を支 払え。 第２ 事案の概要等 2 5 別紙物件目録記載１の区分所有建物（以下「本件建物」という。） 6 全体の所有者である原告は、被告ホテル開発に対し、本件建物の7 階 から１７階のうち、専有部分である本物件１及び本物件２（以下 「本件賃貸借部分」という。）について、ホテル経営を目的として 賃貸した。被告ホテル開発は、原告の承諾を得て、本件賃貸借部分 のうち本物件２を被告ＴＣＭに転貸し、被告ＴＣＭはこれを被告ホ 5 テルに再転貸した。 また、原告は、本件建物の７階から１７階のうち、ホテル経営や 工事等に必要となる共用部分（行政財産）である本物件３及び本物 件４（以下「本件各使用許可部分」という。）について、本物件３ については被告ホテル開発に対し、本物件４については被告ホテル 1 0 に対し、それぞれ地方自治法２３８条の４第７項に基づく行政財産 目的外使用許可をした（以下「本件各使用許可」という。）。 １ 第１事件 ⑴ 本訴請求 原告は、本件賃貸借部分に関して、 1 5 ① 令和２年７月３１日、被告ホテル開発との間の賃貸借契約 を賃料不払いにより解除したと主張して、本件賃貸借部分のうち、 本物件１については直接占有者としての被告ホテル開発に対し、 本物件２については直接占有者としての被告ホテル並びに間接占 有者としての被告ホテル開発及び被告ＴＣＭに対し、それぞれ所 2 0 有権に基づく返還請求権として明渡し（主文１⑴、⑵関係）を、 ② 被告ホテル開発に対しては賃貸借契約及び使用許可処分に 基づき、連帯保証人である被告Ａに対しては保証契約に基づき、 連帯して、（ⅰ）上記解除日までの滞納賃料と滞納管理費等（ １⑴、⑵関係）を、 ② 被告ホテル開発に対しては賃貸借契約及び使用許可処分に 基づき、連帯保証人である被告Ａに対しては保証契約に基づき、 連帯して、（ⅰ）上記解除日までの滞納賃料と滞納管理費等（本 物件３の使用許可部分に係る滞納管理費等の一部を含む。）及び 2 5 これらについての各納期限の翌日から本件口頭弁論終結日（令和 7 ４年１２月２６日）までの確定遅延損害金の合計３億６４９６万 ５９２９円並びにうち元金３億２６２２万３４８４円に対する同 月２７日から支払済みまで民法所定の年３パーセントの割合によ る遅延損害金の支払（主文１⑶関係）と、（ⅱ）賃貸借契約が賃 料不払いを理由に解除された場合の約定の違約金として、賃料３ 5 か月分相当額である１億０５４５万７２６０円及びこれに対する 解除日の翌日である令和２年８月１日から支払済みまで民法所定 の年３パーセントの割合による支払（主文１⑷関係）を、 ③ 被告ホテル開発、被告ホテル及び被告ＴＣＭに対し、共同 不法行為（民法７１９条１項）に基づき、被告ホテル開発の連帯 1 0 保証人である被告Ａに対し、保証契約に基づき、連帯して、解除 日の翌日である令和２年８月１日から令和４年１１月３０日まで の本件賃貸借部分の賃料相当損害金等（賃料の２倍相当額及び管 理費等相当額）及びこれについての各納期限の翌日から本件口頭 弁論終結日（令和４年１２月２６日）までの確定遅延損害金の合 1 5 計２０億９５９１万６４０６円並びにうち元本２０億２８８０万 ９８６５円に対する同日の翌日である同月２７日から支払済みま で民法所定の年３パーセントの割合による遅延損害金の支払（主 文１⑸関係）と、令和４年１２月１日から本件賃貸借部分の明渡 し済みまで、賃料相当損害金（賃料の２倍相当額）として１か月 2 0 あたり７０３ 法所定の年３パーセントの割合による遅延損害金の支払（主 文１⑸関係）と、令和４年１２月１日から本件賃貸借部分の明渡 し済みまで、賃料相当損害金（賃料の２倍相当額）として１か月 2 0 あたり７０３０万４８４０円の支払（主文１⑹関係）を、 それぞれ求めた。 ⑵ 反訴請求 被告ホテル開発は、本件建物のエレベーターから著しい騒音が 発生しているが、同騒音は原告が騒音を下げるための改修工事実 2 5 施義務を怠ったことによるものであるし、本件賃貸借部分にはホ 8 テルとしての遮音性能を満たさない瑕疵がある、また、原告は信 義則上上記騒音について被告ホテルに告知する義務を負っており、 これに違反したなどと主張して、原告に対し、主位的に債務不履 行に基づき、予備的に、瑕疵担保責任（平成２９年法律第４４号 による改正前の民法〔以下「改正前民法」という。〕５５９条・ 5 ５７０条・５６６条１項）又は不法行為（民法７０９条）に基づ き、損害賠償請求として、防音工事費用と工事期間中の休業損害 の合計３６億４２２７万０２８０円と未払の賃料等合計４億８８ ９３万８２３０円との相殺後の残額３１億５３３３万２０５０円 の一部である７０００万円及びこれに対する反訴状送達日の翌日 1 0 である令和３年２月１９日から支払済みまで改正前民法所定の年 ５パーセントの割合による遅延損害金の支払を求めた。 ２ 第２事件 原告は、本件各使用許可部分に関して、 ① 被告ホテル開発や被告ホテルが使用料等を滞納したことなど 1 5 から本件各使用許可を取り消したと主張して、本件建物の所有権に 基づき、被告ホテル開発に対して本物件３の明渡し（主文２⑴関 係）、被告ホテルに対して本物件４の明渡し（主文２⑵関係）を、 ② 本件各使用許可に基づき、（ⅰ）被告ホテル開発に対し、令 和２ の所有権に 基づき、被告ホテル開発に対して本物件３の明渡し（主文２⑴関 係）、被告ホテルに対して本物件４の明渡し（主文２⑵関係）を、 ② 本件各使用許可に基づき、（ⅰ）被告ホテル開発に対し、令 和２年５月分から同年９月分までの滞納使用料の合計２８３万４７ 2 0 ５０円及び上記各月分につき５６万５０００円に対する各納期限の 翌日から支払済みまで別表①ないし⑤記載の各期間ごとの利率によ る遅延損害金の支払（主文２⑶関係）を、（ⅱ）被告ホテルに対し、 令和２年５月分から同年９月分までの滞納使用料の合計３６６万２ ５３０円及び上記各月分につき７３万円に対する各納期限の翌日か 2 5 ら支払済みまで別表①ないし⑤記載の各期間ごとの利率による遅延 9 損害金の支払（主文２⑷関係）を、 ③ 被告ホテル開発に対し、不法行為に基づき、本件各使用許可 の取消し後である令和２年１０月分から本件口頭弁論終結日（令和 ４年１２月２６日）までに納期限が到来する同年１１月分までの本 物件３の使用料と管理費等相当損害金及びこれについての各納期限 5 の翌日から本件口頭弁論終結日までの確定遅延損害金の合計１５６ ７万４１３５円並びにうち１５２０万７６０３円に対する同年１２ 月２７日から支払済みまで民法所定の年３パーセントの割合による 遅延損害金の支払（主文２⑸関係）と、令和４年１２月１日から本 物件３の明渡し済みまでの使用料相当額の損害金として、令和５年 1 0 ３月３１日までは１か月あたり５９万３５８８円の支払を、同年４ 月１日以降は本件公有財産規則第１７条・２６条によって定まる損 害金の支払（主文２⑹関係）を、 ④ 被告ホテルに対し、不法行為に基づき、本件各使用許可の取 消し後である令和２年１０月分から本件口頭弁論終結日（令和４年 1 5 １２月２６日）までに納期限が到 害金の支払（主文２⑹関係）を、 ④ 被告ホテルに対し、不法行為に基づき、本件各使用許可の取 消し後である令和２年１０月分から本件口頭弁論終結日（令和４年 1 5 １２月２６日）までに納期限が到来する同年１１月分までの本物件 ４の使用料相当額の損害金及びこれについての各納期限の翌日から 本件口頭弁論終結の日までの確定遅延損害金の合計１９８８万７８ ３８円並びにうち１９２９万４８７０円に対する同年１２月２７日 から支払済みまで民法所定の年３パーセントの割合による遅延損害 2 0 金の支払（主文２⑺関係）と、令和４年１２月１日から本物件４の 明渡し済みまでの使用料相当額の損害金として、令和５年３月３１ 日までは１か月あたり７６万６９１９円の支払を、同年４月１日以 降は本件公有財産規則第１７条・２６条によって定まる損害金の支 払（主文２⑻関係）を、 2 5 ⑤ 被告ホテル開発が令和２年２月及び同年３月分の使用料を各 10 納期限に遅れて支払ったとして、被告ホテル開発に対し、これら使 用料に対する各納期限の翌日から各支払日までの遅延損害金の未払 分合計１万３３００円の支払（主文２⑼関係）をそれぞれ求めた。 なお、本判決書に添付した別紙及び別表の略称は、本判決書末尾 に添付の別紙「別紙等一覧表」のとおりである。 5 ３ 前提事実（当事者間に争いがないか、後掲の各証拠及び弁論の全趣 旨により容易に認められる事実） ⑴ 当事者等 ア 原告は普通地方公共団体である。本件建物は区分所有建物 であるが、専有部分は全て原告の所有であり、原告は、一棟 1 0 の建物としての本件建物及びその敷地である別紙物件目録記 載２の土地（以下「本件土地」という。）を所有している。 （甲１、弁論の全趣旨） Ｂは、平成２７年１月１６日から平成３０年３月３１日ま で、 建物としての本件建物及びその敷地である別紙物件目録記 載２の土地（以下「本件土地」という。）を所有している。 （甲１、弁論の全趣旨） Ｂは、平成２７年１月１６日から平成３０年３月３１日ま で、原告の総務部庁舎管理課の参事として、本件建物全体の 1 5 総合調整、活用検討等の業務を担当していた。（甲１２１、 １２２、弁論の全趣旨） イ 被告ホテル開発は、ホテル、飲食店、各種商業施設の経営 及び運営受託等を目的として、平成２９年１１月２４日に設 立された株式会社であり、株式会社リコジャパン（以下「リ 2 0 コジャパン」という。）及び株式会社西辻工務店（以下「西 辻工務店」といい、リコジャパンと併せて「リコジャパンら」 という。）が１００パーセント出資して設立した会社である。 被告Ａはその代表取締役である。 被告ホテルは、ホテル、飲食店、各種商業施設の経営及び 2 5 運営受託等を目的として、同日に設立された株式会社であり、 11 リコジャパンの創業メンバーであるＣがその代表取締役であ る。（乙４２、弁論の全趣旨） 被告ＴＣＭは、日本管財株式会社（以下「日本管財」とい う。）の子会社であり、不動産の管理、賃貸、売買及び仲介 等を目的とする株式会社である。（甲９４、弁論の全趣旨） 5 ⑵ 本件建物の構造等 ア 本件建物は、平成７年３月に、大阪市（住所省略）にある本 件土地を敷地として建築された地下３階地上５４階建てのビル である。 本件建物は被告が所有する公有財産であるが、エレベーター 1 0 や給水管のような共用部分は行政財産として管理されており、 その余の部分は普通財産として管理されている。本物件１及び 本物件２は、専有部分であり普通財産にあたり、本物件３及び 本物件４は、共用部分であり行政財産にあたる。 本件 財産として管理されており、 その余の部分は普通財産として管理されている。本物件１及び 本物件２は、専有部分であり普通財産にあたり、本物件３及び 本物件４は、共用部分であり行政財産にあたる。 本件建物には、メインとなるエレベーターとして、第１ない 1 5 し第４バンクまで各６機（合計２４台）（以下「本件エレベー ター」という。）が存在する。第１バンクは本件建物の７階か ら１７階（以下「本件低層階」という。）用のエレベーターで あり、ホテル専用のエレベーターとして使用されている。第２ バンクが中層用（１・２・６・１８～２８階）、第３バンクが 2 0 高層用（１・２・６・２８～３９階）、第４バンクが超高層用 （１・２・６・３９～５２階）である。各エレベーターのメー カーは、第１バンク及び第４バンクが東芝エレベータ株式会社 （以下「東芝エレベータ」という。）、第２バンクが三菱電機 ビルテクノサービス株式会社（以下「三菱電機ビルテクノサー 2 5 ビス」という。）、第３バンクが株式会社日立ビルシステム 12 （以下「日立ビルシステム」という。）である。（甲１、１０ ０、弁論の全趣旨） イ 原告は、平成２２年６月１日、元所有者である株式会社ワー ルドトレードセンタービルディングから本件建物を取得し、同 年１１月以降、本件建物の一部を庁舎として使用しており、本 5 件建物の名称は、「大阪ワールドトレードセンタービルディン グ」から「大阪府咲洲庁舎」へと変更された。本件建物は、オ フィス等の事務所としての仕様となっており、本件建物の１８ 階から５２階までの各フロアは、原告の執務室や民間企業のオ フィスとして使用されている。一方、本件低層階については、 1 0 平成２３年頃まで大阪市が執務室として使用していたが、同年 頃に退去して以降、短期貸付がされた期間を は、原告の執務室や民間企業のオ フィスとして使用されている。一方、本件低層階については、 1 0 平成２３年頃まで大阪市が執務室として使用していたが、同年 頃に退去して以降、短期貸付がされた期間を除き、原告らが入 居するまでの間、空きスペースとなっていた。（甲１、１２１、 弁論の全趣旨） ⑶ 本件建物の空きスペースの有効活用のための原告の取組等 1 5 ア 原告は、平成２８年９月、本件建物の空きスペースの有効活 用と管理コストの軽減に向けて、本件低層階へのテナント入居 促進に重点的に取り組むという基本戦略を立て、本件建物がビ ジネス、観光、文化の中心になり得ることから、ホテルなど多 様な事業者ニーズに対応できるよう、現行の用途制限（事務 2 0 所・店舗等に限定）の緩和に向けた取組を進めることとし、事 業者から本件低層階を借り入れることへの関心表明を募るなど した。（乙２、５、６、弁論の全趣旨） イ 大阪市は、平成２９年５月、本件建物のある地区の建築物等 の用途の制限を緩和するため、条例を改正し、本件建物につい 2 5 ても、オフィス、ショップ、ホテルなど幅広い用途に使用する 13 ことが可能となった。（乙７ないし１１、弁論の全趣旨） ⑷ 本件建物の賃貸借契約及び被告Ａの連帯保証契約の締結 ア 原告は、平成２９年６月８日、同月１２日から同年７月１４ 日を受付期間として、本件低層階の入居事業者の募集）に係る 募集要項（甲２。以下「本件募集要項」という。）及び仕様書 5 （甲３。以下「本件仕様書」という。）を定めて募集（以下 「本件公募」という。）を行ったところ、リコジャパンらは、 同日、ホテル経営を目的として、入居者募集に連名で応募した。 応募にかかる事業内容は、応募事業主であるリコジャパンが 西辻工務店の資本参加により事業主体となる ）を行ったところ、リコジャパンらは、 同日、ホテル経営を目的として、入居者募集に連名で応募した。 応募にかかる事業内容は、応募事業主であるリコジャパンが 西辻工務店の資本参加により事業主体となる子会社の被告ホテ 1 0 ル開発を新規設立して、観光ホテル運営を行うというものであ った。 リコジャパンらは、本件公募に対する応募の際に、原告に対 し、本件募集要項及び本件仕様書について十分理解し、承知の 上で申し込み、参加する旨の平成２９年７月１４日付けの誓約 1 5 書（甲９０）を提出した。（甲２ないし５、９０、１２１、乙 ２） イ 公募の選定基準に基づき、リコジャパンらが入居者に選定さ れ、本件低層階において、さきしまコスモタワーホテル（以下 「本件ホテル」という。）との名称でのホテル事業（以下「本 2 0 件ホテル事業」という。）が行われることとなった。（弁論の 全趣旨） ウ 原告及びリコジャパンらは、平成３０年１月２６日、原告を 賃貸人、リコジャパンらを賃借人として、本件賃貸借部分の定 期建物賃貸借契約を締結した（以下、この際に締結された契約 2 5 書（甲６）を「本件契約書」という。）。本件契約書には本件 14 募集要項及び本件仕様書が綴られている。 その後、原告、リコジャパン及び同社の連帯保証人（同社代 表取締役）、西辻工務店及び同社の連帯保証人（同社代表取締 役）、並びに被告ホテル開発及び同社の連帯保証人である被告 Ａは、同年２月７日、「地位承継確認書」と題する書面（甲７） 5 を作成して、被告ホテル開発がリコジャパンらの賃借人の地位 を承継すること、承継後の賃貸借契約（以下「本件賃貸借契約」 という。）における賃借人の連帯保証人は被告Ａのみとするこ とについて合意し、被告Ａは、同書面により、大阪府との間で、 本件賃貸借 借人の地位 を承継すること、承継後の賃貸借契約（以下「本件賃貸借契約」 という。）における賃借人の連帯保証人は被告Ａのみとするこ とについて合意し、被告Ａは、同書面により、大阪府との間で、 本件賃貸借契約における被告ホテル開発の債務について連帯保 1 0 証する旨の保証契約（以下「本件保証契約」という。）を締結 した。 また、リコジャパンらは、被告ホテル開発に対し、同日、本件 ホテル事業の全てを事業譲渡した。（甲６ないし８、弁論の全趣 旨） 1 5 エ 原告、被告ホテル開発、被告ホテル開発の融資元に予定され ている株式会社三井住友銀行（以下「三井住友銀行」とい う。）、被告ＴＣＭ及び被告ホテルは、平成３０年３月２６日、 上記イの原告及びリコジャパンらの間の定期建物賃貸借契約に ついて、以下の 及び の内容の覚書を締結した（以下「本件 2 0 覚書」という。）。（乙１） 連絡調整会議の設置（第１条・第２条） 被告ホテル開発の本件ホテルの運営が健全かつ円滑に行え るようにするという本件覚書の目的を達成するために、本件 覚書の締結者の５者による連絡調整会議を設ける。 2 5 契約の解除（第５条） 15 本件契約書第２３条第１項第３号の契約解除の適用にあた っては、原告は、必要に応じ、連絡調整会議の意見を聞き、 将来の収支状況及び客室稼働状況等を勘案し、慎重に判断す るものとする。 オ 被告ホテル開発からの３度の契約期間の変更要請を踏まえて、 5 契約内容が変更された結果、平成３０年５月２５日時点におけ る本件賃貸借契約の内容は、以下の ないし のとおりである。 （甲６ないし１０、弁論の全趣旨） 賃貸目的物（本件契約書第１条） 本件賃貸借部分（ただし、①平成３０年５月２９日から同 1 0 年６月２４日まで１５階・１６ の ないし のとおりである。 （甲６ないし１０、弁論の全趣旨） 賃貸目的物（本件契約書第１条） 本件賃貸借部分（ただし、①平成３０年５月２９日から同 1 0 年６月２４日まで１５階・１６階、②同月２５日から同年１ ０月３１日まで１４階から１７階、③同年１１月１日から平 成３１年１月３１日まで１３階から１７階、④同年２月１日 から令和元年８月３１日まで１０階から１７階、⑤同年９月 １日以降は７階から１７階） 1 5 賃貸借の期間（本件契約書第３条） 平成３０年５月２９日から平成５０年（令和２０年）４月 ３０日まで 賃料（共益費を含む。以下同じ。）（本件契約書第５条） ①の期間 月額５８０万８３４８円（ただし、平成３０年 2 0 ５月分については、賃料の月額を日割計算によ り算定した額である５８万０８３４円） ②の期間 月額１１６１万６６９６円（ただし、平成３０ 年５月分については、賃料の月額を日割計算に より算定した額である６９７万００１７円） 2 5 ③の期間 月額１４５２万０８７０円 16 ④の期間 月額２３２４万４２２８円 ⑤の期間 月額３１９５万６７５０円 ただし、上記各金額に消費税相当額を加えた上で、１０円未 満を切り捨てた額とする。⑤の期間（令和元年９月１日以降） の賃料は、月額３５１５万２４２０円である。 5 費用の負担（本件契約書第８条） 本件賃貸借部分の照明等その他の機器の電気料及び照明灯 の維持に要する費用、被告ホテル開発が設置した施設の温水 料、冷水料、ガス料及び水道料等、別途定める時間以外の本 件賃貸借部分内の空気調和に関する費用、本件賃貸借部分の 1 0 清掃及び手入れの費用、並びに本件賃貸借部分内の殺鼠殺虫 の費用（以下「管理費等」という。）は、被告ホテ 料等、別途定める時間以外の本 件賃貸借部分内の空気調和に関する費用、本件賃貸借部分の 1 0 清掃及び手入れの費用、並びに本件賃貸借部分内の殺鼠殺虫 の費用（以下「管理費等」という。）は、被告ホテル開発の 負担とする。 支払時期（本件契約書第９条） 被告ホテル開発は、毎月末日までに翌月分の賃料及び前月 1 5 分の管理費等を、原告の発行する納入通知書により、原告の 指定する金融機関に振り込んで支払う。 遅延損害金（本件契約書第１０条） 被告ホテル開発が賃料その他の債務の支払を遅延したとき は、被告ホテル開発は、原告に対し、支払期限の翌日から支 2 0 払日までの日数に応じ、遅延金額につき年５パーセントの割 合で計算した金額の遅延損害金を支払う。 契約の解除と約定違約金（本件契約書第２３条） 被告ホテル開発が賃料又は管理費等の支払を怠り、その合 計額が３か月分以上に達したときは、原告は、本件賃貸借契 2 5 約を解除することができる。 17 この場合には、被告ホテル開発は、原告に対し、賃料３か 月分相当額の違約金を支払わなければならない。 明渡し及び原状回復（第２５条第１項） 被告ホテル開発は、本件賃貸借契約が解除されたときは、 諸造作等及び被告ホテル開発の所有又は占有する物件等を、 5 被告ホテル開発の費用をもって撤去し、諸造作等による特別 な使用方法を伴う変更、破損、故障及び損耗並びに天井、壁 及び床の破損及び消耗を修復し、本件賃貸借部分を原状回復 して、原告に明け渡さなければならない。 損害金等（本件契約書第２５条第４項） 1 0 被告ホテル開発が、本件賃貸借契約の終了時までに、本件 賃貸借部分を原告に明け渡さないときは、被告ホテル開発は、 本件賃貸借契約の終了の日の翌日から明渡し完了 件契約書第２５条第４項） 1 0 被告ホテル開発が、本件賃貸借契約の終了時までに、本件 賃貸借部分を原告に明け渡さないときは、被告ホテル開発は、 本件賃貸借契約の終了の日の翌日から明渡し完了に至るまで の間、本件賃貸借契約の終了時における賃料の２倍相当額を 原告に支払い、かつ、明渡しを遅延したことにより原告が被 1 5 った損害を賠償しなければならない。 納入通知書等による請求 納入通知書では、賃料の納期限は、上記 のとおり、翌月 分を毎月末日払いとして請求されていたが、管理費等の納期 限は、上記 の定めにかかわらず、当月分を翌々月末日払い 2 0 として請求されていた。 また、滞納賃料及び滞納管理費等に対する遅延損害金は、 上記 の定めにかかわらず、各納期限の翌日から大阪府税外 収入延滞金徴収条例２条、附則３所定の割合によるものとし て請求されていた。（甲１２４、１２８〔枝番号を含む〕、 2 5 弁論の全趣旨） 18 カ 原告は、被告ホテル開発に対し、平成３０年５月２９日以降 令和元年９月１日までに、本件賃貸借契約に基づき、本件賃貸 借部分を引き渡した。（弁論の全趣旨） ⑸ 被告ＴＣＭ、被告ホテルへの転貸借、本件ホテル事業の構造等 ア 被告ホテル開発及び被告ＴＣＭは、原告の承諾を得た上で、 5 被告ホテル開発が被告ＴＣＭに対し、平成３０年３月２６日、 本件賃貸借部分を転貸することとして以下の内容の定期貸室転 貸借契約を締結した（以下「本件転貸借契約」という。）。ま た、被告ホテル開発及び被告ＴＣＭは、平成３１年４月５日、 本件転貸借契約の契約期間等につき変更契約を締結した。（甲 1 0 １１、甲１２の１ないし３、甲１４） 契約の目的（第２条） 被告ＴＣＭは、本件賃貸借部分をホテル事業及びこれに付 随する事 本件転貸借契約の契約期間等につき変更契約を締結した。（甲 1 0 １１、甲１２の１ないし３、甲１４） 契約の目的（第２条） 被告ＴＣＭは、本件賃貸借部分をホテル事業及びこれに付 随する事業用途として使用しまたは再転貸する。 被告ホテル開発及び被告ＴＣＭは、被告ホテルが行う予定 1 5 の本件ホテル事業の発展のため、互いに及び被告ホテルに協 力する。 賃料（第５条） 本件賃貸借部分の引渡しが完了した客室に相応する金額の 賃料を、毎月末日までに翌月分を被告ホテル開発の口座に振 2 0 り込んで支払う。本件賃貸借部分のうち本物件２を引き渡し た後の賃料（管理費・共益費込み、消費税・地方消費税別） は、５２１４万０９００円とする。本物件１まで全てを引渡 しした後の賃料は、７０００万円とする。 ただし、被告ＴＣＭが、再転貸借契約に基づき被告ホテル 2 5 から収受する賃料（消費税・地方消費税を除く。以下「現実 19 収受賃料」という。）が月額７１５０万円を下回る場合は、 当該歴月の賃料は、現実収受賃料に０．９８を乗じた金額と するが、月額２８００万円を下限とする（本件賃貸借部分が 全て引き渡されるまでは下限を設けない。） イ 被告ＴＣＭ及び被告ホテルは、原告の承諾を得た上で、被告 5 ＴＣＭが被告ホテルに対し、平成３０年３月２６日、本件賃貸 借部分をさらに転貸することとして以下の内容の定期貸室転貸 借契約を締結した（以下「本件再転貸借契約」という。）。ま た、被告ＴＣＭ及び被告ホテルは、平成３１年４月５日、本件 再転貸借契約の契約期間等につき変更契約を締結した。（甲１ 1 0 ３、１５、弁論の全趣旨） 使用目的（第２条） 被告ホテルは、本件賃貸借部分を本件ホテル事業及びこれ に付随する事業の運営のために使用する 約期間等につき変更契約を締結した。（甲１ 1 0 ３、１５、弁論の全趣旨） 使用目的（第２条） 被告ホテルは、本件賃貸借部分を本件ホテル事業及びこれ に付随する事業の運営のために使用する。 賃料（第６条） 1 5 本件賃貸借部分の引渡しが完了した客室に相応する金額の 賃料を、毎月末日までに翌月分を被告ＴＣＭの口座に振り込 んで支払う。本件賃貸借部分のうち本物件２を引き渡した後 の賃料（管理費・共益費込み、消費税・地方消費税別）は、 ５３２０万５０００円とする。本物件１まで全てを引渡しし 2 0 た後の賃料は、７３００万円とする。 報告義務（第１２条） 被告ホテルは、契約期間中、被告ＴＣＭに対し、①毎歴月 の売上げ、経費、稼働率、客室単価、収益等（以下「売上げ 等」という。）に関する月次報告書を、翌歴月の１５日まで 2 5 に、②毎事業年度の売上げ等に関する年次報告書を、翌事業 20 年度の開始日から１か月以内に提出するなどの報告義務を負 う。 また、被告ホテルは、当該事項について、被告ＴＣＭが説 明を求めたときは、合理的な範囲で説明するものとする。 契約の解除（第１２条） 5 被告ＴＣＭは、被告ホテルが本件ホテル事業の信用を落と し、事業継続が順調でないと状況と判断した場合や、被告ホ テルが本件再転貸借契約に定める事項に違反した場合は、無 催告解除できる。 ウ 被告ＴＣＭ及び被告ホテルは、令和２年３月３０日、新型コ 1 0 ロナウイルス感染症の拡大によるホテル営業への重大な影響等 への対応として、前歴月のＧＯＰ（被告ホテルの本件ホテル事 業の総売上げから経費を控除した粗利益）が５３２０万５００ ０円を下回っている場合は、本件再転貸借契約の賃料（管理 費・共益費、消費税・地方消費税を含む）をＧＯＰと 月のＧＯＰ（被告ホテルの本件ホテル事 業の総売上げから経費を控除した粗利益）が５３２０万５００ ０円を下回っている場合は、本件再転貸借契約の賃料（管理 費・共益費、消費税・地方消費税を含む）をＧＯＰと同額とす 1 5 る旨の覚書を締結した。（丙２） エ 本件ホテル事業の構造 本件ホテル事業については、上記ア、イのとおり、被告ホテ ル開発は被告ＴＣＭに、被告ＴＣＭは被告ホテルにそれぞれ本 件賃貸借部分を転貸することとされ、被告ホテル開発が本件賃 2 0 貸借部分で行う本件ホテル事業の事業主、被告ホテルが実際の ホテルの運営主体（オペレーター）となり、日本管財グループ が全面的に支援を行うこととされ、日本管財が被告ホテルに出 資をした上で、日本管財の子会社である被告ＴＣＭがマスター リース事業者として参画することとされた。 2 5 本件ホテル事業の融資となる貸付けについては、三井住友銀 21 行をエージェントとして、同行ほか４行の銀行を貸付人、被告 ホテル開発を借入人、被告ホテル、被告Ａ及び被告ホテル代表 者を保証人とするコミット型シンジケートローン契約が締結さ れている。また、被告ホテル開発が上記貸付けの返済を怠った 場合の担保として、本件転貸借契約上の被告ホテル開発の地位 5 及び権利義務を、三井住友銀行が被告ＴＣＭと協議の上で多数 貸付人の意思に基づき指定する譲受人（日本管財が第一候補） に譲渡することの予約をし、全貸付人がその予約完結権を取得 している。（甲９３、９４、９７、乙４３、弁論の全趣旨） ⑹ 本件賃貸借部分の使用状況等 1 0 ア 原告は、平成３０年５月２９日以降、本件賃貸借契約に基づ き、被告ホテル開発に対し、段階的に本物件１及び本物件２を 引き渡し、令和元年９月１日までに全ての引渡しを完了した。 被告ホテル 0 ア 原告は、平成３０年５月２９日以降、本件賃貸借契約に基づ き、被告ホテル開発に対し、段階的に本物件１及び本物件２を 引き渡し、令和元年９月１日までに全ての引渡しを完了した。 被告ホテル開発は本件転貸借契約に基づき被告ＴＣＭに対し、 被告ＴＣＭは本件再転貸借契約に基づき被告ホテルに対し、順 1 5 次本物件２を引き渡し、本件ホテルは、平成３１年１月２９日 に本件建物のうち１４階から１７階までの各フロアを、同年４ 月１９日に１３階のフロアを、同年１０月１日に１０階から１ ２階までの各フロアを順次開業し、現在に至るまで、本物件２ を占有している。（甲１１、１３、弁論の全趣旨） 2 0 イ 本件賃貸借部分のうち、７階から９階までの各フロア（本物 件１）については、改装工事が未了であるため被告ＴＣＭ及び 被告ホテルへの引渡しはされておらず、被告ホテル開発が現在 に至るまで、直接占有して開業準備をしている。（弁論の全趣 旨） 2 5 ⑺ 行政財産である共用部分の使用許可及び使用状況等 22 ア 被告ホテル開発は、平成３０年５月以降、順次、ホテルの開 業に向けた工事を行うため、必要に応じてエレベーター、廊下、 屋外機置場、給水管等の設備機器などの共用部について、原告 知事から地方自治法２３８条の４第７項に基づく使用許可を受 けた。 5 そして、被告ホテルが、ホテル運営を開始する箇所及びそれ に関連する箇所については、順次、被告ホテルに対する使用許 可に切り替えられた結果、令和２年３月３０日時点において、 被告ホテル開発に対し本物件３について、被告ホテルに対し本 物件４について、それぞれ地方自治法２３８条の４第７項に基 1 0 づく使用許可がされた（本件各使用許可）（甲３３ないし５２、 弁論の全趣旨） イ 本件各使用許可には、使用を許 被告ホテルに対し本 物件４について、それぞれ地方自治法２３８条の４第７項に基 1 0 づく使用許可がされた（本件各使用許可）（甲３３ないし５２、 弁論の全趣旨） イ 本件各使用許可には、使用を許可する期間を令和２年４月１ 日から令和３年３月３１日までとし、原告に対し、行政財産使 用料（以下「使用料」という。）を、別に発行する納入通知書 1 5 の定めるところに従って納付しなければならないこと、許可物 件の維持保持のため通常必要とする経費のほか、許可物件に付 帯する電気、水道、ガスその他の設備の使用に必要な経費（以 下「本件各使用許可部分の管理費等」という。）を負担しなけ ればならないことなどの附款が付されていた。 2 0 使用料については、本件公有財産規則第１７条に基づき毎年 ３月３１日の現況において知事が適正に評価した評価額により 改定された当該公有財産の現在価額を、同規則第２６条に定め る算式にあてはめて計算した金額とされ、令和２年４月ないし 令和３年３月までの使用料は、本物件３について１月あたり５ 2 5 ６万６９５０円、本物件４について１月あたり７３万２５０６ 23 円とされた。 本件各使用許可部分の管理費等については、実費相当額であ り、納入通知書により請求されていた。 納入通知書では、使用料の納期限は、翌月分を毎月末日払い として請求されていたが、本件各使用許可部分の管理費等の納 5 期限は、当月分を翌々月末日払いとして請求されており、滞納 使用料及び滞納管理費等に対する遅延損害金は、各納期限の翌 日から大阪府税外収入延滞金徴収条例２条、附則３所定の割合 によるものとして請求されていた。（甲３３ないし５２、５４、 ７９、８３、１２４、１２５、１３２〔枝番号を含む〕、１３ 1 0 ３〔枝番号を含む〕、弁論の全趣旨） 滞金徴収条例２条、附則３所定の割合 によるものとして請求されていた。（甲３３ないし５２、５４、 ７９、８３、１２４、１２５、１３２〔枝番号を含む〕、１３ 1 0 ３〔枝番号を含む〕、弁論の全趣旨） ウ 被告ホテル開発は本物件３を、被告ホテルは本物件４を、そ れぞれ共用部分としてホテルの開業準備ないし経営のために使 用し占有している。（弁論の全趣旨） ⑻ ホテルの運営状況 1 5 本件ホテルの開業後、平成３１年４月から８月あたりまでは、 客室の稼働率が８０パーセントから９０パーセント程度であった が、ホテル供給が需要に追いついたこと等が要因となって、同月 以後、徐々に稼働率が低下した。さらに、令和２年２月以降は、 新型コロナウイルス感染症の世界的な流行のために、訪日外国人 2 0 の受入れが停止し、日本国民の国内での移動が著しく鈍化したこ と等から、本件ホテル事業の売上げが著しく減少した。（弁論の 全趣旨） ⑼ 被告ホテル開発による賃料及び管理費等並びに被告ホテル開発 及び被告ホテルの使用料の支払状況等 2 5 ア 本件賃貸借部分の賃料及び管理費等 24 被告ホテル開発は、本件賃貸借部分の賃料について、平成３ ０年５月分以降、令和元年９月分までは約定通りに支払ったが、 同年１０月分からはこれを支払わなくなり、その後、同年１２ 月２８日、同年１０月分を支払ったが、同年１１月分以降の賃 料及び管理費等を支払わなかった。（甲１６及び１７〔各枝番 5 号を含む〕、１８、１９、２８、甲１２６ないし１２８〔各枝 番号を含む〕、弁論の全趣旨） イ 本件各使用許可部分の使用料及び管理料等 被告ホテル開発及び被告ホテルは、原告に対し、令和２年４ 月分までの使用料を支払ったが、同年５月分以降の使用料を支 1 0 払わなかった。また、 イ 本件各使用許可部分の使用料及び管理料等 被告ホテル開発及び被告ホテルは、原告に対し、令和２年４ 月分までの使用料を支払ったが、同年５月分以降の使用料を支 1 0 払わなかった。また、本件各使用許可部分の管理費等について は、被告ホテル開発は、令和元年１１月分以降の本物件３の管 理費等を支払わなかったが、被告ホテルは本物件４の管理費等 を全て支払った。（甲５４、７８、８２、８４、１３２〔枝番 号を含む〕、１３３〔枝番号を含む〕、１３６〔枝番号を含 1 5 む〕、弁論の全趣旨） ⑽ 本件賃貸借契約の解除と本件各使用許可の取消処分 ア 原告は、被告ホテル開発に対し、令和２年３月１６日、同月 １３日付けの内容証明郵便にて、令和元年１１月分ないし令和 ２年３月分の賃料、令和元年１１月分及び同年１２月分の管理 2 0 費等並びに令和元年１０月分の賃料に係る遅延損害金を、令和 ２年３月３１日までに支払うよう催告し、支払がない場合は解 除する旨通知したが、被告ホテル開発による支払はなかった。 原告は、被告ホテル開発に対し、同年７月３１日、同月３０日 付けの内容証明郵便（以下「本件解除通知」という。）にて、同 2 5 年１１月分から令和２年７月分までの９か月分の賃料等を支払っ 25 ていないなどとして、本件賃貸借契約を解除する旨の意思表示を した。 実際にも、令和２年７月３０日時点における被告ホテル開発の 賃料等の未払額は、別紙２０の「【請求の趣旨３】滞納賃料及び 遅延損害金について」の「滞納賃料（請求額）」欄、同「【請求 5 の趣旨３】滞納管理費及び遅延損害金について」の「滞納管理費 （既請求額）」欄、同「【請求の趣旨３】支払済み賃料に係る遅 延損害金について」の「遅延損害金（請求額）」欄に各記載のと おり、令和元年１１月分から令和２年７月分 及び遅延損害金について」の「滞納管理費 （既請求額）」欄、同「【請求の趣旨３】支払済み賃料に係る遅 延損害金について」の「遅延損害金（請求額）」欄に各記載のと おり、令和元年１１月分から令和２年７月分までの９か月分の賃 料等（合計３億１６３７万１７８０円）、令和元年１１月分から 1 0 令和２年４月分までの管理費等（合計７４７万０６４８円）並び に令和元年１０月分の賃料に係る遅延損害金（４１万６０５０円） の合計３億２４２５万８４７８円であった。（甲１６及び１７ 〔各枝番号を含む〕、１８ないし２３、１２６ないし１２８〔各 枝番号を含む〕、弁論の全趣旨） 1 5 イ 原告は、被告ホテル開発及び被告ホテルに対し、令和２年８ 月１９日付けの通知書にて、本件各使用許可の取消処分につい て、行政手続法１３条１号に定める聴聞手続を行う旨を通知し たところ、被告ホテル開発及び被告ホテルは、原告に対し、原 告が本件エレベーターの走行音についての４億円以上の追加工 2 0 事費用を負担しなければ、賃料及び使用料を納付できないこと 等の内容を記載した同年９月１日付けの答弁書を提出したが、 聴聞の期日には出頭しなかった。 原告は、被告ホテル開発及び被告ホテルに対し、令和２年９ 月７付けの通知書にて、上記答弁書を同法２１条１項に規定す 2 5 る陳述書と取り扱うこと、聴聞手続を終結することを通知した 26 上で、同月１４日、被告ホテル開発及び被告ホテルに対する本 件各使用許可を、本件賃貸借契約の解除と使用料の未納を理由 に取り消し（以下「本件各取消処分」という。）、被告ホテル 開発及び被告ホテルに対し、同月１５日、本件各取消処分の通 知をした。（甲５６ないし７７） 5 ⑾ 占有移転禁止の仮処分決定、訴えの提起等 ア 原告は、本件賃貸借部分につき、令和２年８月 テル 開発及び被告ホテルに対し、同月１５日、本件各取消処分の通 知をした。（甲５６ないし７７） 5 ⑾ 占有移転禁止の仮処分決定、訴えの提起等 ア 原告は、本件賃貸借部分につき、令和２年８月１２日付け で、被告ホテル開発及び被告ホテルに対する占有移転禁止の 仮処分決定（大阪地方裁判所令和２年（ヨ）第６２６号）を 得ており、その執行は同月２１日に完了した（同庁令和２年 1 0 （執ハ）第８４号、同第８５号）。（甲３０ないし３２、弁 論の全趣旨） 原告は、令和２年１１月４日付けで、本物件３につき被告 ホテル開発に対し、本物件４につき被告ホテルに対し、それ ぞれ占有移転禁止の仮処分決定（大阪地方裁判所令和２年 1 5 （ヨ）第７６６号）を得ており、その執行は同月１１日に完 了した（同庁令和２年（執ハ）第１１８号、同第１１９号）。 （甲８８、甲８９の１ないし３、弁論の全趣旨） イ 原告は、被告らに対し、令和２年１１月１０日、第１事件本 訴に係る訴訟を提起したところ、被告ホテル開発は、原告に対 2 0 し、令和３年２月３日、第１事件反訴に係る訴訟を提起した。 被告ホテル開発は、第１事件反訴に係る反訴状をもって、本 件賃貸借契約に係る滞納賃料、滞納管理費等及び遅延損害金の 支払債務（以下「本件賃料等支払債務」という。）と、本件エ レベーターの走行音についての原告の債務不履行、瑕疵担保責 2 5 任又は不法行為に基づく損害賠償債務（以下「本件損害賠償債 27 務」という。）を対当額で相殺する旨の意思表示をした。 また、原告は、被告ホテル開発及び被告ホテルに対し、令和 ３年１月２０日、第２事件に係る訴訟を提起した。（顕著な事 実） ウ 被告ホテル開発及び被告ホテルは、原告に対し、令和３年３ 5 月１２日、本件各取消処分や、その後の原告 び被告ホテルに対し、令和 ３年１月２０日、第２事件に係る訴訟を提起した。（顕著な事 実） ウ 被告ホテル開発及び被告ホテルは、原告に対し、令和３年３ 5 月１２日、本件各取消処分や、その後の原告ホテル開発の行政 財産使用許可申請についての不許可処分の取消しや、行政財産 使用の許可の義務付けを求める訴訟を提起した（大阪地方裁判 所令和３年（行ウ）第２１号。以下「別件行政訴訟」とい う。）。 1 0 被告ホテル開発及び被告ホテルは、同事件に係る訴状をもっ て、被告ホテル開発及び被告ホテルの未払の使用料の支払債務 と本件損害賠償債務と対当額で相殺する旨の意思表示をした。 同裁判所は、令和４年１２月２３日、別件行政訴訟について、 本件各取消処分の取消請求を含む、すでに使用許可期間が経過 1 5 し使用許可申請に係る取消処分の取消請求について訴えの利益 がないとして却下し、理由中で本件各取消処分について適法と 判断した上でその余の取消請求を棄却し、義務付けの訴えにつ いて却下する判決をした。（甲１３７、弁論の全趣旨） ４ 本件の争点 2 0 ⑴ 本件エレベーターの走行音についての原告の被告ホテル開発に 対する本件損害賠償債務の有無（争点１）（第１事件・第２事件） ⑵ 本件賃貸借契約の解除の有効性及び本件各取消処分の適法性 （争点２）（第１事件・第２事件） ⑶ 本物件２について被告ＴＣＭの間接占有の有無（第１事件） 2 5 （争点３） 28 ⑷ 被告ＴＣＭが被告ホテル開発及び被告ホテルと共に、解除後の 本件賃貸借部分の占有についての共同不法行為責任を負うか及び その損害額（争点４）（第１事件本訴） ５ 当事者の主張 ⑴ 本件エレベーターの走行音についての原告の被告ホテル開発に 5 対する本件損害賠償債務の有無（争点１） （被告 行為責任を負うか及び その損害額（争点４）（第１事件本訴） ５ 当事者の主張 ⑴ 本件エレベーターの走行音についての原告の被告ホテル開発に 5 対する本件損害賠償債務の有無（争点１） （被告ホテル開発らの主張） ア 本件エレベーターの走行音についての改修工事実施義務違反 又は隠れた瑕疵の有無 本件賃貸借部分は、被告ホテル開発らがホテル客室として 1 0 使用するものとして賃貸されているのであるから、客室の騒 音レベルが３５ｄＢ以下の騒音レベル１級（日本建築学会が 推奨する好ましい性能水準）であるべきである。 しかし、本件賃貸借部分の客室の騒音レベルは、被告ホテ ル開発が原告から借り受けた時点で、最大で６５．２ｄＢに 1 5 達しており（乙１５、１７）、全ての測定地点において、３ ５ｄＢをはるかに上回る状態であった。 ６５ｄＢという騒音は、工業地域、工業専用地帯における 工場・事業場の敷地境界線においてですら、基準を超過する 数値である。 2 0 諸造作等の設置費用をリコジャパンらの負担とする旨の本 件契約書第１６条の記載は、本件建物にホテルとしての利用 を積極的に阻害するような瑕疵が存在しないこと、ホテルと して利用されるにあたって特別の弊害を被告ホテル開発に及 ぼさない使用環境を提供することを前提とするものであるか 2 5 ら、原告には、本件賃貸借契約上、ホテルとしての品質・機 29 能を有している建物を提供する義務がある。 被告ホテル開発らは原告に対し、騒音レベルが３５ｄＢに なるような改修工事をするように求めたが、原告は、必要な 改修工事を実施せず、かかる義務に違反した。 また、上記のような状態であった以上、本件賃貸借部分に 5 は、ホテルとしての遮音性能を満たさない瑕疵がある。 イ 本件エレベータ 、原告は、必要な 改修工事を実施せず、かかる義務に違反した。 また、上記のような状態であった以上、本件賃貸借部分に 5 は、ホテルとしての遮音性能を満たさない瑕疵がある。 イ 本件エレベーターの走行音についての原告の告知義務違反の 有無 原告は、本件賃貸借部分の客室の騒音レベルが上記ア の ような状態であり、ホテルとしての使用収益に耐えない騒音 1 0 が発生することを認識しながら、故意にこれを告知せず、被 告ホテル開発に、ホテル使用を目的とする本件賃貸借契約を 締結させた。 以前にオフィス仕様の高層ビルをホテル仕様に改装して泉 佐野センターホテルを成功させた被告Ａのことがテレビで紹 1 5 介されたことなどがあり、被告Ａ及びＣは、平成２８年５月 ２４日、Ｂらと面談して以降、原告から強く勧誘を受けて本 件建物で本件ホテル事業を開業するに至っている。 しかも、被告ホテル開発は、月額４０００万円近い賃料を 支払う契約をしようとしているのに、本件建物がホテルとし 2 0 ての静謐基準をみたさないということは本件建物で本件ホテ ル事業をすることを著しく困難にする事情である。 このような事情からして、原告は、被告ホテル開発に対し、 信義則上、ホテルとしての使用収益に耐えない騒音が発生す ることを被告ホテル開発に告知することにつき告知義務を負 2 5 うが、原告は故意にこの義務に違反した。 30 ウ 被告ホテル開発の損害の発生及び金額 防音工事費用 ３５億６７９８万０６８０円 被告ホテル開発が賃借人として、ホテルの客室内の騒音レ ベルを３５ｄＢ以下まで下げるには、客室内の天井及び壁に 防音性能の高い建材を設置することが必要不可欠であり、そ 5 のための工事費用は、見積書（乙２４）のとおり、３５億６ ７９８万０６８０円 音レ ベルを３５ｄＢ以下まで下げるには、客室内の天井及び壁に 防音性能の高い建材を設置することが必要不可欠であり、そ 5 のための工事費用は、見積書（乙２４）のとおり、３５億６ ７９８万０６８０円（消費税１０％込み）である。 工事期間中の休業損害 ７４２８万９６００円 ａ 防音工事の期間中は、稼働している２６８室の営業を停止 する必要があり、１室あたりの工事期間は少なくとも３０日 1 0 間である。 ｂ 本件建物の近隣周辺に存するハイアットリージェンシー大 阪の稼働率及び客室平均単価は、以下のとおりである。 ① 平成２９年５月から平成３０年４月 稼働率７７．４パ ーセント 客室平均単価１万５５９７円 1 5 ② 平成３０年５月から平成３１年４月 稼働率７３．４パ ーセント 客室平均単価１万５６０２円 ③ 令和元年５月から令和２年４月 稼働率５２．３パーセ ント 客室平均単価１万６２２３円 ｃ 客室稼働率及び販売客室の平均単価は、上記①ないし③を 2 0 基準とし、稼働率はこれまでの客室稼働率を考慮して７０パ ーセントとし、平均単価を１万２０００円とする。 休業損害は以下のとおり計算すると、７４２８万９６００ 円である。 休業損害＝２６８室（販売可能客室数）×３０日（工事日数） 2 5 × ７０パーセント（稼働率）× １万２０００円 31 （平均単価）×１．１（消費税） と の合計 ３６億４２２７万０２８０円 （原告の主張） ア 本件エレベーターの走行音についての改修工事実施義務違反 又は隠れた瑕疵の有無 5 本件契約書には本件募集要項及び本件仕様書が併せて綴じ られており、本件募集要項には、原告の間仕切り等撤去工事 等以外の改修費用は入居事業者の負担とされていること等か らして、被告ホテル開発が、 本件契約書には本件募集要項及び本件仕様書が併せて綴じ られており、本件募集要項には、原告の間仕切り等撤去工事 等以外の改修費用は入居事業者の負担とされていること等か らして、被告ホテル開発が、もともと事務所仕様である本件 賃貸借部分をホテルとして改修するのであれば、その費用を 1 0 負担するべきである。 そのため、原告には、本件賃貸借契約上、本件エレベータ ー裏や廊下部分について、何らの防音措置をせずに、常に３ ５ｄＢ以下の騒音レベルとしなければならないという義務は ない。 1 5 仮に、エレベーターの走行音によってホテルの客室に防音 措置等が必要になるのであれば、その費用は被告ホテル開発 が負担するべきである。 室内の騒音レベルが３５ｄＢ以下というのは、あくまで日 本建築学会の推奨基準であり、法定基準ではない。また、被 2 0 告ホテル開発らが提出している、ガイドローラー交換等以前 のエレベーター走行音についての測定結果（乙１３ないし１ ５）は、本件エレベーターの裏（廊下）の測定値であり、客 室内のものではない。 ガイドローラーの交換後は、走行音が劇的に減少しており、 2 5 最も活発にエレベーターが稼働する朝と夕のラッシュ時でさ 32 え、客室の騒音レベルは、最上とされる３５ｄＢのエレベー ター騒音にほど近いものであり、ホテル経営に支障をきたす ほどの騒音が発生しているとはいえない。 以上からすると、本件賃貸借部分に原告の主張するような 瑕疵があるとはいえない。 5 イ 本件エレベーターの走行音についての原告の告知義務違反の 有無 被告ホテル開発らは、原告から本件建物でホテル事業を行う ことを強く勧誘したとして、３０回程度、原告の職員と面談し たというが、その面談の内容は具体的に示されておらず、告知 告知義務違反の 有無 被告ホテル開発らは、原告から本件建物でホテル事業を行う ことを強く勧誘したとして、３０回程度、原告の職員と面談し たというが、その面談の内容は具体的に示されておらず、告知 1 0 義務を基礎づける事実など何ら主張されていないことなどから して、信義則に基づく告知義務自体が認められない。 ウ 被告ホテル開発の損害の発生及び金額 否認ないし争う。 ⑵ 本件賃貸借契約の解除の有効性及び本件各取消処分の適法性 1 5 （争点２） （原告の主張） ア 本件賃貸借契約の解除の有効性について 被告ホテル開発の賃料及び管理費等の滞納状況からすれば、 賃料及び管理費等の滞納を理由とする本件賃貸借契約の解除は 2 0 有効である。 相殺による滞納賃料等の消滅の有無 原告が被告ホテル開発に対して本件損害賠償債務を負って いないことは前記⑴（原告の主張）のとおりである。 仮に、本件損害賠償債務が認められるとしても、そもそも、 2 5 相殺の遡及効は、相殺の意思表示以前に有効になされた契約 33 解除の効力には何ら影響を与えるものではないから（最高裁 判所昭和３２年３月８日第２小法廷判決・民集１１巻３号５ １３頁）、原告による本件賃貸借契約の解除後になされた被 告ホテル開発による相殺は、本件賃貸借契約の解除の有効性 に影響を与えない。そのため、相殺によって、未払の賃料及 5 び管理費等が遡って消滅するとの被告ホテル開発らの主張は 失当である。 信頼関係不破壊の特段の事情、又は原告による解除の信義 則違反該当性の有無 ａ 本件賃貸借契約については、本質的な義務である賃料につ 1 0 いて、契約解除の時点で、被告ホテル開発の滞納期間が９か 月に及び、滞納金額が３億２０００万円以上に達しており、 信頼関係が 有無 ａ 本件賃貸借契約については、本質的な義務である賃料につ 1 0 いて、契約解除の時点で、被告ホテル開発の滞納期間が９か 月に及び、滞納金額が３億２０００万円以上に達しており、 信頼関係が破壊されていないとは到底いえない。 ｂ 原告は、被告ホテル開発による滞納賃料が多額になるに及 び、賃料の滞納を解消するように被告ホテル開発に再三求め、 1 5 被告ホテル開発は、令和元年度末までに滞納解消を約する旨 の誓約書を２度提出しながら（甲９８、９９）、一向に滞納 を解消しようとしなかった。 ｃ このような事情からして、信頼関係の破壊は明らかである し、原告による解除が信義則に反して許されないとはいえな 2 0 い。 イ 本件各取消処分の適法性 被告ホテル開発及び被告ホテルの使用料の滞納状況に加え、 本件各使用許可は、本件ホテル事業のため、本件賃貸借契約と 一体をなすものであり、本件賃貸借契約が有効に存続すること 2 5 を前提になされたものであるところ、上記アのとおり本件賃貸 34 借契約が解除されたことからすれば、本件各取消処分は適法で ある。被告ホテル開発らの主張は、行政処分の公定力が存する ことを無視した主張である。 （被告ホテル開発らの主張） ア 本件賃貸借契約の解除の有効性について 5 以下の事情からすれば、本件賃貸借契約の解除は無効である。 相殺による滞納賃料等の消滅の有無 被告ホテル開発は、第１事件に係る反訴状をもって、本件 賃料等支払債務と本件損害賠償債務とを相殺したところ、原 告が解除の原因として主張する本件賃料支払等債務は、解除 1 0 の意思表示よりも前の相殺適状時に遡って消滅するから、本 件賃貸借契約の解除は無効である。 信頼関係不破壊の特段の事情、又は原告による解除の信義 則違反該当 る本件賃料支払等債務は、解除 1 0 の意思表示よりも前の相殺適状時に遡って消滅するから、本 件賃貸借契約の解除は無効である。 信頼関係不破壊の特段の事情、又は原告による解除の信義 則違反該当性の有無 ａ 本件賃貸借契約の解除にあたっては、必要に応じ、連絡調 1 5 整会議の意見を聞き、将来の収支状況及び客室稼働状況等を 勘案し、慎重に判断することとされている（乙１）ところ、 原告は、連絡調整会議において、解除すべきでない旨の意見 が出ていたにもかかわらず、突如、本件賃貸借契約につき解 除の意思表示をした。 2 0 ｂ また、被告ホテル開発らには、本件エレベーターの走行音 についての追加の改修工事費用が４億円以上発生する見込み であったことから費用負担を原告に求めるなどの交渉をして いたこと、新型コロナウイルス感染症の流行による減収など の契約締結時に予想できない状態に陥ったこと、滞納賃料等 2 5 を納めていくための被告ホテルの経営計画に三井住友銀行な 35 どが賛同していたことなどの事情があったにもかかわらず、 本件賃貸借契約の解除にあたって、かかる事情が一切考慮さ れていない。 ｃ 仮に本件賃料等支払債務が相殺によって遡及的に消滅しな い場合であっても、上記 、⒝のような事情は信頼関係不破 5 壊の特段の事情にあたるから、本件賃貸借契約の解除は無効 である。 また、このような事情からすると、被告ホテル開発が相殺 適状時に本件賃料等支払債務と本件損害賠償債務とを相殺す る旨の意思表示をしなかったとしても無理からぬ事情があっ 1 0 たといえることを斟酌して、解除権を否定すべきであり（最 高裁昭和３９年７月２８日第３小法廷判決・民集１８巻６号 １２２０頁参照）、原告による本件賃貸借契約の解除は信義 則に反して許されず、無効であ たといえることを斟酌して、解除権を否定すべきであり（最 高裁昭和３９年７月２８日第３小法廷判決・民集１８巻６号 １２２０頁参照）、原告による本件賃貸借契約の解除は信義 則に反して許されず、無効である。 イ 本件各取消処分の適法性 1 5 以上のとおり、原告による本件賃貸借契約の解除は無効であ る。また、被告ホテル開発及び被告ホテルは、別件行政訴訟に 係る訴状をもって、滞納使用料の支払債務と本件損害賠償債務 を相殺する旨の意思表示をしたから、滞納使用料の支払債務は 本件各取消処分の前に遡って消滅した。よって、本件賃貸借契 2 0 約が解除されたことなどを理由とする本件各取消処分は、取消 事由を欠き、違法である。 （被告ＴＣＭの主張） いずれも争う。 ⑶ 本物件２について被告ＴＣＭの間接占有の有無（争点３） 2 5 （原告の主張） 36 本物件２は、原告から引渡しを受けた被告ホテル開発が、被告 ＴＣＭに転貸して引き渡し、さらに被告ＴＣＭが被告ホテルに再 転貸して引き渡して、被告ホテルが直接占有をしているので、被 告ホテル開発と被告ＴＣＭは、共に本物件２の間接占有者である といえる。 5 （被告ＴＣＭの主張） 争う。本件賃貸借契約の解除が認められ、本件賃貸借契約が終 了した場合、本件転貸借契約及び本件再転貸借契約も終了するか ら、被告ＴＣＭは本物件２の間接占有を失っている。 ⑷ 被告ＴＣＭが被告ホテル開発及び被告ホテルと共に、解除後の 1 0 本件賃貸借部分の占有について共同不法行為責任を負うか及びそ の損害額（争点４） （原告の主張） ア 共同不法行為責任の有無について 被告ＴＣＭは、本件ホテル事業におけるマスターリース事業 1 5 者として、被告ホテルからの賃料収入を得つつ、現在も継続し （争点４） （原告の主張） ア 共同不法行為責任の有無について 被告ＴＣＭは、本件ホテル事業におけるマスターリース事業 1 5 者として、被告ホテルからの賃料収入を得つつ、現在も継続し ている本件ホテル事業に主体的にかかわっている。被告ＴＣＭ は、本件賃貸借契約の解除により、本件転貸借契約に基づく本 件建物の転借人としての占有権原を失い、転貸人である被告ホ テル開発及び再転借人である被告ホテルと共に、本物件２を不 2 0 法に占有していることになる。 また、本物件１は、本物件２と一体となって本件転貸借契約 及び本件転貸借契約の対象となっており、被告ＴＣＭは、本物 件１につき被告ホテル開発に占有させ、本物件２につき被告ホ テルに本件ホテル事業として使用させることで、本件賃貸借部 2 5 分全体の明渡しを妨げている。 37 被告ＴＣＭは、本件解除通知により、本件賃貸借契約、本件 転貸借契約及び本件再転貸借契約の終了、並びに被告ホテル開 発による本物件１の直接占有と被告ホテルによる本物件２の直 接占有が原告の所有権を侵害することについて知っていたとい えることからして、被告ＴＣＭは、被告ホテル開発との共同不 5 法行為責任を負う。 イ 原告の損害の発生及び金額について 本件賃貸借契約においては、賃料の２倍相当額が明渡し遅延 の損害賠償額として予定されている。したがって、本件賃貸借 契約の解除後に、本件賃貸借部分の使用収益が妨げられたこと 1 0 により原告に生じた損害は、賃料の２倍相当額及び実損として の管理費等相当額である。 （被告ホテル開発及び被告ホテル） いずれも争う。 （被告ＴＣＭの主張） 1 5 ア 共同不法行為責任の有無について 被告ＴＣＭは、本物件１につき占有がなく、前記⑶（被告Ｔ ＣＭの主 （被告ホテル開発及び被告ホテル） いずれも争う。 （被告ＴＣＭの主張） 1 5 ア 共同不法行為責任の有無について 被告ＴＣＭは、本物件１につき占有がなく、前記⑶（被告Ｔ ＣＭの主張）の通り、本件賃貸借契約が解除された場合には、 本物件２の間接占有も失う。 また、被告ＴＣＭは本件賃貸借部分の占有につき何らの作為 2 0 もしていないし、さらに、被告ＴＣＭには本件転貸借契約及び 本件再転貸借契約を解除して被告ホテルを退去させる作為義務 はないから、被告ＴＣＭの不作為をもって作為義務違反又は権 利侵害があるともいえない。よって、被告ＴＣＭは、本件賃貸 借部分の占有につき、共同不法行為責任を負わない。 2 5 イ 原告の損害の発生及び金額について 38 本物件１については、被告ホテル開発が直接占有しており、 被告ＴＣＭは直接にも間接にも占有したことはない。 本物件２に関して、原告が使用収益できない損害は、被告 ホテル開発が直接占有していることに起因するものであるか ら、被告ＴＣＭが間接占有しているとしても、その行為と損 5 害との間に因果関係はない。 騒音等の建物の構造に欠陥があることが争われているなど の本訴訟の特殊性からして、原告の損害額は、本件転貸借契 約及び本件再転貸借契約の賃料規定により算定される金額か ら、騒音その他本件賃貸借部分に存在する欠陥を考慮して合 1 0 理的に算定される金額を控除した金額とすることが合理的で ある。 第３ 当裁判所の判断 １ 認定事実 前記前提事実並びに後掲各証拠及び弁論の全趣旨によれば、以下 1 5 の事実が認められる。 ⑴ 本件募集要項等の記載内容 ア 本件募集要項には、以下の 及び の記載がある。（甲２） 用途の指定として、「賃貸借物件の基本的な仕様 の全趣旨によれば、以下 1 5 の事実が認められる。 ⑴ 本件募集要項等の記載内容 ア 本件募集要項には、以下の 及び の記載がある。（甲２） 用途の指定として、「賃貸借物件の基本的な仕様は、『事 務所』となっております。」「現行の賃貸借物件の用途（事 2 0 務所）を、他の用途に変更して使用する場合は、事前に大阪 府の承認を得るとともに、入居事業者の責任と負担において 建築確認その他の必要な手続きを行ってください。」 必要経費の負担として、入居事業者が負担すべき経費には、 改修費用（原告において実施予定の間仕切り等撤去工事、出 2 5 入口用カードリーダーの取替え工事及び空調制御設備等修繕 39 工事を除く。）が含まれること イ 本件仕様書には、入居事業者は、建築基準法第６条に規定す る賃貸借物件の用途について、「咲洲コスモスクエア地区地区 計画」及び「大阪市咲洲コスモスクエア地区地区計画の区域内 における建築物の制限に関する条例（平成２年条例第３０号）」 5 で認められた範囲で使用することが可能である、現行の賃貸借 物件の用途（事務所）を、他の用途に変更して使用する場合は、 事前に大阪府の承認を得るとともに、入居事業者の責任と負担 において建築確認その他の必要な手続きを行う、との記載があ る。（甲３） 1 0 ⑵ エレベーターの走行音に関する調査、連絡調整会議の内容等 ア 日本建築学会作成の建築物の遮音性基準と設計方針（以下 「本件指針」という。）においては、ホテルの客室の室内騒音 について、３５ｄＢが騒音レベル（ｄＢＡ）１級（建築学会が 推奨する好ましい性能水準）、４０ｄＢが騒音レベル２級（一 1 5 般的な性能水準）、４５ｄＢが騒音レベル３級（やむを得ない 場合に許容される性能水準）との基準が定められている。（乙 ２３ 築学会が 推奨する好ましい性能水準）、４０ｄＢが騒音レベル２級（一 1 5 般的な性能水準）、４５ｄＢが騒音レベル３級（やむを得ない 場合に許容される性能水準）との基準が定められている。（乙 ２３） イ 被告ホテル代表者は、平成３０年５月９日頃、本件建物にお いて、本件エレベーターの方から異音がすることに気が付いた。 2 0 東芝エレベータ、三菱電機ビルテクノサービス、日立ビルシス テム及び日本管財は、平成３０年５月１６日から同年７月３０ 日までに、本件賃貸借部分のうち、本件エレベーターの真裏に あるホテル客室内で騒音測定を行い、その結果、騒音最大測定 値は、最小で４６．０ｄＢで、最大で６５．２ｄＢであった。 2 5 東芝エレベータ及び日立ビルシステムは、騒音の軽減策として、 40 ガイドローラーの交換を検討している旨の意見を述べた。 なお、ガイドローラーとは、エレベーターの籠や重りが昇降 するために、エレベーター昇降路（エレベーターが通過する竪 穴）の壁面に設置されたレールの上を走るローラーのことをい う。（甲９１、乙１３ないし１６、４２、４３、弁論の全趣旨） 5 ウ 平成３０年１０月３０日の連絡調整会議において、被告ホテ ル開発及び被告ホテルは、ホテル運営上の問題点等として、本 件エレベーターから発生する騒音について、建築学会が推奨す る好ましい性能水準（１級）によると、ホテル空室の騒音レベ ルは３５ｄＢであるが、本件エレベーターによる騒音は基準値 1 0 を超えており、客からのクレームに繋がりかねないとして、原 告に対し、ガイドローラーの交換を行う等の被告ホテル開発作 成の「エレベーターから発生する騒音について」と題する書面 （乙１６）の「３．エレベーター会社からの主な改善提案」に 記載された対応を、本件ホテルのオープンに間に合うよ の交換を行う等の被告ホテル開発作 成の「エレベーターから発生する騒音について」と題する書面 （乙１６）の「３．エレベーター会社からの主な改善提案」に 記載された対応を、本件ホテルのオープンに間に合うように早 1 5 急に行い、ホテルとして問題なく営業できるようにすることを 求めた。 これに対して、原告は、かねてからの打合せ内容であり、検 討しており、すべてではないが問題となっているガイドローラ ーを同年１１月に交換する手配となっている旨答えた。（乙１ 2 0 ６、１８、弁論の全趣旨） エ 原告は、平成３０年１１月７日から１２月２６日までの間に、 本件エレベーター（２４機）のうち、走行音の軽減が見込まれ る１３機のガイドローラーの交換や円滑油の塗布をした（うち １機のガイドローラーについては同年５月３１日にすでに交換 2 5 していた。）。 41 また、原告は、午後１１時から翌日午前８時までの間は、第 １バンクを除く１８機のうち、第２ないし第４バンクについて ２機ずつの計６機のエレベーターのみを稼働することとした。 （甲１０２、１０４、弁論の全趣旨） オ 本件エレベーターのうち第１ないし第３バンクの騒音レベル 5 について、ガイドローラーの交換前（平成３０年６月から同年 １２月までに測定）と交換後（同月から平成３１年１月２１日 までに測定）に測定した結果は、別紙２１「ガイドローラー交 換前後の走行音比較（ｄＢ）」のとおりである。 ガイドローラーの交換前では、本件建物のうち、本件ホテル 1 0 事業の開始後は客室前の廊下となっている場所での測定値は、 最も小さいもので３９．７ｄＢから４２．８ｄＢ、最も大きい もので５７．９ｄＢから６５．０ｄＢである。 また、ガイドローラーの交換後では、日立ビルシステムが、 平成３１年１月１８ 所での測定値は、 最も小さいもので３９．７ｄＢから４２．８ｄＢ、最も大きい もので５７．９ｄＢから６５．０ｄＢである。 また、ガイドローラーの交換後では、日立ビルシステムが、 平成３１年１月１８日の午後５時３０分から午後７時まで、同 1 5 月２１日午前８時１５分から午前９時６分までに（これらの時 間帯はラッシュの時間帯で、一日の中でもエレベーターの利用 者が多い。）、本件賃貸借部分のうち１６階の客室内での走行 音測定をしたところ、測定値は、最も小さいもので３０ｄＢか ら３６ｄＢ、最も大きいもので３７．０ｄＢから４１．２ｄＢ 2 0 である。（甲１０３ないし１１５、弁論の全趣旨） カ 原告及び被告ホテル開発は、平成３１年１月３１日の連絡調 整会議において、被告ホテルは同月２９日からのホテル開業後、 エレベーターの騒音についてホテルの客からの特段の苦情は出 ていない旨報告した。（乙１９、弁論の全趣旨） 2 5 キ 被告ホテルは、令和元年７月３０日の連絡調整会議において、 42 防音工事で１億８３００万円が必要となったことなどにより、 工事費用が当初の予定の３１億円から３６億円に増額したこと を報告し、三井住友銀行が原告に対し、増額分の費用負担が可 能か尋ねたところ、原告は、撤去費用以外は予算に入れておら ず、契約以上のことはできず、本件募集要項に沿った対応が基 5 本となる旨回答した。（乙２０、弁論の全趣旨） ク 被告ホテルは、令和元年１０月２９日の連絡調整会議におい て、追加工事費用の捻出について、原告と三井住友銀行にそれ ぞれ個別に相談する方針である旨述べた。（乙２１、弁論の全 趣旨） 1 0 ケ 被告ホテル開発は、原告に対し、令和元年１１月２１日、同 年１０月分及び同年１１月分の滞納賃料並びに同年８月分の滞 納管理費等の合計７１４ 針である旨述べた。（乙２１、弁論の全 趣旨） 1 0 ケ 被告ホテル開発は、原告に対し、令和元年１１月２１日、同 年１０月分及び同年１１月分の滞納賃料並びに同年８月分の滞 納管理費等の合計７１４７万６０９７円を令和元年度中に全額 支払うことなどの誓約書を差し出した。（甲９８） コ 被告ホテル開発は、原告に対し、令和元年１２月２６日、同 1 5 年１０月分ないし同年１２月分の滞納賃料の合計１億０４８１ 万８１３０円を令和元年度中に全額支払うことなどの誓約書を 差し出した。（甲９８） サ 原告は、令和２年６月２６日の連絡調整会議において、被告 ホテル開発の未払賃料等が同年５月末時点で累計約２億９００ 2 0 ０万円となっていること、被告ホテル開発から２回誓約書が出 されているのに未払が発生していること等を踏まえて、契約解 除についての出席者の意見を聴取した。 三井住友銀行は、被告ホテル開発の未払金解消のための１０ か年計画も精査して、支えていくことが可能であれば、同計画 2 5 を支持したいが、債権放棄や金利減免、新規支援は受け入れら 43 れない旨述べた。 被告ホテルも、債権放棄等は望んでおらず、同計画に基づい て原告への未払金の支払と銀行への返済を行えば、平成４３年 （２０３１年）には未払が解消される見込みである旨述べた。 （乙２２、弁論の全趣旨） 5 ⑶ 騒音対策に必要な工事費用の見積り 被告ホテル開発が、騒音対策に必要な工事の見積りを取ったとこ ろ、令和２年１０月２６日付けの見積書では、客室１室につき、完 全浮き構造にする防音工事費用として４７５万６０００円と、それ に付随する開口部の防音ドアの取り付けや床・壁・天井の仕上げ工 1 0 事及び設備等の費用として３６２万９６００円の合計８３８５６０ ０円が必要であり、全３ 工事費用として４７５万６０００円と、それ に付随する開口部の防音ドアの取り付けや床・壁・天井の仕上げ工 1 0 事及び設備等の費用として３６２万９６００円の合計８３８５６０ ０円が必要であり、全３７１室にこの工事をする費用と、廊下の防 音改修工事費用とで合計３２億４３６１万８８００円（いずれも消 費税１０パーセントは別）が必要とされている。（乙２４、４２） ⑷ 未払の賃料、使用料、管理費等、使用料相当損害金、管理費等 1 5 相当損害金 ア 本件賃貸借部分の未払の賃料及び管理費等 被告ホテル開発についての、本件賃貸借契約の解除日までの、 本件賃貸借部分の未払の賃料及び管理費等（本物件３の管理費等 の一部を含む。）は以下のとおりである。（甲１６及び１７〔各 2 0 枝番号を含む〕、１８、１９、２４、２８、甲１２６ないし１２ ８〔各枝番号を含む〕、弁論の全趣旨） 令和元年１１月分から令和２年７月分までの未払の賃料及 び遅延損害金 上記期間の本件賃貸借部分の未払賃料は、別紙２０の 2 5 「【請求の趣旨３】滞納賃料及び遅延損害金について」の 44 「滞納賃料（請求額）」欄記載のとおり、合計３億１６３７ 万１７８０円であり、上記未払賃料についての各納期限の翌 日から本件口頭弁論終結日（令和４年１２月２６日）までの 確定遅延損害金は、同「遅延損害金（拡張請求額）」欄記載 のとおり、合計３７３３万８６０８円である。 5 令和元年１１月分から令和２年７月分までの本件賃貸借部 分の未払の管理費等及び遅延損害金 上記期間の本件賃貸借部分の未払管理費等は、別紙２０の 「【請求の趣旨３】滞納管理費及び遅延損害金について」の 「滞納管理費（既請求額）」欄記載のとおり、合計９７６万 1 0 ５３２０円であり、上記未払管理費等についての各納期限の 理費等は、別紙２０の 「【請求の趣旨３】滞納管理費及び遅延損害金について」の 「滞納管理費（既請求額）」欄記載のとおり、合計９７６万 1 0 ５３２０円であり、上記未払管理費等についての各納期限の 翌日から令和２年１０月３１日までの確定遅延損害金は、同 「遅延損害金（既請求額）」欄記載のとおり、合計１５万３ ９０３円である。 令和元年１１月分から令和２年７月分までの本件賃貸借部 1 5 分及び本物件３（本件使用許可部分）の未払の管理費等及び 遅延損害金 上記期間の本件賃貸借部分及び本物件３の未払の管理費等 は、別紙２０の「【請求の趣旨３】滞納管理費及び遅延損害 金について」の「滞納管理費（拡張請求額）」欄記載のとお 2 0 り、合計９８５万１７０４円であり、上記管理費等について の各納期限の翌日から本件口頭弁論終結日（令和４年１２月 ２６日）までの確定遅延損害金は、同「遅延損害金（拡張請 求額）」欄記載のとおり、合計９８万７７８７円である。 令和元年１０月分の賃料の支払が同年１２月２８日まで遅 2 5 れたことに対する遅延損害金 45 上記遅延損害金は、別紙２０の「【請求の趣旨３】支払済 み賃料に係る遅延損害金について」の「遅延損害金（請求 額）」欄記載のとおり、４１万６０５０円である。 イ 本件各使用許可部分の未払の使用料、管理料等、使用料相当 損害金、管理費等相当損害金 5 被告ホテル開発について、本物件３の未払の使用料、管理料等、 使用料相当損害金、管理費等相当損害金、被告ホテルについて、 本物件４の未払の使用料、使用料相当損害金は、以下のとおりで ある。なお、被告ホテルについての本物件４の管理費等の未払は ない。（甲５４、７８、８２、８４、１２４、甲１３１ないし１ 1 0 ３６〔各枝番号を含む〕、弁論の全趣旨） 当損害金は、以下のとおりで ある。なお、被告ホテルについての本物件４の管理費等の未払は ない。（甲５４、７８、８２、８４、１２４、甲１３１ないし１ 1 0 ３６〔各枝番号を含む〕、弁論の全趣旨） 本物件３の令和２年５月分から本件各取消処分がされた同 年９月分までの未払の使用料及び遅延損害金 被告ホテル開発について、本物件３の使用料は１か月５６ 万６９５０円であるところ（前記前提事実⑺イ）、令和２年 1 5 ５月分から同年９月分までの本物件３の未払の使用料は、別 紙２２の「【請求の趣旨３】滞納使用料及び遅延損害金につ いて（㈱さきしまコスモタワーホテル開発）」の「滞納使用 料（請求額）」欄記載のとおり合計２８３万４７５０円であ る。 2 0 また、上記未払使用料についての遅延損害金は、上記各月 の使用料のうち５６万５０００円（別紙２３の「㈱さきしま コスモタワーホテル開発【使用許可取消前】」の「各月総請 求額」欄の５６万６９５０円のうち「内訳（調定額）」欄記 載の各金額につき１００の位以下を切り捨てた「算出基礎額」 2 5 欄記載の各金額の合計額）に対する、別紙２２の「【請求の 46 趣旨３】滞納使用料及び遅延損害金について（㈱さきしまコ スモタワーホテル開発）」の「納期限」欄の記載のとおりの 各納期限から、大阪府税外収入延滞金徴収条例２条及び附則 ３によって定まる割合による金員（令和２年５月分について は、別表の①の「期間」欄記載の各期間ごとに「利率」欄記 5 載の各割合による金員、同年６月分については、別表の②の 「期間」欄記載の各期間ごとに「利率」欄記載の各割合によ る金員、同年７月分については、別表の③の「期間」欄記載 の各期間ごとに「利率」欄記載の各割合による金員、同年８ 月分については、別表の④の「期間」欄記載の各期間ごと 間ごとに「利率」欄記載の各割合によ る金員、同年７月分については、別表の③の「期間」欄記載 の各期間ごとに「利率」欄記載の各割合による金員、同年８ 月分については、別表の④の「期間」欄記載の各期間ごとに 1 0 「利率」欄記載の各割合による金員、同年９月分については、 別表の⑤の「期間」欄記載の各期間ごとに「利率」欄記載の 各割合による金員〔ただし、いずれも合計額の１００円未満 は切り捨て〕）となる。 本物件４の令和２年５月分から本件各取消処分がされた同 1 5 年９月分までの未払の使用料及び遅延損害金 被告ホテルについて、本物件４の使用料は１か月７３万２ ５０６円であるところ（前記前提事実⑺イ）、令和２年５月 分から同年９月分までの本物件４の未払の使用料は、別紙２ ２の「【請求の趣旨４】滞納使用料及び遅延損害金について 2 0 （㈱さきしまコスモタワーホテル）」の「滞納使用料（請求 額）」欄記載のとおり合計３６６万２５３０円である。 また、上記未払使用料についての遅延損害金は、上記各月 の使用料のうち７３万円（別紙２３の「㈱さきしまコスモタ ワーホテル【使用許可取消前】」の「各月総請求額」欄の７ 2 5 ３万２５０６円のうち「内訳（調定額）」欄記載の各金額に 47 つき１００の位以下を切り捨てた「算出基礎額」欄記載の各 金額の合計額）に対する、別紙２２の「【請求の趣旨４】滞 納使用料及び遅延損害金について（㈱さきしまコスモタワー ホテル）」の「納期限」欄の記載のとおりの各納期限から、 大阪府税外収入延滞金徴収条例２条及び附則３によって定ま 5 る割合による金員（令和２年５月分については、別表の①の 「期間」欄記載の各期間ごとに「利率」欄記載の各割合によ る金員、同年６月分については、別表の②の「期間」欄記載 の各期間ごとに「利率」 5 る割合による金員（令和２年５月分については、別表の①の 「期間」欄記載の各期間ごとに「利率」欄記載の各割合によ る金員、同年６月分については、別表の②の「期間」欄記載 の各期間ごとに「利率」欄記載の各割合による金員、同年７ 月分については、別表の③の「期間」欄記載の各期間ごとに 1 0 「利率」欄記載の各割合による金員、同年８月分については、 別表の④の「期間」欄記載の各期間ごとに「利率」欄記載の 各割合による金員、同年９月分については、別表の⑤の「期 間」欄記載の各期間ごとに「利率」欄記載の各割合による金 員〔ただし、いずれも合計額の１００円未満は切り捨て〕） 1 5 となる。 本物件３の令和２年１０月分以降の使用料及び管理費等相 当損害金、遅延損害金 ａ 本件口頭弁論終結時までに納期限が到来した、令和２年１ ０月分ないし令和４年１１月分の使用料相当損害金及び遅延 2 0 損害金 被告ホテル開発についての、本物件３の使用料は、前記前 提事実⑺イのとおりの方法で算出されるから、令和２年１０ 月分ないし令和４年１１月分の使用料相当額の各月額は、別 紙２２の「【請求趣旨５】使用料相当損害金及び遅延損害金 2 5 について（㈱さきしまコスモタワーホテル開発）」の「使用 48 料損害金（拡張請求額）」欄記載のとおり、合計１４９３万 ７３３８円である。 そして、各月の使用料相当損害金の納期限は、同「納期限」 欄記載のとおりであるから、各納期限の翌日から本件口頭弁 論終結日（令和４年１２月２６日）までの確定遅延損害金の 5 額は、同「遅延損害金（拡張請求額）」欄記載のとおり、合 計４５万９０４７円である。 ｂ 本件口頭弁論終結後に納期限が到来する、令和４年１２月 １日から令和５年３月３１日までの使用料相当損害金 被告ホテル開 延損害金（拡張請求額）」欄記載のとおり、合 計４５万９０４７円である。 ｂ 本件口頭弁論終結後に納期限が到来する、令和４年１２月 １日から令和５年３月３１日までの使用料相当損害金 被告ホテル開発についての、本物件３の使用料は、前記前 1 0 提事実⑺イのとおり、毎年３月３１日の現況において知事が 適正に評価した評価額を所定の算式にあてはめて算出される こととなっているから、令和４年１２月１日から令和５年３ 月３１日までの使用料相当損害金は、令和４年１１月分まで と同額の月額５９万３５８８円であると認められる。 1 5 ｃ 令和２年１１月分ないし令和４年１０月分の管理費等相当 損害金及び遅延損害金 被告ホテル開発についての、本物件３の令和２年１１月分 ないし令和４年１０月分の管理費等相当額は、別紙２２の 「【請求の趣旨５】管理費相当損害金及び遅延損害金につい 2 0 て（㈱さきしまコスモタワーホテル開発）」の「管理費損害 金（拡張請求額）」欄の記載のとおり、合計２７万０２６５ 円である。 そして、上記各月の管理費等相当損害金の納期限は、同 「納期限」欄記載のとおりであるから、各納期限の翌日から 2 5 本件口頭弁論終結日（令和４年１２月２６日）までの確定遅 49 延損害金の額は、同「遅延損害金（拡張請求額）」欄記載の とおり、合計７４８５円である。 本物件４の令和２年１０月分以降の使用料相当損害金及び 遅延損害金 ａ 本件口頭弁論終結時までに納期限が到来した、令和２年１ 5 ０月分ないし令和４年１１月分の使用料相当損害金及び遅延 損害金 被告ホテルについての、本物件４の使用料は、前記前提事 実⑺イのとおりの方法で算出されるから、令和２年１０月分 ないし令和４年１１月分の使用料相当額の各月額は、別紙２ 1 0 ２の 延 損害金 被告ホテルについての、本物件４の使用料は、前記前提事 実⑺イのとおりの方法で算出されるから、令和２年１０月分 ないし令和４年１１月分の使用料相当額の各月額は、別紙２ 1 0 ２の「【請求趣旨７】使用料相当損害金及び遅延損害金につ いて（㈱さきしまコスモタワーホテル）」の「使用料損害金 （拡張請求額）」欄記載のとおり、合計１９２９万４８７０ 円である。 そして、上記各月の使用料相当損害金の納期限は、同「納 1 5 期限」欄記載のとおりであるから、各納期限の翌日から本件 口頭弁論終結日（令和４年１２月２６日）までの確定遅延損 害金の額は、同「遅延損害金（拡張請求額）」欄記載のとお り、合計５９万２９６８円である。 ｂ 本件口頭弁論終結後に納期限が到来する、令和４年１２月 2 0 １日から令和５年３月３１日までの使用料相当損害金 被告ホテルについての、本物件４の使用料は、前記前提事 実⑺イのとおり、毎年３月３１日の現況において知事が適正 に評価した評価額を所定の算式にあてはめて算出されること となっているから、令和４年１２月１日から令和５年３月３ 2 5 １日までの使用料相当損害金は、令和４年１１月分までと同 50 額の月額７６万６９１９円であると認められる。 本物件３の令和２年２月及び同年３月分の使用料について の遅延損害金 被告ホテル開発は、別紙２２の「【請求の趣旨９】使用料 支払済分の遅延損害金について（㈱さきしまコスモタワーホ 5 テル開発）」記載のとおり、令和２年２月分使用料（納期限 同年１月３１日）合計１１７万３１４２円について支払を遅 延し、同年４月１日にこれを支払い、令和２年３月分使用料 （納期限同年２月２８日）合計７６万７４４８円について支 払を遅延し、同年３月３１日にこれを支払ったことから、各 １７万３１４２円について支払を遅 延し、同年４月１日にこれを支払い、令和２年３月分使用料 （納期限同年２月２８日）合計７６万７４４８円について支 払を遅延し、同年３月３１日にこれを支払ったことから、各 1 0 使用料に対する各納期限の翌日から各支払日までの遅延損害 金の合計は、同「遅延損害金（拡張請求額）」欄記載のとお り、合計１万３３００円である。 ２ 本件各使用許可部分についての令和５年４月１日以降の使用料相 当損害金請求に係る訴えの適法性について（職権による判断） 1 5 原告は、本件各使用許可取消し後、被告ホテル開発が本物件３を、 被告ホテルが本物件４をそれぞれ権原なく占有しているとして、使用 料相当損害金の支払を求めている。 しかし、前記前提事実⑺イ記載のとおり、本件各使用許可部分の使 用料の額については、毎年３月３１日の現況をもとに、原告代表者知 2 0 事が適正に評価した評価額により改訂された当該公有財産の現在価額 を元に算出されることとされているところ、令和５年４月１日以降の 本件各使用許可部分の使用料については、いまだ、上記の同年３月３ １日の現況をもとにした評価額が定められていないことが明らかであ るから、本件口頭弁論終結時（令和４年１２月２６日）において、そ 2 5 の金額を一義的に認定することができないといわざるを得ない。 51 そうすると、令和５年４月１日以降の本件各使用許可部分の使用料 相当損害金請求として、本件公有財産規則第１７条に基づき毎年３月 ３１日の現況において知事が適正に評価した評価額により改定された 現在価額（土地の価額、建物の価額）を同規則第２６条に定める算式 にあてはめて計算した金額の支払を求める部分については、将来給付 5 の訴えを提起することのできる請求権としての適格を有しないという べきであ （土地の価額、建物の価額）を同規則第２６条に定める算式 にあてはめて計算した金額の支払を求める部分については、将来給付 5 の訴えを提起することのできる請求権としての適格を有しないという べきである。 したがって、原告の、①被告ホテル開発に対する、本物件３につい ての令和５年４月１日以降明渡し済みまでの使用料相当損害金の支払 を求める部分、②被告ホテルに対する、本物件４についての令和５年 1 0 ４月１日以降明渡し済みまでの使用料相当損害金の支払を求める部分 に係る訴えは、いずれも不適法である。 ３ 争点１（本件エレベーターの走行音についての原告の被告ホテル 開発に対する本件損害賠償債務の有無）について ⑴ 本件エレベーターの走行音についての改修工事実施義務違反又 1 5 は隠れた瑕疵の有無 ア 本件エレベーターの走行音についての改修工事実施義務違反 の有無 前記前提事実⑷ア、ウによれば、リコジャパンらは本件公 募の際に、原告に対し、本件募集要項及び本件仕様書につい 2 0 て十分理解し、承知の上で申し込み、参加する旨の誓約書を 提出していること、本件契約書には本件募集要項及び本件仕 様書が綴られていることからすると、リコジャパンらから賃 貸人の地位を承継した被告ホテル開発と原告との間の本件賃 貸借契約においても、本件募集要項及び本件仕様書の内容は 2 5 契約の前提となっていると解するのが相当である。 52 そして、前記認定事実⑴によれば、本件募集要項には、用 途の指定として、「賃貸借物件の基本的な仕様は、『事務所』 となっております。」、「現行の賃貸借物件の用途（事務所） を、他の用途に変更して使用する場合は、事前に大阪府の承 認を得るとともに、入居事業者の責任と負担において建築確 5 認その他の必要な手続きを行ってください 。」、「現行の賃貸借物件の用途（事務所） を、他の用途に変更して使用する場合は、事前に大阪府の承 認を得るとともに、入居事業者の責任と負担において建築確 5 認その他の必要な手続きを行ってください。」と記載され、 入居事業者が負担すべき経費には、改修費用（原告において 実施予定の間仕切り等撤去工事、出入口用カードリーダーの 取替え工事及び空調制御設備等修繕工事を除く。）が含まれ る旨記載されていることが認められる。 1 0 また、入居事業者が負担すべき改修費用については本件契 約書や本件募集要項等で特段限定されていないことからする と、本件賃貸借部分は、事務所としての基本的な仕様で賃貸 され、事務所の状態の現状有姿で引き渡された上、入居希望 者（賃借人）は、自らが望む用途での営業をするための改修 1 5 工事等の費用を自ら負担することが想定されていたものと認 められる。 被告ホテル開発らは、原告との間で、本件賃貸借部分につ いて、客室の騒音レベルが３５ｄＢ以下となることを黙示に 合意した旨主張する。 2 0 しかし、仮にそのような合意をするのであれば、本件契約 書などにその旨を明記するのが通常であろうし、また、本件 賃貸借部分は事務所として現状有姿で引き渡すものとされて いたことは上記アの認定判断のとおりである。よって、かか る被告の主張は採用できない。 2 5 以上によれば、原告が、被告ホテル開発に対し、本件賃貸 53 借契約に基づき、本件賃貸借部分をホテルとして使用したと きの客室内の騒音レベルが３５ｄＢを下回らない場合に、遮 音性能を備えるための改修工事等を実施すべき義務があった ものとは認められない。 イ 本件エレベーターの走行音の瑕疵該当性 5 前記認定事実⑵アないしオによれば、本件エレベーターの ガイドロー 音性能を備えるための改修工事等を実施すべき義務があった ものとは認められない。 イ 本件エレベーターの走行音の瑕疵該当性 5 前記認定事実⑵アないしオによれば、本件エレベーターの ガイドローラーの交換前の平成３０年５月ないし７月時点で は、本件賃貸借部分のうち本件エレベーターの真裏にあるホ テル客室内で騒音測定を行った結果、騒音最大測定値は、最 小で４６．０ｄＢで、最大で６５．２ｄＢであったことが認 1 0 められるものの、原告が同年１１月から１２月にかけて本件 エレベーターのガイドローラーの交換等を実施した後、平成 ３１年１月１８日の午後５時３０分から午後７時まで、同月 ２１日午前８時１５分から午前９時６分までという、一日の 中でもエレベーターの利用者が多いラッシュの時間帯に、本 1 5 件賃貸借部分のうち１６階の客室内での走行音測定をした結 果、測定値は、最も小さいもので３０ｄＢから３６ｄＢ、最 も大きいもので３７．０ｄＢから４１．２ｄＢであり、客室 内の騒音は相当程度改善されたこと、同月２９日に本件ホテ ルが開業した後、同月３１日の連絡調整会議では、本件エレ 2 0 ベーターの騒音についてホテルの客からの特段の苦情は出て いない旨が報告されていたことが認められる。 そうすると、上記の程度の本件エレベーターの走行音は、 本件指針を前提としても、本件賃貸借部分の客室内での騒音 が、３５ｄＢから４０ｄＢ程度に、すなわち騒音レベル１級 2 5 （建築学会が推奨する好ましい性能水準）から騒音レベル２ 54 級（一般的な性能水準）程度におさまっているといえ、少な くとも本件ホテルの開業の時点では、本件賃貸借部分におけ る騒音の程度は、ホテルとしての使用を前提としても問題の ない程度であったというべきである。 したがって、本件エレベーターの るといえ、少な くとも本件ホテルの開業の時点では、本件賃貸借部分におけ る騒音の程度は、ホテルとしての使用を前提としても問題の ない程度であったというべきである。 したがって、本件エレベーターの走行音について、本件賃 5 貸借部分に瑕疵があったとは認められない。 ⑵ 本件エレベーターの走行音についての原告の告知義務違反 ア 被告ホテル開発らは、Ｂが原告の担当者として強く勧誘を受 けて本件建物で本件ホテル事業を行うこととなったことなどの 事情からすれば、信義則上、被告ホテル開発に対する本件エレ 1 0 ベーターの走行音についての告知義務が認められるべきである 旨主張し、被告ホテル代表者も同旨の供述をしている（乙４２、 ４３）。 イ しかし、上記の被告ホテル代表者の供述を裏付ける的確な証 拠はないから、原告が、被告ホテル開発に対し、本件建物で本 1 5 件ホテル事業を行うよう強く勧めた経過があったものと認める に足りない。 また、前記⑴の認定判断のとおり、原告が、被告ホテル開発 に対し、本件賃貸借契約に基づき、本件賃貸借部分を事務所と しての現状有姿で引き渡せば足り、本件賃貸借部分をホテルと 2 0 して使用したときの客室内の騒音レベルが３５ｄＢを下回らな い場合に、遮音性能を備えるための改修工事等を実施すべき義 務があったものとは認められないことに加え、実際にも、本件 エレベーターのガイドローラーの交換後、本件ホテルの開業の 時点では、本件賃貸借部分における本件エレベーターの走行音 2 5 に係る騒音の程度は、ホテルとしての使用を前提としても問題 55 のない程度であったものと認められる。 そうすると、原告において、被告ホテル開発らが本件賃貸借 部分をホテルとして使用することを前提に、本件エレベーター のガイドローラーの交換前 問題 55 のない程度であったものと認められる。 そうすると、原告において、被告ホテル開発らが本件賃貸借 部分をホテルとして使用することを前提に、本件エレベーター のガイドローラーの交換前の騒音レベルを告知すべき義務があ ったとはいえない。 5 ウ よって、原告において、被告ホテル開発らの主張する前記ア の本件エレベーターの走行音についての信義則上の告知義務が あったとは認められない。 ⑶ 以上によれば、その余の点（損害の発生及び金額）について判 断するまでもなく、本件エレベーターの走行音につき、債務不履 1 0 行（改修工事実施義務違反）に基づく損害賠償請求（主位的請求） も、瑕疵担保責任又は不法行為に基づく損害賠償請求（予備的請 求）も認められない。 ４ 争点２（本件賃貸借契約の解除の有効性及び本件各取消処分の適 法性）について 1 5 ⑴ 本件賃貸借契約の解除の有効性について ア 前記前提事実⑼及び⑽ア、前記認定事実⑷アのとおり、原告 は、被告ホテル開発に対し、令和２年３月１６日、令和元年１ １月分ないし令和２年３月分の賃料、令和元年１１月分及び同 年１２月分の管理費等並びに令和元年１０月分の賃料に係る遅 2 0 延損害金を、令和２年３月３１日までに支払うよう催告したに もかかわらず、被告ホテル開発はこれを支払わなかったこと、 原告が本件解除通知を作成した令和２年７月３０日時点におけ る、被告ホテル開発の賃料等の滞納額は、令和元年１１月分か ら令和２年７月分までの９か月分の賃料等（合計３億１６３７ 2 5 万１７８０円）、令和元年１１月分から令和２年４月分までの 56 管理費等（合計７４７万０６４８円）並びに令和元年１０月分 の賃料に係る遅延損害金（４１万６０５０円）の合計３億２４ ２５万８４７８円と多額に及んでおり、本 １１月分から令和２年４月分までの 56 管理費等（合計７４７万０６４８円）並びに令和元年１０月分 の賃料に係る遅延損害金（４１万６０５０円）の合計３億２４ ２５万８４７８円と多額に及んでおり、本件賃貸借契約書２３ 条の解除事由（賃料又は管理費等の３か月分の滞納。前記前提 事実⑷オ ）を大幅に超過していたといえるから、本件賃貸借 5 契約の解除については、有効な解除事由があるものと認められ る。 イ 被告ホテル開発らの主張について 被告ホテル開発らは、被告ホテル開発が、第１事件反訴に 係る反訴状をもって、本件賃料等支払債務と、本件損害賠償 1 0 債務を対当額で相殺する旨の意思表示をしており、相殺の遡 及効により、本件賃貸借契約の解除の意思表示の時点におい て賃料や管理費等の滞納はなかったなどと主張する。 しかし、賃料債務の不払いを理由として賃貸借契約を解除 する旨の意思表示がされた後、当該賃料債務を受働債権とす 1 5 る相殺の意思表示をしたとしても、解除の効力に影響が及ぶ ものではない（最高裁昭和３２年３月８日第二小法廷判決・ 民集１１巻３号５１３頁参照）ところ、上記相殺の意思表示 は、令和２年７月３１日にされた本件賃貸借契約の解除後に されたことが明らかであるから、上記相殺の抗弁は失当であ 2 0 る。また、前記３の認定判断のとおり、本件エレベーターの 走行音についての原告の債務不履行、瑕疵担保責任又は不法 行為に基づく損害賠償債務（本件損害賠償債務）は認められ ないから、相殺の主張もまた認められない。 被告ホテル開発らは、原告が本件賃貸借契約の解除にあた 2 5 って、連絡調整会議の意見を聞き、将来の収支状況及び客室 57 稼働状況等を勘案し、慎重に判断するとされているにもかか わらず、連絡調整会議で解除すべきでない旨の 貸借契約の解除にあた 2 5 って、連絡調整会議の意見を聞き、将来の収支状況及び客室 57 稼働状況等を勘案し、慎重に判断するとされているにもかか わらず、連絡調整会議で解除すべきでない旨の意見が出てい たにもかかわらず、突如、本件賃貸借契約の解除の意思表示 をしたこと、新型コロナウイルス感染症の拡大によって収入 が大きく落ち込んでいたことなどの解除に至る経緯を信頼関 5 係不破壊の事情として主張し、また、原告による本件賃貸借 契約の解除が信義則に反するなどと主張する。 しかし、前記アの認定判断のとおり、原告ホテル開発によ る賃料や管理費等の滞納は、長期間にわたり、未払額も多額 に上っている。そして、前記前提事実⑷エ、前記認定事実⑵ 1 0 ケないしサによれば、被告ホテル開発は、令和元年１１月と １２月の２度にわたり、原告に対し、滞納賃料等を同年度中 に支払う旨の誓約書を差し入れていたにもかかわらず、これ を履行せず、令和２年６月２６日開催の連絡調整会議の時点 においても、被告ホテル開発が、短期のうちに賃料等の滞納 1 5 状態を解消できる具体的な見込みがあったとはいえない。 そうすると、被告らの種々主張する内容を踏まえても、本 件において、信頼関係不破壊の特段の事情があるとか、上記 の状況で原告が本件賃貸借契約を解除したことが信義則に反 して許されないなどということはできない。 2 0 ウ 以上によれば、原告による本件賃貸借契約の解除は有効であ る。 ⑵ 本件各取消処分の効力について 本件各使用許可については、前記前提事実⑺イのとおり、もと もと令和３年３月３１日までを使用許可期間とするものである上、 2 5 前記前提事実⑽イのとおり、令和２年９月１４日付けで本件各取 58 消処分がされている（なお、本件各取消処分 とおり、もと もと令和３年３月３１日までを使用許可期間とするものである上、 2 5 前記前提事実⑽イのとおり、令和２年９月１４日付けで本件各取 58 消処分がされている（なお、本件各取消処分の取消訴訟の帰趨に ついて、前提事実⑽ウ参照）。 本件各取消処分の適法性について検討するに、前記前提事実⑹、 ⑺によれば、本件各使用許可は、被告ホテル開発が、本件賃貸借 契約に基づき使用する本物件１及び本物件２について、本件ホテ 5 ルの開業に向けた工事を行うために必要な範囲の共用部分につい て、原告が行政財産の使用を許可したものであり、被告ホテルが ホテル運営を開始する箇所については順次被告ホテルに対する使 用許可に切り替えられた経過が認められることからすれば、本件 使用各許可は、本件賃貸借契約が存続することを前提にされたも 1 0 のと認められるから、本件賃貸借契約が解除された場合に本件各 使用許可のみを維持すべき理由があるとはいえない。 そして、前記前提事実⑺イ、⑼イによれば、被告ホテル開発及 び被告ホテルは、本件各取消処分時点で、使用料の滞納期間が５ か月に及び、滞納使用料は、被告ホテル開発が２８３万４７５０ 1 5 円であり、被告ホテルが３６６万２５３０円といずれも高額とな っており、かかる使用料の滞納は、本件各使用許可の許可条件 （附款）に反するものと認められるから、本件各使用許可につい て取消事由が認められる（地方自治法２３８条の４第９項参照）。 被告ホテル開発及び被告ホテルは、上記各滞納使用料の支払債 2 0 務と本件損害賠償債務との相殺を主張するが、前記３の認定判断 のとおり、本件エレベーターの走行音についての原告の債務不履 行、瑕疵担保責任又は不法行為に基づく損害賠償債務（本件損害 賠償債務）は認められないから、相殺の主張も の相殺を主張するが、前記３の認定判断 のとおり、本件エレベーターの走行音についての原告の債務不履 行、瑕疵担保責任又は不法行為に基づく損害賠償債務（本件損害 賠償債務）は認められないから、相殺の主張もまた認められない。 その他被告ホテル開発らの主張を踏まえても、本件各取消処分に 2 5 ついて裁量権の範囲の逸脱、濫用や手続の違法があったとは認め 59 られない。 そうすると、本件各取消処分は適法である。 ５ 争点３（本物件２について被告ＴＣＭの間接占有の有無）につい て ⑴ 前記前提事実⑹によれば、被告ＴＣＭは、本件転貸借契約に基 5 づいて被告ホテル開発から本物件２の引渡しを受け、さらに、本 件再転貸借契約に基づいて本物件２を被告ホテルに引き渡して被 告ホテルに占有させていることが認められる。そして、被告ホテ ルは、本件再転貸借契約に基づいて本物件２を直接占有し、いず れ本物件２を被告ＴＣＭに返還すべき義務を負う関係にあり、被 1 0 告ＴＣＭは、本件転貸借契約に基づいて、いずれ本物件２を被告 ホテル開発に対して返還すべき義務を負う関係にあるというべき であるから、被告ＴＣＭは、本物件２を間接占有しているものと 認められる。 ⑵ 被告ＴＣＭは、本件賃貸借契約の解除が認められる場合、本件 1 5 再転貸借契約も終了するから、被告ＴＣＭは間接占有を失ったと みるべきである旨主張する。 しかし、占有は、外形的な事実関係であって、占有権原となる 契約関係等の法律的効力の有無にはかかわりがないというべきで あるところ、前記前提事実⑹ア、⑽アによれば、被告ホテルは、 2 0 本件賃貸借契約の解除後も、現在に至るまで本物件２を占有して いるのであり、被告ＴＣＭは、いずれ被告ホテルから本物件２の 返還を受けた上で、被告ホテル開発に対して本物件 れば、被告ホテルは、 2 0 本件賃貸借契約の解除後も、現在に至るまで本物件２を占有して いるのであり、被告ＴＣＭは、いずれ被告ホテルから本物件２の 返還を受けた上で、被告ホテル開発に対して本物件２を返還すべ き義務を負う関係が外形的に存在するものと認められる。 ⑶ 以上によれば、被告ＴＣＭは、本件賃貸借契約の解除後も、引 2 5 き続き、本物件２を間接占有しているものと認められる。 60 なお、被告ＴＣＭは本物件２を現実に占有していないから、本 来、所有権に基づく物権的返還請求権の対象とならないなどとも 主張するが、間接占有者（民法１８１条）に対しても所有権に基 づく返還請求は可能であるから、被告ＴＣＭの上記主張は採用で きない。 5 ６ 争点４（被告ＴＣＭが被告ホテル開発及び被告ホテルと共に、解 除後の本件賃貸借部分の占有について共同不法行為責任を負うか及 びその損害額）について ⑴ 共同不法行為責任の有無について ア 本物件２の占有について 1 0 前記４⑴の認定判断のとおり、本件賃貸借契約の解除は有効 であるところ、前記５の認定判断のとおり、本件賃貸借契約解 除後も被告ホテル開発は本物件２を直接占有し、被告ホテル及 び被告ＴＣＭは本物件２を間接占有しているものと認められる から、被告ホテル開発、被告ホテル、被告ＴＣＭによる本物件 1 5 ２の占有は、いずれも違法であると認められる。 イ 本物件１の占有について 前記４⑴の認定判断のとおり、本件賃貸借契約の解除は有 効であるから、本件賃貸借契約解除後の、被告ホテル開発に よる本物件１の占有は、不法占有となる。もっとも、前記前 2 0 提事実⑹のとおり、被告ＴＣＭ及び被告ホテルは本物件１を 占有していない。 しかし、前記前提事実⑸、⑹によれば、本件ホテル事業に よる本物件１の占有は、不法占有となる。もっとも、前記前 2 0 提事実⑹のとおり、被告ＴＣＭ及び被告ホテルは本物件１を 占有していない。 しかし、前記前提事実⑸、⑹によれば、本件ホテル事業に おけるマスターリース事業者である被告ＴＣＭは、被告ホテ ル開発及び被告ホテルと共に本件賃貸借部分において本件ホ 2 5 テル事業を行う計画のもと、被告ホテル開発が原告から本件 61 賃貸借部分を賃借するとともに、被告ＴＣＭが同物件を転借 し、被告ホテルが再転借する旨の本件転貸借契約及び本件再 転貸借契約を締結していたこと、上記各契約に基づいて、本 件賃貸借部分のうちすでに工事が完了した本物件２について は被告ホテル開発から被告ＴＣＭ、被告ＴＣＭから被告ホテ 5 ルに引き渡し、被告ホテルが直接占有して本件ホテルの営業 を開始していたこと、本件賃貸借部分のうち本物件１につい ては、いまだ工事が完了していないために被告ホテル開発か ら被告ＴＣＭや被告ホテルに引渡しがされていないものの、 今後工事が完了すれば同占有を移転することが予定されてい 1 0 るのであって、現在、被告ホテル開発が本物件１を占有して いるのも、被告ホテル開発、被告ＴＣＭ、被告ホテルが本件 賃貸借部分（本物件１及び本物件２）において本件ホテル事 業を行う計画に基づくものであるといえるから、被告ＴＣＭ 及び被告ホテルについても、被告ホテル開発に本物件１を占 1 5 有させることによって、被告ホテル開発と共に、原告による 本物件１の使用収益を違法に妨げているものと認められる。 ウ 以上によれば、被告ホテル開発、被告ＴＣＭ及び被告ホテル は、いずれも本件賃貸借契約の解除後の本件賃貸借部分（本物 件１及び本物件２）の占有から生じる損害について、共同不法 2 0 行為責任を負うものと認められる。 ホテル開発、被告ＴＣＭ及び被告ホテル は、いずれも本件賃貸借契約の解除後の本件賃貸借部分（本物 件１及び本物件２）の占有から生じる損害について、共同不法 2 0 行為責任を負うものと認められる。 エ 被告ＴＣＭは、本件転貸借契約によれば、本件賃貸借部分の 引渡しが全て終了するまでは、マスターリース事業についてマ イナス賃料の負担が生じない関係にあるなどその役割が一般的 な転貸借契約や再転貸借契約におけるマスターリース事業者よ 2 5 りも限定的であったことなどから、共同不法行為責任を負わな 62 いと主張する。 しかし、前記前提事実⑸によれば、本件ホテル事業について は、被告ＴＣＭは、マスターリース事業者として、被告ホテル に対して本物件２の引渡しが完了した時点から、本件ホテルの 営業はオペレーターである被告ホテルに任せつつ、被告ホテル 5 開発に対する支払を差し引いても賃料収入として月額１０６万 ４１００円を得ることができる地位にあったこと、本件ホテル 事業については、日本管財グループが全面的な支援を行うこと とされ、日本管財が被告ホテルに出資をした上で、日本管財の 子会社である被告ＴＣＭがマスターリース事業者として参画し 1 0 ていたことが認められる。そうすると、被告ＴＣＭが本件ホテ ル事業において限定的な役割であったということはできない。 被告ＴＣＭは、本件ホテル事業を被告ホテル開発及び被告ホテ ルと共同で行う意思のもとで、被告ホテル開発が開業準備をし て本件ホテル事業を進めていたものといえるから、被告ホテル 1 5 開発が本件ホテル事業の一環として行った本物件１の不法占有 についても、共同不法行為責任を負うというべきであり、これ に反する被告ＴＣＭの上記主張は採用できない。 ⑵ 原告の損害の発生及び金額について ア 原告の損害 業の一環として行った本物件１の不法占有 についても、共同不法行為責任を負うというべきであり、これ に反する被告ＴＣＭの上記主張は採用できない。 ⑵ 原告の損害の発生及び金額について ア 原告の損害の発生について 2 0 前記⑴の認定判断のとおり、被告ホテル開発、被告ＴＣＭ、 被告ホテルは、いずれも、本件賃貸借契約の解除後に、本物件 １については被告ホテル開発が占有し、本物件２については被 告ホテルが直接占有し、被告ホテル開発及び被告ＴＣＭが間接 占有することにより、原告による本件賃貸借部分（本物件１及 2 5 び本物件２）の使用収益を妨げていることについて、共同不法 63 行為責任を負うものと認められるところ、原告には、本件賃貸 借部分の使用収益を妨げられたことにより損害が生じているも のと認められる。 イ 損害額について 前記前提事実⑷オ によれば、本件賃貸借契約においては、 5 解除後も明渡しを遅延した場合、①賃料の２倍相当額及び② 明渡しを遅延したことにより原告が被った損害を賠償する旨 が定められているところ、本件賃貸借契約の解除後に、本件 賃貸借部分の使用収益が妨げられたことにより原告に生じた 損害は、①賃料の２倍相当額及び②管理費等相当額であると 1 0 認められる。 したがって、被告ホテル開発、被告ＴＣＭ、被告ホテルは、 いずれも、本件賃貸借契約の解除日の翌日である令和２年８ 月１日から、本件賃貸借部分（本物件１及び本物件２）の明 渡し済みまで、賃料の２倍相当額及び管理費等相当額の損害 1 5 賠償義務を負うものと認められる。 賃料２か月分相当損害金について 前提事実⑷オ 、証拠（甲１２９の１ないし２８）及び弁 論の全趣旨によれば、賃料の２倍相当額の損害金は月額７０ ３０万４８４０円であり、令和２年８月分 られる。 賃料２か月分相当損害金について 前提事実⑷オ 、証拠（甲１２９の１ないし２８）及び弁 論の全趣旨によれば、賃料の２倍相当額の損害金は月額７０ ３０万４８４０円であり、令和２年８月分ないし令和４年１ 2 0 １月分（２８か月分）の合計は１９億６８５３万５５２０円 であり、これに対する各納期限（別紙２０の「【請求の趣旨 ５】賃料相当損害金（２倍相当額）及び遅延損害金について」 の「納期限」欄記載の各納期限）の翌日から本件口頭弁論終 結日（令和４年１２月２６日）までの確定遅延損害金は、同 2 5 「遅延損害金（拡張請求額）」欄の記載のとおり、合計６５ 64 ５０万４８３６円であると認められる。 管理費等相当額について 証拠（甲１３０の１ないし２８）及び弁論の全趣旨によれ ば、令和２年８月分ないし令和４年１１月分の管理費等相当 額の損害金額は、別紙２０の「【請求の趣旨５】管理費相当 5 損害金及び遅延損害金について）」の「管理費損害額（拡張 請求額）」欄の記載のとおり、合計６０２７万４３４５円で あり、これに対する各納期限（同「納期限」欄記載の各納期 限）の翌日から本件口頭弁論終結日（令和４年１２月２６日） までの確定遅延損害金額は、同「遅延損害金（拡張請求額）」 1 0 欄記載のとおり、合計１６０万１７０５円であると認められ る。 被告ＴＣＭは、騒音等の建物の構造に欠陥があることが争 われているなどの本訴訟の特殊性からして、原告の損害額は、 本件転貸借契約及び本件再転貸借契約の賃料規定により算定 1 5 される金額から、騒音その他の本件賃貸借部分に存在する欠 陥を考慮して合理的に算定される金額を控除した金額とする ことが合理的であると主張する。 しかし、本件エレベーターの走行音について本件賃貸借部 分に瑕疵があった その他の本件賃貸借部分に存在する欠 陥を考慮して合理的に算定される金額を控除した金額とする ことが合理的であると主張する。 しかし、本件エレベーターの走行音について本件賃貸借部 分に瑕疵があったとは認められないことは、前記３⑴の認定 2 0 判断のとおりであるから、被告ＴＣＭの上記主張は、その前 提において採用することができない。 ウ 小括 以上によれば、被告ホテル開発、被告ホテル及び被告ＴＣＭ は、原告に対し、不法行為に基づく損害賠償債務として、①令 2 5 和２年８月分ないし令和４年１１月分の賃料の２倍相当額（合 65 計１９億６８５３万５５２０円）、②令和２年８月分ないし令 和４年１１月分の管理費等相当額（合計６０２７万４３４５ 円）、③上記賃料の２倍相当額に対する令和４年１２月２６日 までの確定遅延損害金額（合計６５５０万４８３６円）、④上 記管理費等相当額に対する令和４年１２月２６日までの確定遅 5 延損害金額（合計１６０万１７０５円）の合計２０億９５９１ 万６４０６円並びにうち上記①及び②の合計２０億２８８０万 ９８６５円に対する令和４年１２月２７日から支払済みまで民 法所定の年３パーセントの割合による遅延損害金の支払義務、 並びに、令和４年１２月１日から本件賃貸借部分（本物件１及 1 0 び本物件２）の明渡し済みまで、賃料の２倍相当額の損害金と して１か月あたり７０３０万４８４０円の支払義務を負うもの と認められる。 ７ その余の被告らの主張も、前記認定判断を左右するものではない。 ８ 小括 1 5 ⑴ 被告ホテル開発に対する、本物件１の明渡請求（主文１⑴、第 １事件本訴） 前記前提事実⑵イ、⑹によれば、原告は本物件１を所有し、被 告ホテル開発は本物件１を占有していることが認められるところ、 前記４⑴の認定判 に対する、本物件１の明渡請求（主文１⑴、第 １事件本訴） 前記前提事実⑵イ、⑹によれば、原告は本物件１を所有し、被 告ホテル開発は本物件１を占有していることが認められるところ、 前記４⑴の認定判断のとおり、被告ホテル開発らが占有権原とし 2 0 て主張する本件賃貸借契約は、有効に解除されたことが認められ る。 よって、原告は、被告ホテル開発に対し、所有権に基づく返還 請求権として、本物件１の明渡しを求めることができる。 ⑵ 被告ホテル、被告ホテル開発及び被告ＴＣＭに対する、本物件 2 5 ２の明渡請求（主文１⑵、第１事件本訴） 66 前記前提事実⑵イ、⑹によれば、原告は本物件２を所有し、本 物件２については、被告ホテルが直接占有し、被告ホテル開発が 間接占有しており、前記５の認定判断のとおり、被告ＴＣＭもこ れを間接占有していると認められる。そして、前記４⑴の認定判 断のとおり、被告らが占有権原として主張する本件賃貸借契約は、 5 有効に解除されたことが認められる。 よって、原告は、被告ホテル、被告ホテル開発及び被告ＴＣＭ に対し、所有権に基づく返還請求権として、本物件２の明渡しを 求めることができる。 ⑶ 被告ホテル開発及び被告Ａに対する、本件賃貸借契約の解除日 1 0 までの未払賃料及び管理費等（本物件３の管理費等の一部を含 む。）の請求（主文１⑶ア、イ、第１事件本訴） ア 前記前提事実⑼ア、前記認定事実⑷アのとおり、被告ホテル 開発は、本件賃貸借契約の解除日（令和２年７月３１日）まで の賃料及び管理費等（本物件３の管理費等の一部を含む）に未 1 5 払部分があることが認められるところ、前記３の認定判断のと おり、本件損害賠償債務は認められないから、被告ホテル開発 による、本件損害賠償債務の存在を前提とする相殺の主 等の一部を含む）に未 1 5 払部分があることが認められるところ、前記３の認定判断のと おり、本件損害賠償債務は認められないから、被告ホテル開発 による、本件損害賠償債務の存在を前提とする相殺の主張も認 められない。 イ 被告ホテル開発に対する請求 2 0 前記認定事実⑷ア 、 、 のとおり、被告ホテル開発の、 本件賃貸借契約の解除日までの未払賃料、管理費等（本物件３ の管理費等の一部を含む。）及び確定遅延損害金の金額は、① 令和元年１１月分ないし令和２年７月分の滞納賃料（合計３億 １６３７万１７８０円）、②上記期間の本件賃貸借部分及び本 2 5 物件３の滞納管理費等（合計９８５万１７０４円）、③上記滞 67 納賃料に対する各納期限の翌日から本件口頭弁論終結日（令和 ４年１２月２６日）までの確定遅延損害金（合計３７３３万８ ６０８円）、④上記滞納管理費等に対する各納期限の翌日から 本件口頭弁論終結日（令和４年１２月２６日）までの確定遅延 損害金（合計９８万７７８７円）、⑤令和元年１０月分の賃料 5 の支払が同年１２月２８日まで遅れたことに対する遅延損害金 （４１万６０５０円）の合計３億６４９６万５９２９円である。 よって、被告ホテル開発は、本件賃貸借契約に基づき、原告 に対し、後記ウの限度で被告Ａと連帯して、上記①ないし⑤の 合計３億６４９６万５９２９円及びうち上記①及び②の合計３ 1 0 億２６２２万３４８４円に対する令和４年１２月２７日から支 払済みまで民法所定の年３パーセントの割合による遅延損害金 の支払義務を負う。 ウ 被告Ａに対する請求 前記前提事実⑷ウのとおり、被告Ａは、本件賃貸借契約に 1 5 基づく被告ホテル開発の債務について連帯保証したことによ り、前記イの同被告の債務のうち、本件賃貸借契約に基づき 生じた 対する請求 前記前提事実⑷ウのとおり、被告Ａは、本件賃貸借契約に 1 5 基づく被告ホテル開発の債務について連帯保証したことによ り、前記イの同被告の債務のうち、本件賃貸借契約に基づき 生じた範囲について、同被告と連帯して支払義務を負う。 そして、その範囲は、前記認定事実⑷ア 、 、 のとお り、前記イ①の滞納賃料（合計３億１６３７万１７８０円）、 2 0 同②のうち本件賃貸借部分に係る滞納管理費等（合計９７６ 万５３２０円）、同③の滞納賃料等の令和４年１２月２６日 までの確定遅延損害金（合計３７３３万８６０８円）、同④ のうち本件賃貸借部分に係る滞納管理費等の令和２年１０月 ３１日までの確定遅延損害金（合計１５万３９０３円）、同 2 5 ⑤の令和元年１０月分の賃料の遅延損害金（４１万６０５０ 68 円）の合計３億６４０４万５６６１円である。 よって、被告Ａは、原告に対し、被告ホテル開発と連帯し て、３億６４０４万５６６１円及びこれに対する滞納賃料の ３億１６３７万１７８０円に対する令和４年１２月２７日か ら、滞納管理料等の９７６万５３２０円に対する令和２年１ 5 １月１日から支払済みまで民法所定の年３パーセントの割合 による遅延損害金の支払義務を負う。 そして、原告の被告Ａに対する本件賃貸借契約の解除日ま での未払賃料及び管理費等（本物件３の管理費等の一部を含 む。）の請求のうち、上記 を超える部分（本物件３の管理 1 0 費等及びその遅延損害金の請求部分）については、理由がな い。 ⑷ 被告ホテル開発及び被告Ａに対する、本件賃貸借契約の解除に 伴う約定違約金の請求（主文１⑷、第１事件本訴） 前記４⑴の認定判断のとおり、原告が令和２年７月３１日にし 1 5 た賃料等不払による本件賃貸借契約の解除は有効であるところ、 貸借契約の解除に 伴う約定違約金の請求（主文１⑷、第１事件本訴） 前記４⑴の認定判断のとおり、原告が令和２年７月３１日にし 1 5 た賃料等不払による本件賃貸借契約の解除は有効であるところ、 前提事実⑷オ のとおり、被告ホテル開発は、本件賃貸借契約 （２３条）に基づき、本件賃貸借契約が賃料不払により解除され た場合の約定違約金として、賃料３か月分相当額（賃料月額３５ １５万２４２０円の３か月分である１億０５４５万７２６０円） 2 0 の支払義務を負うものと認められる。そして、被告Ａは、前提事 実⑷ウ記載のとおり、本件保証契約に基づき、被告ホテル開発の 上記債務について連帯して支払義務を負うものと認められる。 よって、被告ホテル開発は本件賃貸借契約に基づき、被告Ａは 本件保証契約に基づき、原告に対し、連帯して、本件賃貸借契約 2 5 に基づく約定違約金として、１億０５４５万７２６０円及びこれ 69 に対する解除日の翌日である令和２年８月１日から支払済みまで 民法所定の年３パーセントの割合による支払義務を負う。 ⑸ 被告らに対する、本件賃貸借契約解除後本件賃貸借部分の明渡 しまでの賃料等相当損害金等の請求（主文１⑸⑹、第１事件本訴） 前記６⑵の認定判断のとおり、被告ホテル開発、被告ホテル及 5 び被告ＴＣＭは、いずれも本件賃貸借契約の解除日の翌日（令和 ２年８月１日）以降の本件賃貸借部分の占有につき、共同不法行 為に基づき、連帯して、①賃料の２倍相当額及び、②原告が被っ た損害として管理費等相当額の損害賠償債務を負う。また、被告 Ａは、前提事実⑷ウのとおり、本件保証契約に基づき、被告ホテ 1 0 ル開発の上記債務について連帯して支払義務を負うものと認めら れる。 よって、被告ホテル開発、被告ホテル及び被告ＴＣＭは、不法 行為に 事実⑷ウのとおり、本件保証契約に基づき、被告ホテ 1 0 ル開発の上記債務について連帯して支払義務を負うものと認めら れる。 よって、被告ホテル開発、被告ホテル及び被告ＴＣＭは、不法 行為に基づく損害賠償債務として、被告Ａは、保証契約に基づく 債務として、原告に対し、連帯して、前記６⑵ウの認定判断のと 1 5 おり、賃料の２倍相当額及び管理費等相当額の損害金並びに確定 遅延損害金の合計２０億９５９１万６４０６円及びうち２０億２ ８８０万９８６５円に対する令和４年１２月２７日から支払済み まで民法所定の年３パーセントの割合による遅延損害金の支払義 務（主文１⑸）、並びに、令和４年１２月１日から本件賃貸借部 2 0 分の明渡し済みまで、賃料の２倍相当額の損害金として１か月あ たり７０３０万４８４０円の支払義務（主文１⑹）を負う。 ⑹ 第１事件反訴請求について 前記３の認定判断のとおり、第１事件反訴請求に係る、本件エ レベーターの走行音についての、原告に対する債務不履行に基づ 2 5 く損害賠償請求、瑕疵担保責任又は不法行為に基づく損害賠償請 70 求（本件損害賠償債務）は、いずれも認められない。 ⑺ 被告ホテル開発に対する本物件３の明渡請求及び被告ホテルに 対する本物件４の明渡請求（主文２⑴、⑵、第２事件） 前記前提事実⑵イ、⑺ウによれば、原告は本物件３、４を所有 し、被告ホテル開発は本物件３を、被告ホテルは本物件４をそれ 5 ぞれ占有していることが認められるところ、前記４⑵の認定判断 のとおり、被告ホテル開発及び被告ホテルが占有権原として主張 する本件各使用許可については、本件各取消処分により適法に取 り消されたことが認められる。 よって、原告は、所有権に基づく返還請求権として、被告ホテ 1 0 ル開発に対し本物件３の として主張 する本件各使用許可については、本件各取消処分により適法に取 り消されたことが認められる。 よって、原告は、所有権に基づく返還請求権として、被告ホテ 1 0 ル開発に対し本物件３の、被告ホテルに対し本物件４の、それぞ れ明渡しを求めることができる。 ⑻ 被告ホテル開発及び被告ホテルに対する、令和２年５月分から 本件各取消処分がされた同年９月分までの未払の使用料の請求 （主文２⑶、⑷、第２事件） 1 5 ア 前記前提事実⑼イ、前記認定事実⑷イ 、 のとおり、被告 ホテル開発及び被告ホテルには、本物件３及び本物件４の令和 ２年５月分から本件各取消処分がされた同年９月分までの各滞 納使用料の支払債務があると認められるところ、前記３の認定 判断のとおり、本件損害賠償債務は認められないから、被告ホ 2 0 テル開発及び被告ホテルによる、本件損害賠償債務の存在を前 提とする相殺の主張も認められない。 イ 被告ホテル開発に対する請求 前記認定事実⑷イ のとおり、被告ホテル開発の、令和２年 ５月分から同年９月分までの滞納使用料は、合計２８３万４７ 2 5 ５０円であると認められる。 71 よって、被告ホテル開発は、本物件３の本件使用許可処分に 基づき、原告に対し、上記滞納使用料の合計２８３万４７５０ 円及びうち上記各月分につき５６万５０００円に対する各納期 限の翌日から支払済みまで別表①ないし⑤記載の各期間ごとの 利率による遅延損害金の支払義務を負う。 5 ウ 被告ホテルに対する請求 前記認定事実⑷イ のとおり、被告ホテルの、令和２年５月 分から同年９月分までの滞納使用料は、合計３６６万２５３０ 円であると認められる。 よって、被告ホテルは、本物件４の本件使用許可処分に基づ 1 0 き、原告に対し、上記滞納使 の、令和２年５月 分から同年９月分までの滞納使用料は、合計３６６万２５３０ 円であると認められる。 よって、被告ホテルは、本物件４の本件使用許可処分に基づ 1 0 き、原告に対し、上記滞納使用料の合計３６６万２５３０円及 びうち上記各月分につき７３万円に対する各納期限の翌日から 支払済みまで別表①ないし⑤記載の各期間ごとの利率による遅 延損害金の支払義務を負う。 ⑼ 被告ホテル開発に対する、本件各使用許可取消後である令和２ 1 5 年１０月分以降の本物件３の使用料及び管理費等相当損害金の請 求（主文２⑸、⑹、第２事件） ア 前記４⑵の認定判断のとおり、本件各使用許可は令和２年９ 月に取り消されたが、前記前提事実⑺ウのとおり、被告ホテル 開発は、令和２年１０月１日以降も、本物件３を権原なく占有 2 0 していることにより、原告に使用料及び管理費等相当額の損害 が発生していることが認められる。 イ 本件口頭弁論終結日（令和４年１２月２６日）までに納期限 が到来した使用料及び管理費等相当損害金並びに遅延損害金 （主文２⑸） 2 5 上記の使用料及び管理費等損害金並びに遅延損害金は、前記 72 認定事実⑷イ ａ、ｃのとおり、①令和２年１０月分ないし令 和４年１１月分の使用料相当損害金（合計１４９３万７３３８ 円）、②上記使用料相当損害金についての各納期限の翌日から 本件口頭弁論終結日（令和４年１２月２６日）までの確定遅延 損害金（合計４５万９０４７円）、③令和２年１１月分ないし 5 令和４年１０月分の管理費等相当額（合計２７万０２６５円）、 ④上記管理費等相当額についての各納期限の翌日から本件口頭 弁論終結日（令和４年１２月２６日）までの確定遅延損害金 （合計７４８５円）の合計１５６７万４１３５円である。 よって、被告ホテル開発は、 ④上記管理費等相当額についての各納期限の翌日から本件口頭 弁論終結日（令和４年１２月２６日）までの確定遅延損害金 （合計７４８５円）の合計１５６７万４１３５円である。 よって、被告ホテル開発は、不法行為に基づく損害賠償債務 1 0 として、原告に対し、上記①ないし④の合計１５６７万４１３ ５円及びうち上記①及び③の合計１５２０万７６０３円に対す る令和４年１２月２７日から支払済みまで、民法所定の年３パ ーセントの割合による遅延損害金の支払義務を負う。 ウ 本件口頭弁論終結後に納期限が到来する使用料相当損害金 1 5 （主文２⑹ア、イ） 前記認定事実⑷イ ｂのとおり、令和４年１２月１日から 令和５年３月３１日までの使用料相当損害金の額は、令和４ 年１１月分までと同額の月額５９万３５８８円であると認め られる。 2 0 よって、被告ホテル開発は、不法行為に基づく損害賠償債 務として、原告に対し、本物件３についての令和４年１２月 １日から令和５年３月３１日（同日以前に本物件３が明け渡 されたときは、同明渡しの日）まで、使用料相当損害金の将 来請求として、１か月あたり５９万３５８８円の支払義務を 2 5 負う。 73 被告ホテル開発に対する、本物件３についての令和５年４ 月１日以降の使用料相当損害金請求については、前記２の認 定判断のとおり、将来給付の訴えを提起することのできる請 求権としての適格を有しないから、上記請求に係る訴えは不 適法である。 5 ⑽ 本件使用許可取消後である令和２年１０月分以降の本物件４の 使用料相当損害金の請求（主文２⑺、⑻、第２事件） ア 前記４⑵の認定判断のとおり、本件使用許可は令和２年９月 に取り消されたが、前記前提事実⑺ウのとおり、被告ホテルは、 令和２年１０月１日以降も本物件４を権原なく占有して （主文２⑺、⑻、第２事件） ア 前記４⑵の認定判断のとおり、本件使用許可は令和２年９月 に取り消されたが、前記前提事実⑺ウのとおり、被告ホテルは、 令和２年１０月１日以降も本物件４を権原なく占有しているこ 1 0 とにより、原告に使用料相当額の損害が発生していることが認 められる（なお、被告ホテルに対しては、管理費等相当損害金 の請求はない。）。 イ 本件口頭弁論終結日（令和４年１２月２６日）までに納期限 が到来した使用料相当損害金及び遅延損害金（主文２⑺） 1 5 上記の使用料相当損害金、遅延損害金は、前記認定事実⑷イ ａのとおり、①令和２年１０月分ないし令和４年１１月分の 使用料相当額（合計１９２９万４８７０円）、②上記使用料相 当損害金についての各納期限の翌日から本件口頭弁論終結日 （令和４年１２月２６日）までの確定遅延損害金（合計５９万 2 0 ２９６８円）の合計１９８８万７８３８円である。 よって、被告ホテルは、不法行為に基づく損害賠償債務とし て、原告に対し、上記①及び②の合計１９８８万７８３８円及 びうち上記①の１９２９万４８７０円に対する令和４年１２月 ２７日から支払済みまで、民法所定の年３パーセントの割合に 2 5 よる遅延損害金の支払義務を負う。 74 ウ 本件口頭弁論終結後に納期限が到来する使用料相当損害金 （主文２⑻ア、イ） 前記認定事実⑷イ ｂのとおり、令和４年１２月１日から 令和５年３月３１日までの使用料相当損害金の額は、令和４ 年１１月分までと同額の月額７６万６９１９円であると認め 5 られる。 よって、被告ホテルは、不法行為に基づく損害賠償債務と して、原告に対し、令和４年１２月１日から令和５年３月３ １日（同日以前に本物件４が明け渡されたときは、同明渡し の日）まで１か月あたり７６万６ よって、被告ホテルは、不法行為に基づく損害賠償債務と して、原告に対し、令和４年１２月１日から令和５年３月３ １日（同日以前に本物件４が明け渡されたときは、同明渡し の日）まで１か月あたり７６万６９１９円の支払義務を負う。 1 0 被告ホテルに対する、本物件４についての令和５年４月１ 日以降の使用料相当損害金請求については、前記２の認定判 断のとおり、将来給付の訴えを提起することのできる請求権 としての適格を有しないから、上記請求に係る訴えは不適法 である。 1 5 ⑾ 被告ホテル開発の、令和２年２月及び同年３月分の使用料につ いての遅延損害金の請求（主文２⑼、第２事件） 前記認定事実⑷イ のとおり、被告ホテル開発の、令和２年２ 月及び同年３月分の使用料についての遅延損害金の合計は、１万 ３３００円である。 2 0 よって、被告ホテル開発は、本物件３の本件使用許可処分に基 づき、原告に対し、１万３３００円の支払義務を負う。 第４ 結論 以上によれば、原告の被告らに対する請求のうち、本件各使用許 可部分についての令和５年４月１日以降の使用料相当損害金の支払 2 5 を求める部分は、不適法であるからこれを却下し（前記第３の２、 75 ８⑼ウ 、８⑽ウ ）、原告の被告Ａに対する本件賃貸借契約の解 除日までの未払賃料及び管理費等（本物件３の管理費等の一部を含 む。）の請求のうち、本物件３の管理費等及びその遅延損害金の請 求部分については、理由がないから、これを棄却し（前記第３の８ ⑶ウ ）、その余の部分についてはいずれも理由があるから、これ 5 を認容することとし、被告ホテル開発の反訴請求にはいずれも理由 がないから、これを棄却することとし、訴訟費用の負担につき民訴 法６１条、６４条ただし書、６５条１項本文を適用して、主文のと お れ 5 を認容することとし、被告ホテル開発の反訴請求にはいずれも理由 がないから、これを棄却することとし、訴訟費用の負担につき民訴 法６１条、６４条ただし書、６５条１項本文を適用して、主文のと おり判決する。 なお、仮執行宣言は、民訴法２５９条１項を適用して主文第１項 1 0 ⑶ア、イ、⑷ないし⑹及び第２項⑶ないし⑸、⑹イ、⑺、⑻イ、⑼ に限り付すことにし、主文第１項⑴、⑵及び第２項⑴、⑵について は、本件事案の性質に鑑み相当ではないからこれを付さないことと する。 被告ホテル開発らが求める仮執行免脱宣言は、相当ではないから 1 5 これを付さない。 大阪地方裁判所第１８民事部 裁判長裁判官 横 田 典 子 2 0 裁判官 中 山 周 子 裁判官 比 舍 昌 志 2 5 76 （別紙の掲載省略）
▼ クリックして全文を表示