-- 主文 本件訴えのうち，別紙原告目録記載の原告番号９５番ないし１０１番の原告らに係る部分をいずれも却下する。 別紙原告目録記載の原告番号１番ないし９４番の原告らに係る請求をいずれも棄却する。 訴訟費用は，原告らの負担とする。 事実 及び理由第１請求 被告は，原告らに対し，別紙補償金請求目録記載の各原告らに対応する金員及びこれらに対する平成１９年１０月２３日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。 仮執行宣言第２事案の概要本件は，都道α線道路整備工事（以下「本件事業」という）の起業地（西。 東京市β地内）にマンションを所有する原告らが，その敷地の一部が収用されたことに伴い，東京都収用委員会が収用裁決において定めた損失補償の額が不服であるとして，土地収用法（以下「法」という）１３３条２項に基づき，。 被告に対し，上記補償額の増額変更を求めた事案である。 争いのない事実等（証拠により容易に認められる事実は証拠を掲記した）。 (1)事業本件事業は，被告を起業者とし，都道α線（西東京市計画道路×号線）のうち西東京市β地内の延長４９．２メートルの区間において幅員１６メートルの道路を新設整備する事業である（甲１）。 (2)収用の対象西東京市β所在のＡ（以下「本件マンション」という）の敷地は，もと。 は一筆の土地（分筆前の西東京市β×番１）であったが，別紙物件目録記載-- １の土地（分筆後の西東京市β×番１，同記載２の土地（分筆後の同×番）８）及び同記載３の土地（分筆後の同×番９）に分筆され，同記載２の土地。 ，（以下「本件対象地」という）が本件事業のために収用され，残地として同記載１の土地（以下「本件残地１」という）及び同記載３の土地（以下。 「本件残地２」といい，本件残地 され，同記載２の土地。 ，（以下「本件対象地」という）が本件事業のために収用され，残地として同記載１の土地（以下「本件残地１」という）及び同記載３の土地（以下。 「本件残地２」といい，本件残地１と同２を合わせて「本件各残地」という）が生じた（甲１，２）。 。 (3)裁決手続の開始被告は，平成１７年７月１日，法３９条１項に基づく裁決の申請を行い，これを受けて，東京都収用委員会は，同年８月２５日，裁決手続の開始を決定し，平成１８年４月２１日，法４５条の３に規定されている裁決手続開始の登記（以下「本件開始登記」という）が経由された（甲１）。 。 (4)収用裁決東京都収用委員会は，被告の申請に基づき，平成１９年７月２６日，本件対象地を収用し，権利取得の時期を同年１０月２３日とする裁決（以下「本件裁決」という）を行い，損失補償に関して次のとおり定めた（甲１）。 。 ア本件対象地の補償額は，１ｍ当たり２６万２５００円が相当であるが， 起業者の見積額である１ｍ当たり２７万０２００円の方が高いので，法 ４８条３項に基づき，１ｍ当たり２７万０２００円として補償する。 ただし，上記の価格に基づいて算定された補償額の一部については，法８２条に基づき，区分所有者らの替地による補償の要求を相当と認め，金銭に代えて次の替地によって補償し，その残額を金銭で補償する。 (ア)本件残地１の南側に接する別紙物件目録記載４及び５の土地(イ)本件残地１の東側に接する別紙物件目録記載６の土地（以下「本件東側替地」という）。 イ残地補償は，本件残地１について１ｍ当たり７９００円とし，本件残 地２について１ｍ当たり６万７５００円とする。 -- (5)原告らについてア別紙原告目録記載の原告番号１番ないし９４番の原告らは，本件開始登記がさ １ｍ当たり７９００円とし，本件残 地２について１ｍ当たり６万７５００円とする。 -- (5)原告らについてア別紙原告目録記載の原告番号１番ないし９４番の原告らは，本件開始登記がされた平成１８年４月２１日以前から本件対象地及び本件各残地の所有権を有し，本件裁決の名宛人とされた者である。 イその余の原告ら（原告番号９５番ないし１０１番）７名（以下「本件原告ら７名」という）は，本件開始登記がされた平成１８年４月２１日の。 後に本件対象地及び本件各残地の所有権を承継取得した者であり，本件裁決の名宛人とされていない者である（甲１０ないし１３）。 争点 (1)本案前の争点は，本件開始登記後に権利を承継取得した本件原告ら７名が原告適格を有するか否かである（争点１。 ），(2)本案の争点は，本件裁決が定めた補償額の適法性であるが，具体的には①本件対象地に係る補償額の当否（争点２，②本件各残地に係る残地補償）の額の当否（争点３）である。 争点に関する当事者の主張(1)争点１（本件原告ら７名が原告適格を有するか否か）について（原告らの主張）ア法４５条の３第１項は「裁決手続開始の登記があった後において，，」当該登記にかかる権利を承継した者は，当該承継を起業者に対抗できない旨を定めているが，これは，裁決手続開始の登記があった後，同登記が抹消されるまでの間は起業者に対抗できないという趣旨と解される。そして，既に本件開始登記は抹消されているから，本件原告ら７名は，土地所有者であることを起業者に対抗でき，本件裁決中の損失の補償に関する訴えについて原告適格を有する。 イ本件原告ら７名は，本件開始登記後に本件マンションの区分所有権及び補償金請求権をその前権利者から承継取得した者であり，本件裁決の既判-- 力が及ぶ に関する訴えについて原告適格を有する。 イ本件原告ら７名は，本件開始登記後に本件マンションの区分所有権及び補償金請求権をその前権利者から承継取得した者であり，本件裁決の既判-- 力が及ぶ承継人（行政事件訴訟法７条，民事訴訟法１１５条１項３号）に当たるから，行政事件訴訟法９条１項の法律上の利益を有する者として，本件裁決のうち損失の補償に関する訴えについて原告適格を有する。 ウ本件原告ら７名は，債務者たる前権利者の補償金請求権につき，債権者代位権を行使して起業者に対し補償金を請求できるから，法定訴訟担当として，本件裁決のうち損失の補償に関する訴えの原告適格を有する。 エ本件原告ら７名は，前権利者から本件訴訟追行についての授権を受けており，本件原告ら７名が前権利者に代わって訴訟を行っても，弁護士代理や訴訟信託禁止の原則について脱法のおそれはなく，これを認める合理的必要もあるから，任意的訴訟担当として，本件裁決のうち損失の補償に関する訴えの原告適格を有する。 （被告の主張）ア法１３３条３項は，損失の補償に関する訴えの当事者となるべき者として「土地所有者」を掲げているところ，法４５条の３第１項は，裁決手続開始の登記があった後において，当該登記にかかる権利を承継した者は，当該承継を起業者に対抗できない旨を定めているから，法１３３条３項の「土地所有者」は，裁決手続開始の登記があった時点の土地所有者に限られ，その後に土地所有権や損失補償請求権を譲り受けた者は含まれない。 したがって，本件開始登記の後に土地所有権や損失補償請求権を譲り受けた本件原告ら７名は，損失の補償に関する訴えを提起することができる「土地所有者」に当たらない。 イ損失の補償に関する訴え（法１３３条２項，３項）は，行政事件訴訟法４条が定める当事者訴訟であり，取消訴訟につ 告ら７名は，損失の補償に関する訴えを提起することができる「土地所有者」に当たらない。 イ損失の補償に関する訴え（法１３３条２項，３項）は，行政事件訴訟法４条が定める当事者訴訟であり，取消訴訟について定める行政事件訴訟法９条の適用はもとより準用規定も存在しないから，本件原告ら７名が行政事件訴訟法９条に基づいて原告適格を有するとの主張は失当である。 ウ裁決手続開始の登記後の土地の承継取得者は，起業者が認めない限り，-- 補償金請求権を承継取得することはないから（法４５条の３，本件原告）ら７名が補償金請求権を行使する余地はないし，また，原告らが補償金請求権を取得したとしても，補償金請求権は起業者に対する権利であって前権利者に対する権利でないから，そもそも債権者代位の被保全権利とはなり得ないのであって，本件原告ら７名が前権利者の補償金請求権を代位行使することはあり得ない。 (2)争点２（本件対象地に係る補償額の当否）について（原告らの主張）法７１条の「相当な価格」は，収用される土地の近傍類地における代替地を取得するに充分な金額でなければならない。そして，隣地購入の場合には５割増の価格となることが珍しくないところ，本件対象地の近傍類地が１ｍ当たり３４万１８６３円で取引された事例があるから，その５割増の１ｍ 当たり５１万２７９４円が本件対象地の「相当な価格」である。 そして，本件対象地（実測７６５．６１ｍ）のうち替地補償された合計 ４４０．０３ｍでは足りない３２５．５８ｍ分について，本件マンショ ンの敷地に隣接した土地を買い増すに充分な補償をすべきであるから，追加補償すべき額は，以下のとおり８７６５万５９０３円になる。 （５４万０９９７円（５１万２７９４円／ｍ（上記の相当な価格）×１． ０５５（取得諸費用相当分）－２ すに充分な補償をすべきであるから，追加補償すべき額は，以下のとおり８７６５万５９０３円になる。 （５４万０９９７円（５１万２７９４円／ｍ（上記の相当な価格）×１． ０５５（取得諸費用相当分）－２７万０２００円／ｍ（補償額）×１． ） ００５８（法７１条の修正率）×３２５．５８ｍ＝８７６５万５９０３） 円また，本件東側替地の取得価格は，実際に１ｍ当たり３９万４０００円 であり，本件対象地の補償金を１ｍ当たり２７万０２００円としたのは， 低きに失したことが明らかであるから，本件東側替地取得のために持ち出しとなった（３９万４０００円／ｍ－２７万０２００円／ｍ×１．００５ ８（法７１条の修正率）×２３０．７３ｍ（本件東側替地の実測面積）） -- ＝２８２０万２８２０円についても追加補償されるべきである。 （被告の主張）本件裁決は，不動産鑑定士３名の鑑定が，本件対象地の価格について１ｍ当たり２７万２０００円，２５万３０００円及び２６万２６００円であり， いずれも取引事例比較法，収益還元法，開発法によって求めた価格を基に規準価格との均衡にも配慮して定められたものであって合理的であり，優劣を付け難かったことから，これらを相加平均した約２６万２５００円を本件対象地の価格と認めたものであり，しかも，本件裁決は，法４８条３項を適用し，起業者の見積額である１ｍ当たり２７万０２００円を採用した。よっ て，この単価に基づいて算定された補償額に不足がないことは明らかである。 また，本件東側替地は，旧所有者が，先祖伝来の畑であったことなどの事情により手放す意思が乏しかったために１ｍ当たり３９万４０００円とい う高額になったのであって，客観的かつ正常な市場価格を反映したものでない。 (3)争点３（本件各残地に係る残地補償の額の当 事情により手放す意思が乏しかったために１ｍ当たり３９万４０００円とい う高額になったのであって，客観的かつ正常な市場価格を反映したものでない。 (3)争点３（本件各残地に係る残地補償の額の当否）について（原告らの主張）ア本件残地１は，本件対象地の収用により三角形の不整形地となるから，相続税の財産評価基本通達を参考にして，本件対象地の相当な価格（１ｍ当たり５１万２７９４円）につき５％の減価をすべきであり，減価分を 残地補償すべきである。したがって，追加補償の額は，５４万０９９７円（５１万２７９４円×１．０５５（諸費用分）×２８９０．５８ｍ×） ０．０５（減価率）－２２９５万７１４２円（裁決の認定額）＝５５２３万２６１３円である。 イ本件残地２は，本件対象地の収用により狭小な土地になるから，相続税の財産評価基本通達を参考にして，本件対象地の相当な価格（１ｍ当た り５１万２７９４円）につき３０％の減価をすべきであり，その減価分を-- 残地補償すべきである。追加補償の額は，５４万０９９７円（５１万２７９４円×１．０５５（諸費用分）×９３．９２ｍ×０．３（減価率）） －６３３万９６００円（裁決の認定額）×１．００５８（法７１条の修正率）＝８８６万６７６２円である。 また，本件対象地及び本件残地２に設置されていた１１台分の機械式立体駐車設備が撤去されることにより，本件残地２には２台しか駐車できなくなるから，残りの９台分の４５年分（本件マンションの耐用年数）の駐車場使用料（１台につき月１万２０００円）相当額である９台×１万２０００円×１２か月×２３．２３０７１７（４５年のホフマン係数）＝３０１０万７００９円を追加補償すべきである。 （被告の主張）ア本件裁決は，不動産鑑定士３名の鑑定が本件残地１の減価率について３％ ００円×１２か月×２３．２３０７１７（４５年のホフマン係数）＝３０１０万７００９円を追加補償すべきである。 （被告の主張）ア本件裁決は，不動産鑑定士３名の鑑定が本件残地１の減価率について３％で一致し，不合理でなかったことから減価率を３％と認めたものである。 そこで，本件裁決は，１ｍ当たり２６万２５００円（本件対象地の相当 な価格）×３％＝１ｍ当たり７９００円に基づいて，本件残地１の残地 補償の額を算定したものであり，その補償額に不足はない。 イ本件裁決は，本件残地２に関する不動産鑑定士３名の鑑定，すなわち，減価率２６％，２３％及び２８％がいずれも合理的で優劣を付け難かったことから，これらを相加平均した２５．７％を減価率と認めた上で，１ｍ当たり２６万２５００円（本件対象地の相当な価格）×２５．７％＝１ ｍ当たり６万７５００円に基づいて本件残地２の残地補償の額を算定し たものであり，その補償額に不足はない。 第３争点に対する判断 争点１（本件原告ら７名が原告適格を有するか否か）について(1)法４５条の３第１項は，裁決手続開始の登記があった後に，当該登記に係る権利を承継した者は，当該承継を起業者に対抗することができない旨定-- めている。これは，裁決手続開始の登記がされた後に，収用対象地の所有者等の変更が生じた場合でも，収用委員会は，その登記がされた時点における土地所有者等を裁決手続の当事者として審理を進め，その土地所有者等を名宛人として裁決をすれば足りるとすることで，裁決手続の円滑かつ迅速な進行を確保しようとしたことにある。 そして，法１３３条３項は，収用委員会の裁決に関する不服のうち，損失補償に関するものについては，起業者と被収用者との間の訴訟によって解決させることとしているが，これは，損失補償に関する争いは， る。 そして，法１３３条３項は，収用委員会の裁決に関する不服のうち，損失補償に関するものについては，起業者と被収用者との間の訴訟によって解決させることとしているが，これは，損失補償に関する争いは，裁決手続の当事者である起業者と被収用者との間で解決させることが可能であり，また，その当事者間で解決させることが適当であるからであると解される（最高裁昭和５８年９月８日第一小法廷判決・判例時報１０９６号６２頁参照。 。）そうすると，法１３３条３項が，起業者に対して訴訟を提起できる者として定めている「土地所有者」とは，裁決手続において，起業者に対して自らの権利を対抗できる被収用者，すなわち裁決手続開始の登記がされたときの「土地所有者」であると解すべきである。 これを本件についてみるに，本件原告ら７名は，いずれも，本件開始登記がされた平成１８年４月２１日の後に，本件開始登記時の所有者から権利を承継した者であって，起業者には対抗できない者であり，起業者からこれらの者を積極的に裁決手続の当事者として扱うことにした事実も窺えないから，原告ら７名は，法１３３条３項によって損失補償の訴えを提起することができるとされている「土地所有者」には当たらないというべきである。 したがって，本件訴えの原告適格を有さないというべきであり，本件原告ら７名の訴えはいずれも不適法である。 (2)この点について，本件原告ら７名は，種々の理由を掲げて，本件原告ら７名は，本件訴えの原告適格を有する旨主張するので，以下検討する。 アまず，本件原告ら７名は，法４５条の３第１項は，裁決手続開始の登記-- があった後，同登記が抹消されるまでの間についてを対象として規定するものであるところ，本件においては既に同登記が抹消されているから，本件原告ら７名は原告適格を有するに至ったと主張す 登記-- があった後，同登記が抹消されるまでの間についてを対象として規定するものであるところ，本件においては既に同登記が抹消されているから，本件原告ら７名は原告適格を有するに至ったと主張する。 しかしながら，前示のように，起業者に対して法１３３条の損失補償の訴えを提起することができる土地所有者は，裁決手続において，起業者に対して自らの権利を対抗できる被収用者，すなわち裁決手続開始の登記がされた時の土地所有者であると解すべきであり，裁決手続の終了によって裁決手続開始の登記が抹消されたからといって，このことに変容が来されるべき理由はおよそ見出し難いから，この点についての本件原告ら７名の主張は採用できない。 イまた,本件原告ら７名は,同原告らに本件裁決の既判力が及ぶから,行政事件訴訟法９条１項の法律上の利益を有し,原告適格を有すると主張する｡しかしながら，行政庁の裁決の「既判力」などというものはおよそ観念し難いから，これを前提とする主張は失当であることはもとより，損失の補償に関する訴えは，行政事件訴訟法４条前段のいわゆる形式的当事者訴訟に当たるところ，当事者訴訟には行政事件訴訟法９条は準用されない（同法４１条参照）から，同条項によって原告適格を有するとする主張もまた失当であるといわざるを得ない。 したがって，この点に関する本件原告ら７名の主張は採用できない。 ウそして，本件原告ら７名は，旧所有者の起業者に対する補償金請求権を債権者代位（民法４２３条）により行使するものであると主張する。 しかしながら，前示のとおり，法は，裁決手続の円滑かつ迅速な進行を確保するために，損失補償に関する争いは，裁決手続の起業者に対抗できる被収用者に限り訴えることができるとしているのであるから，仮に，本件原告ら７名が，民法上の債権者代位の要件を満たしてい 速な進行を確保するために，損失補償に関する争いは，裁決手続の起業者に対抗できる被収用者に限り訴えることができるとしているのであるから，仮に，本件原告ら７名が，民法上の債権者代位の要件を満たしていたとしても，法１３３条３項の定める原告適格を有しない同原告らは，法１３３条が設け-- た損失補償に関する訴えを提起することができないことは明らかである。 また，そもそも本件原告ら７名は，債権者代位の被保全権利としていかなる権利を主張するのか明らかでなく，被保全権利の存在を認めるに足りる証拠もない。 よって，この点に関する本件原告ら７名の主張は採用できない。 エさらに，本件原告ら７名は，旧所有者から本訴追行の授権を受けたから，任意的訴訟担当が許容されるべきであると主張する。 しかしながら，そもそも任意的訴訟担当は，民事訴訟法が訴訟代理人を原則として弁護士に限り，また，信託法が訴訟行為をなさしめることを主たる目的とする信託を禁止している趣旨に照らし，当該訴訟担当がこのような制限を回避，潜脱するおそれがなく，かつ，これを認める合理的必要がある場合にのみ許容されると解されるところ（最高裁昭和４５年１１月１１日大法廷判決・民集２４巻１２号１８５４頁参照，法１３３条が，。）前示のとおり損失補償に関する訴えの当事者適格を裁決手続の当事者である起業者と土地所有者等に限定していることに鑑みれば，これに該当せず，また，弁護士でもない者に，訴訟を担当させることを法が許容しているとはおよそ考え難く，またそれを許容すべき合理的必要があるとも認め難い。 よって，この点に関する本件原告ら７名の主張は採用できない。 争点２（本件対象地に係る補償額の当否）について(1)法６８条は，土地を収用することによって土地所有者又は関係人が受ける損失は，起業者が補償しなけ に関する本件原告ら７名の主張は採用できない。 争点２（本件対象地に係る補償額の当否）について(1)法６８条は，土地を収用することによって土地所有者又は関係人が受ける損失は，起業者が補償しなければならない旨を定め，法７１条は，収用する土地に対する補償金の額は「近傍類地の取引価格等を考慮して算定した，事業の認定の告示の時における相当な価格に，権利取得裁決の時までの物価の変動に応ずる修正率を乗じて得た額」とする旨を定めているところ，法７１条の「相当な価格」とは，金銭をもって補償する場合には，被収用者が近傍において被収用地と同等の代替地等を取得することを可能とするに足りる-- 金額（最高裁昭和４８年１０月１８日第一小法廷判決・民集２７巻９号１２１０頁参照）というものと解するのが相当である。 。 そして，法８８条の２は，法７１条の適用に関し必要な事項の細目は政令で定める旨を定めており，この委任を受けて制定された「土地収用法第八十八条の二の細目等を定める政令（以下「細目政令」という）１条は，法７」。 １条の相当な価格は，近傍類地の取引事例が収集できるときは，当該取引事例における取引価格に取引が行われた事情，時期等に応じて適正な補正を加えた価格を基準とし，当該近傍類地及び収用する土地に関する位置，形状，環境，収益性及び一般の取引における価格形成上の諸要素を総合的に比較考量し，必要に応じ，借賃等の収益から推定される当該土地の価格，土地所有者が当該土地の取得及び改良又は保全のため支出した金額及び当該土地についての固定資産税評価額その他の課税の場合の評価額をも参考にして算定すべきものと定めている。したがって，これらの諸要素を考慮した上で，補償すべき「相当な価格」を判断すべきである。 (2)そこで，このような観点から本件対象地の「相当な 場合の評価額をも参考にして算定すべきものと定めている。したがって，これらの諸要素を考慮した上で，補償すべき「相当な価格」を判断すべきである。 (2)そこで，このような観点から本件対象地の「相当な価格」について検討するに，それぞれ文中に掲記した証拠によれば，東京都収用委員会が本件裁決を行うに当たって依拠した３名の不動産鑑定士による鑑定（以下「本件各鑑定」という）は，次のような内容であったと認められる。 。 ア不動産鑑定士Ｂ（以下「Ｂ鑑定士」という）の鑑定（以下「Ｂ鑑定」。 という（乙５の２）。）(ア)標準画地の設定同一需給圏を西東京市全般，近隣地域を本件対象地を基点とする都道沿い約１００ｍまでの範囲とし，幅員７ｍの市道沿いの標準的画地を間口１０ｍ，奥行１５ｍ，整形（長方形，地積１５０ｍ程度の一般住） 宅敷地と判断した。 (イ)本件対象地の個別的要因-- 本件対象地は，台形で標準画地に比べやや不整形なのでマイナス１％，地積大による面大減価としてマイナス５％，市道２路線に接する角地によりプラス２％を相乗して，標準画地との格差率を９６％と評価した。 (ウ)取引事例比較法による評価額（比準価格）近隣地域及び同一需給圏内の類似地域における①ないし④の取引事例（①西東京市γ，②同市δ，③同市ε，④同市ζ）の１ｍ当たりの取 引価格（①３２万６６０７円，②３３万２２０１円，③２９万７３６０円，④２５万７９０８円）を基礎として，事情補正，時点修正，標準化補正，地域格差補正を行った価格（①２９万３０００円，②２８万７０００円，③２９万円，④２９万円）を算出し，標準画地の価格を１ｍ２当たり２９万円と査定し，公示地（西東京市η）の公示価格２４万円を補正して得た規準価格２７万５０００円を考慮していったん標準画地の更地価格を２９万 万円，④２９万円）を算出し，標準画地の価格を１ｍ２当たり２９万円と査定し，公示地（西東京市η）の公示価格２４万円を補正して得た規準価格２７万５０００円を考慮していったん標準画地の更地価格を２９万円と査定し，これに標準画地との格差率９６％を乗じ，取引事例比較法による本件対象地の比準価格を１ｍ当たり２７万８０ ００円と査定した。 (エ)開発法による価格現存する本件マンションの仕様，規模を標準とするマンション分譲を想定し，開発法による価格を１ｍ当たり２６万６０００円と査定した。 (オ)収益還元法による価格（収益価格）最有効利用に基づく賃貸マンションの建築を想定し，収益価格を１ｍ当たり２１万４０００円と査定した。 (カ)地価公示価格を規準として求めた価格上記(ウ)において，地価公示価格を規準として求めた価格を考慮した。 (キ)本件対象地の鑑定評価額試算価格の調整に当たり，価格の接近して得られた比準価格（(ウ)）と開発法による価格（(エ)）を等分に関連付け，その価格の中庸値をも-- って，本件対象地の鑑定評価額を１ｍ当たり２７万２０００円とした。 イ不動産鑑定士Ｃ（以下「Ｃ鑑定士」という）の鑑定（以下「Ｃ鑑定」。 という（乙５の３）。）(ア)標準画地の設定同一需給圏は，西東京市及び隣接市の住宅地域，近隣地域の範囲は，本件対象地が接する北側道路沿い北東方約２５０ｍの同一用途地域の範囲内とし，標準的画地を幅員７ｍの市道沿い，間口１０ｍ，奥行１２ｍ，長方形，地積１２０ｍ程度の住宅地域と判断した。 (イ)本件対象地の個別的要因本件対象地は，北西及び南西側が道路に接面する角地であるのでプラス３％，地積大による減価としてマイナス１０％，やや不整形地で宅地の有効利用度がやや劣ることによるマイナス１％を相乗して， の個別的要因本件対象地は，北西及び南西側が道路に接面する角地であるのでプラス３％，地積大による減価としてマイナス１０％，やや不整形地で宅地の有効利用度がやや劣ることによるマイナス１％を相乗して，標準画地との格差率を９２％と評価した。 (ウ)取引事例比較法による評価額（比準価格）近隣地域及び同一需給圏内の類似地域における①ないし④の取引事例（①西東京市γ，②同市θ，③同市θ，④同市θ）の１ｍ当たりの取 引価格（①３１万円，②２８万８０００円，③２４万２０００円，④２２万１０００円）を基礎として，事情補正，時点修正，標準化補正，地域要因格差補正を行った価格（①２８万円，②２８万６０００円，③２８万６０００円，④２８万５０００円）を算出し，これらの価格を考慮して標準画地の価格を１ｍ当たり２８万４０００円と査定し，これに 標準画地との格差率９２％を乗じて，取引事例比較法によって求めた本件対象地の比準価格を１ｍ当たり２６万１０００円と査定した。 (エ)開発法による価格開発法による価格は，一体利用（マンションの建築，分譲）を前提として１ｍ当たり２４万４０００円，画地分割（一般住宅地としての標 -- 準的な画地に分割，更地分譲）を前提として１ｍ当たり１８万３００ ０円とそれぞれ査定した。 (オ)収益還元法による価格（収益価格）鉄筋コンクリート造７階建の共同住宅を想定し，収益価格を１ｍ当 たり２２万３０００円と査定した。 (カ)地価公示価格を規準として求めた価格（規準価格）本件対象地の同一需給圏内の類似地域に存する公示地の公示価格（西東京市η）を標準として，規準価格を１ｍ当たり２３万３０００円と 査定した。 (キ)本件対象地は，画地規模が大きいため個人の需要は極めて少なく，開発業者の需要が中心になると考えられ， 示価格（西東京市η）を標準として，規準価格を１ｍ当たり２３万３０００円と 査定した。 (キ)本件対象地は，画地規模が大きいため個人の需要は極めて少なく，開発業者の需要が中心になると考えられ，取引事例比較法による比準価格及び一体利用を前提とする開発法による価格が，他の試算価格よりも説得力を持つと判断されることから，収益価格は参考にとどめ，規準価格との均衡を十分に考慮した上で，本件対象地の鑑定評価額を１ｍ当 たり２５万３０００円とした。 ウ不動産鑑定士Ｄ（以下「Ｄ鑑定士」という）の鑑定（以下「Ｄ鑑定」。 という（乙５の４）。）(ア)標準画地の設定同一需給圏は，西東京市及び隣接する東久留米市，練馬区内の住宅地域であり，近隣地域は，西東京市βのうち，第１種中高層住居専用地域に存する住宅地域の範囲とし，標準的画地を幅員７ｍの市道，長方形の中間画地１５００ｍ程度の戸建住宅及び共同住宅と判断した。 (イ)本件対象地の個別的要因本件対象地は，北西及び南西側が道路に接面する角地であることによるプラス３％，南端部に凹凸のあるやや不整形な画地であることによるマイナス２％を相乗して，標準画地との格差率を１０１％と評価した。 -- (ウ)取引事例比較法による評価額（比準価格）同一需給圏内の類似地域である練馬区に存し，買主が宅地開発業者である開発素地の①ないし④の取引事例（①練馬区ι，②同区ι，③同区κ，④同区λ）の１ｍ当たりの取引価格（①１９万８８３０円，②２ ４万１５４７円，③２６万２２５２円，④２５万７１１８円）を基礎として，事情補正，時点修正，標準化補正，地域格差補正を行った価格（①２４万０３００円，②２５万３９００円，③２６万２３００円，④２４万０７００円）を算出し，これらの価格を考慮して標準画地の価格を１ｍ当た 事情補正，時点修正，標準化補正，地域格差補正を行った価格（①２４万０３００円，②２５万３９００円，③２６万２３００円，④２４万０７００円）を算出し，これらの価格を考慮して標準画地の価格を１ｍ当たりの比準価格を２４万９０００円と査定した。 (エ)開発法による価格標準画地上に鉄筋コンクリート造５階建の分譲マンションを建設してこれを分譲することを想定し，開発法による価格を１ｍ当たり２７万 １０００円と査定した。 (オ)収益還元法による価格（収益価格）標準画地上に鉄骨造３階建の共同住宅を建築して賃貸することを想定し，収益価格を１ｍ当たり２１万７０００円と査定した。 (カ)地価公示価格を規準として求めた価格（規準価格）中層のマンションの使用を標準的とする標準地（三鷹市μ，東久留米市ν）の地価公示価格を規準として，標準画地の規準価格を１ｍ当た り２３万７０００円及び２３万５０００円と査定した。 (キ)上記(ウ)の取引事例は，開発業者が買主となっており取引に当たって特段の事情は認められなかったことから類似性及び規範性を有しており，また，本件対象地のような比較的大規模な画地については，開発法による価格が規範性を有しており，両試算価格は，等しく妥当性を有することから，両試算価格を均等に関連付けて，標準画地の価格を１ｍ２当たり２６万円と査定し，その上で，標準画地との格差率１０１％-- （(イ)）を乗じて，本件対象地の鑑定評価額を１ｍ当たり２６万２６ ００円とした。 (3)以上のＢ鑑定，Ｃ鑑定及びＤ鑑定は，いずれも，本件対象地の近隣地域又は類似地域から選択された取引事例に基づく取引事例比較法による比準価格，収益還元法による収益価格，開発法による価格を算定し，地価公示価格を規準として求めた規準価格との均衡にも配慮していた上で 地域又は類似地域から選択された取引事例に基づく取引事例比較法による比準価格，収益還元法による収益価格，開発法による価格を算定し，地価公示価格を規準として求めた規準価格との均衡にも配慮していた上で，最終的には，取引事例比較法による比準価格及び開発法による価格を主たる根拠として本件対象地の価格を決定しているものであり，その鑑定手法は，いずれも細目政令の定める価格算定上の諸要素を考慮したものであって特段不合理な点は見当たらず，最終的な１ｍ辺りの鑑定評価額をみても，Ｂ鑑定が２７万２ ０００円，Ｃ鑑定が２５万３０００円及びＤ鑑定が２６万２６００円であり，いずれも２６万円前後に収まり大差ないことからすると，これらの価格は，鑑定意見としていずれも合理性を有するものであると認められる。 そして，一般に土地評価に精通していると考えられる不動産鑑定士による土地の評価額については，その評価の過程の合理性を検証し，不合理な点が見当たらない場合には，その結論は合理性を有するものと考えられるところ，仮に，結論を異にする複数の評価が存在する場合には，それらの合理性を比較検討し，その結果，いずれも合理性を有し，優劣を付けることができないとの結論に至った場合には，これらの評価を相加平均することによって相当な価格を求めることが合理的であると解される。 これを本件についてみるに，Ｂ鑑定，Ｃ鑑定及びＤ鑑定は，いずれも鑑定意見として合理性を有するものであって，それらの優劣を付けることができないと認められるから，これらを相加平均することにより最も妥当な結論を導くことができると解すべきである。そこで，本件対象地の１ｍ当たりの 金額であるＢ鑑定の２７万２０００円，Ｃ鑑定の２５万３０００円及びＤ鑑定の２６万２６００円を相加平均すると２６万２５３３円となるから，これ-- きである。そこで，本件対象地の１ｍ当たりの 金額であるＢ鑑定の２７万２０００円，Ｃ鑑定の２５万３０００円及びＤ鑑定の２６万２６００円を相加平均すると２６万２５３３円となるから，これ-- を法７１条の相当な価格と認めるべきであり，本件裁決が相当とした本件対象地の１ｍ当たりの価格２６万２５００円は，妥当な金額であったという ことができる。 そして，本件裁決は，収用委員会は損失の補償に関する事項について起業者等が申し立てた範囲を超えて裁決してはならない旨を定める法４８条３項を適用して，本件対象地の１ｍ当たりの価格として２７万０２００円を採 用したのであるから，この単価を基礎として定められた補償金の額は，法７１条の相当な価格を下回るものではないと認めるのが相当である。 (4)原告らの主張についてア原告らは，本件各鑑定の取引事例比較法において基礎とされた取引事例は，本件対象地から遠く離れているから，不適切である旨を主張する。 しかしながら，そもそも取引事例比較法とは，一般に，対象不動産の近隣地域又は類似地域から取引事例を選択し，これと対象不動産との間で事情補正，時点修正，標準化補正及び地域格差補正を行って，価格を試算する手法であるところ，本件各鑑定においては，取引事例として本件対象地の近隣地域及び同一需給圏内の類似地域における住宅地域の土地が選択されていることが認められ（乙５の２，３，選択された取引事例に関して）も，事情補正，時点修正，標準化補正及び地域格差補正がされており，その修正が適切に行われていないことをうかがわせるに足りる証拠はない。 よって,取引事例の選択が不適切であるとの原告らの主張は採用できない｡イ次に，原告らは，本件マンションの区分所有者である原告らは，マンションの敷地に接した土地を買い増して従前の容積率及 拠はない。 よって,取引事例の選択が不適切であるとの原告らの主張は採用できない｡イ次に，原告らは，本件マンションの区分所有者である原告らは，マンションの敷地に接した土地を買い増して従前の容積率及び駐車場用地を確保することを欲しているから，近隣の取引事例こそを相当な価格の算定の上での根拠とすべきであり，本件各鑑定が収益価格，開発価格，公示価格を問題にしたことは，原告らにとって全く無意味なことである旨を主張する。 しかしながら，前示のとおり，法及び細目政令は，近傍類地の取引事例-- だけでなく「借賃等の収益から推定される当該土地の価格，土地所有者，が当該土地の取得及び改良又は保全のため支出した金額及び当該土地についての固定資産税評価額その他の課税の場合の評価額」をも参考にすべき旨を定めている（法７１条，８８条の２，細目政令１条）から，原告らの主張は，これを全く考慮しないものであり，法７１条の相当な価格の算定方法としておよそ不適切といわざるを得ないから，採用の限りではない。 ウさらに，原告らは，本件対象地の近隣における土地付建物の取引事例を根拠として，本件対象地の相当な価格は，その取引事例の５割増しの１ｍ当たり５１万２７９４円であると主張する。 しかしながら，法８８条の２に基づいて定められた細目政令１条は，近傍類地の取引事例が収集できるときは，当該取引事例における取引価格に取引が行われた事情，時期等に応じて適正な補正を加えた価格を基準とすることを，法７１条の相当な価格を求めるに当たっての要素としているところ，原告らが挙げる取引事例（１ｍ当たり３４万１８６３円）につい ては，全く事情補正，時点修正，標準化補正及び地域要因格差補正等の修正がされていないばかりか，土地付建物の売出し価格をそのまま採用した上で，その価格をさらに５ １ｍ当たり３４万１８６３円）につい ては，全く事情補正，時点修正，標準化補正及び地域要因格差補正等の修正がされていないばかりか，土地付建物の売出し価格をそのまま採用した上で，その価格をさらに５割増しにして算定するなどというおよそ根拠に乏しい算出方法を用いており不合理というほかない。 したがって，この点についての原告らの主張は採用できない。 (5)そして，他に，本件対象地の補償金の額が，不相当であることを認めるに足りる証拠はない。 争点３（本件各残地に係る残地補償の額の当否）について，(1)法７４条１項は，同一の土地所有者に属する一団の土地の一部を収用し又は使用することによって残地の価格が減じ，その他残地について損失が生ずるときは，その損失を補償しなければならない旨を定めており，同条２項は，残地補償の額について，法７１条の例による旨を定めている。よって，-- 残地補償の額についても，前記２(1)の観点から判断すべきである。 (2)そこで，まず，本件残地１について検討するに，証拠(乙５の５ないし７)によれば，Ｂ鑑定士，Ｃ鑑定士及びＤ鑑定士は，いずれも，不整形であることを理由として減価率をマイナス３％と査定したことが認められ，そのことに不合理な点は見当たらない。そして，前記２のとおり本件対象地の相当な価格は１ｍ当たり２６万２５３３円と認められるから，これに減価率 マイナス３％を乗じた７８７６円をもって残地補償の額と認めるべきである。 そうすると，本件裁決が，本件残地１の残地補償の基準額を１ｍ当たり ７９００円としたことは正当であり，その額に不足はないというべきである。 (3)次に，本件残地２について，証拠（乙５の５ないし７）によれば，Ｂ鑑定士は，地積につきプラス３％，不整形につきマイナス１０％，奥行短小につきマイナス あり，その額に不足はないというべきである。 (3)次に，本件残地２について，証拠（乙５の５ないし７）によれば，Ｂ鑑定士は，地積につきプラス３％，不整形につきマイナス１０％，奥行短小につきマイナス２０％であることを考慮して，減価率をマイナス２６％と査定し，Ｃ鑑定士は，形状につきマイナス３０％，地積につきプラス１０％を考慮して，減価率をマイナス２３％と査定し，Ｄ鑑定士は，規模の小さい不整形地につきマイナス２０％，奥行短小につきマイナス１０％であることを考慮して，減価率をマイナス２８％と査定したことが認められる。 そして，本件各鑑定は，いずれも地積及び形状などの同様の要素を考慮しており，その結果得られた減価率がマイナス２３％から２８％までの間に収斂していることからすると，いずれも合理的で優劣を付けることができないというべきであるから，これらを相加平均して最も妥当な結果を導くのが相当である。これによれば，Ｂ鑑定のマイナス２６％，Ｃ鑑定のマイナス２３％，Ｄ鑑定のマイナス２８％を相加平均したマイナス２５．７％を減価率として相当と認めるべきであり，本件対象地の相当な価格である１ｍ当たり ２６万２５３３円に減価率マイナス２５．７％を乗じた１ｍ当たり６万７ ４７１円をもって残地補償の額と認めるべきである。 そうすると,本件裁決が,本件残地１の残地補償の基準額を１ｍ当たり６ -- 万７５００円としたことは正当であり，その額に不足はないというべきである。 なお，原告らは，本件対象地及び本件残地２に設置された機械式立体駐車設備の撤去を余儀なくされ，４５年分の駐車場使用料相当額が生ずると主張する。しかしながら，証拠（甲１）によれば，当該立体駐車設備については，本件裁決において，構外に移転することを前提としてその移転費用が補償されている（工作物補 年分の駐車場使用料相当額が生ずると主張する。しかしながら，証拠（甲１）によれば，当該立体駐車設備については，本件裁決において，構外に移転することを前提としてその移転費用が補償されている（工作物補償）ことが認められ，しかも，原告らに対しては，金銭補償及び替地補償がされており，移設先の駐車場用地を確保するための補償も行われているのであるから，原告らに４５年分の駐車場使用料相当額の損害が発生したとは認められず，原告らの上記主張は採用できない。 第４ 結論 以上によれば，本件訴えのうち，別紙原告目録記載の原告番号９５番ないし１０１番の原告ら（本件原告ら７名）に係る部分は不適法であるからいずれも却下し，その余の原告らに係る請求はいずれも理由がないから棄却することとし，訴訟費用の負担について行政事件訴訟法７条，民事訴訟法６１条，６５条１項本文を適用して，主文のとおり判決する。 東京地方裁判所民事第３部裁判長裁判官定塚誠裁判官谷口豊-- 裁判官工藤哲郎
▼ クリックして全文を表示