主文 １ 原判決を取り消す。 ２ 被控訴人の請求をいずれも棄却する。 ３ 訴訟費用は第１，２審とも被控訴人の負担とする。 事実及び理由 第１ 申立 １ 控訴の趣旨主文と同旨 ２ 控訴の趣旨に対する答弁(1) 本件控訴をいずれも棄却する。 (2) 控訴費用は控訴人らの負担とする。 第２ 事案の概要原判決別紙物件目録一及び二記載の土地（以下「本件各土地」といい，個別には「本件１土地」，「本件２土地」という。）は，登記簿上，それぞれ控訴人らに所有権があり，かつ，控訴人らを権利者として，根抵当権設定登記又は所有権移転請求権仮登記がなされている（後記１(3)のとおり）。 被控訴人は，本件土地は，その被相続人が売買により取得した，若しくは時効により取得したとして，控訴人らに対し，所有権に基づく妨害排除請求として，真正な登記名義の回復を原因とする所有権移転登記を求め，根抵当権等の登記につき抹消登記手続を求めた。 原審は，被控訴人の先々代が本件各土地を売買により取得したとし，控訴人らが背信的悪意者に該当するとして，被控訴人の請求をいずれも認容したので，控訴人らが控訴した。 １ 前提事実(1) 本件各土地の元の所有者本件各土地は，元Ａの所有であった（甲２６，２７）。 (2) 当事者等の関係① 被控訴人は，Ｂが昭和３８年１１月８日死亡し，同人の長男であり被控訴人の父であるＣが昭和４０年７月４日死亡したことにより，Ｂの財産を相続した（甲３ないし１０）。 ② Ａが昭和４８年に死亡したことにより，同人の財産は，妻Ｄと子であるＥ，同Ｆが相続し，Ｄが昭和５８年に死亡したことにより，同人の財産は，子であるＥ，Ｆ，Ａの死後Ｄの養子となったＧが相続し 。 ② Ａが昭和４８年に死亡したことにより，同人の財産は，妻Ｄと子であるＥ，同Ｆが相続し，Ｄが昭和５８年に死亡したことにより，同人の財産は，子であるＥ，Ｆ，Ａの死後Ｄの養子となったＧが相続した（甲２６，２７，２９，３０）。 ③ 控訴人Ｈは，昭和２８年８月１８日設立された宗教法人たる控訴人Ｉ寺の代表役員であり，Ｊは，平成４年１０月９日設立された宗教法人たる控訴人Ｋ寺の責任役員である。 (3) 本件各土地の登記簿上の権利関係① 本件１土地（甲１６，２６）ア平成２年７月５日受付所有権保存登記共有者 Ｅ，Ｆ，Ｄ（持分各３分の１）イ平成２年７月５日受付Ｄ持分全部移転登記原因昭和５８年２月２１日相続共有者 Ｅ，Ｆ，Ｇ（持分各９分の１）ウ平成２年７月５日受付根抵当権設定登記原因平成２年４月１１日設定極度額 ５００万円根抵当権者控訴人Ｈ債務者 Ｅ，Ｆ，Ｇエ平成１０年１２月１日受付共有者全員持分全部移転登記原因平成２年４月１１日所有者控訴人Ｈなお，本件１土地の地目は，平成１０年１０月２７日，昭和４０年月日不詳地目変更を原因として，畑から山林に変更された。 ② 本件２土地（甲１７，２７）ア平成２年７月５日受付所有権保存登記共有者 Ｅ，Ｆ，Ｄ（持分各３分の１）イ平成２年７月５日受付Ｄ持分全部移転登記原因昭和５８年２月２１日相続共有者 Ｅ，Ｆ，Ｇ（持分各９分の１）ウ平成２年７月５日受 の１）イ平成２年７月５日受付Ｄ持分全部移転登記原因昭和５８年２月２１日相続共有者 Ｅ，Ｆ，Ｇ（持分各９分の１）ウ平成２年７月５日受付共有者全員持分全部移転登記原因平成２年４月１１日所有者控訴人Ｈエ平成５年９月１６日受付根抵当権設定登記原因平成５年９月１６日設定極度額 １億円根抵当権者株式会社せとうち銀行債務者日照建設株式会社オ平成７年１０月３０日受付所有権移転登記原因平成７年１０月２４日売買所有者 Ｌカ平成７年１０月３０日受付所有権移転請求権仮登記原因平成７年１０月３０日売買予約権利者控訴人Ｉ寺キ平成１０年８月１０日受付所有権移転登記原因平成１０年８月１０日売買所有者控訴人Ｋ寺(4) 本件各土地に関する売買契約書等の存在① Ｅ及びＦを売主，控訴人Ｈを買主とする売買契約書（乙１２）契約締結年月日平成２年４月１１日売買代金 １７５６万５０００円（坪単価１万５０００円）売買対象土地本件各土地，広島市ａ区ｂ町ｃ番土地（以下地番はすべて広島市ａ区ｂ町所在の土地である。）及びｄ番土地特約売買代金は３．３平方メートル当たり，隣地（ｅ番地）の売買代金と同額とすることで，この売買契約は成立するものとする。 ② 控訴人Ｉ寺を売主，控訴人Ｋ寺を買主とする売買契約書（丙１５）契約締結年月日平 メートル当たり，隣地（ｅ番地）の売買代金と同額とすることで，この売買契約は成立するものとする。 ② 控訴人Ｉ寺を売主，控訴人Ｋ寺を買主とする売買契約書（丙１５）契約締結年月日平成７年１月９日売買代金 ３億円売買対象土地本件各土地，ｃ番，ｄ番土地，ｆ番ｇ土地，ｆ番ｈ土地，ｉ番土地③ 控訴人Ｋ寺及びＬを申立人，控訴人Ｈ及び同Ｉ寺を相手方とする即決和解調書（丙２９）成立年月日平成９年７月４日和解内容ア上記②の売買契約書の売買代金を２億９２００万円に減額する。 イ控訴人Ｈは，控訴人Ｋ寺に対し，本件１土地につき，(3)①ウの根抵当権の抹消登記手続をし，控訴人Ｉ寺は，同土地につき，自己の責任と負担において，農地法及び国土法の手続をとったうえで，控訴人Ｋ寺に対し，売買を原因とする所有権移転登記手続をする。 ウ控訴人Ｉ寺は，Ｌに対し，本件２土地につき，(3)②カの所有権移転登記請求権仮登記の抹消登記手続をし，自己の責任において，農地法及び国土法の手続をとったうえで，控訴人Ｋ寺に対し，売買を原因とする所有権移転登記手続をする。 (5) 墓苑造成工事の施行と完成①ア本件各土地の西側には里道を挟んでｅ番土地が隣接し，更に同土地の西側に隣接してｊ番，ｆ番ｇ及びｆ番ｈ土地がある（甲２４，丙３７）。 イ(ア) ｅ番及びｊ番土地は，平成９年７月１０日受付で，同日売買を原因として，Ｌのために所有権移転登記がなされている（丙５，６）。 (イ) ｆ番ｇ及びｆ番ｈ土地は，平成２年１月４日受付で，平成元年１２月２８日売買を原因として，控訴人Ｉ寺のために所有権移転登記がなされ，平成７年１０月３０日受 なされている（丙５，６）。 (イ) ｆ番ｇ及びｆ番ｈ土地は，平成２年１月４日受付で，平成元年１２月２８日売買を原因として，控訴人Ｉ寺のために所有権移転登記がなされ，平成７年１０月３０日受付で同月２４日売買を原因として，Ｌのために所有権移転登記がなされ，さらに，平成７年１０月３０日受付で，同日売買予約を原因として，控訴人Ｉ寺のために所有権移転請求権仮登記がなされている（丙７，８）。 ②ア広島市長は，平成９年５月２３日，控訴人Ｋ寺に対し，位置を広島市ａ区ｂ町ｅ番，ｊ番，ｆ番ｇ及びｆ番ｈの各一部とし，名称をｂ霊園とする，墓地経営を許可した（丙２６）。 イ広島市長は，同日，控訴人Ｋ寺に対し，アの各土地と周辺４筆の土地に対する宅地造成に関する工事を許可した（丙２５）。 ③ 控訴人Ｋ寺は，平成９年７月１日，株式会社熊谷組に対し，工事場所を②イの各土地，工事期間を平成９年７月１日から平成１０年１０月３１日，工事代金を６億９３００万円（消費税込み）とする墓苑造成工事を発注し，株式会社熊谷組は，平成１０年３月ころ，ほぼｆ番ｇ及びｆ番ｈ土地を対象とする第１期工事を，平成１１年末ころ，ほぼｅ番土地の北側半分とｊ番土地を対象とする第２期工事を，それぞれ完成，引渡し，これにより，本件各土地と里道を挟んで西側に隣接する墓苑（以下「ｂ墓苑」という。）が完成した（丙２８の１，２，丙３７，３８，原審証人Ｊ）。 ２ 争点(1) 被控訴人は元の所有者Ａとの関係で本件各土地の所有権を取得したと認められるか。 （被控訴人の主張）① Ｂは，昭和２１年ころ，Ａから本件各土地を代金４０００円で買い受けた。 ② 仮に①が認められないとしてもＢは，昭和２１年ころ，Ａから本件各土地の引渡しを受け，同各土地の境界を確認して境 ，昭和２１年ころ，Ａから本件各土地を代金４０００円で買い受けた。 ② 仮に①が認められないとしてもＢは，昭和２１年ころ，Ａから本件各土地の引渡しを受け，同各土地の境界を確認して境界杭を埋設し，同各土地の約２分の１ないし３分の１を開墾し，土地内に作業小屋を建て，果樹園としてイチジクを栽培して同各土地を占有し，この占有は，同人（昭和３８年１１月８日死亡）とＣ（昭和４０年７月４日死亡）が各死亡したことにより被控訴人に承継され，２０年が経過した。 被控訴人は，本訴において，時効を援用した。 （控訴人らの認否と主張）① 被控訴人の主張①の事実は否認する。 同時期にＡから本件各土地の隣接地を購入したＭやＮは，いずれもＡから所有権移転登記を受けているのに，Ｂに移転登記がなされていないことは，被控訴人主張の売買がなかったことを推認させるものである。 ② 被控訴人の主張②の事実についてア認否被控訴人の主張②の事実は否認する。 Ｂが占有したのは斜面となっている本件各土地の下側３分の１部分のみであり，その占有も断続的なものである。 イ主張（控訴人Ｈ及び同Ｉ寺）Ｂの占有は，Ａとの間の賃貸借に基づくものであるから，他主占有である。 (2) 控訴人らは元の所有者Ａとの関係で本件各土地の所有権等の権利を取得したと認められるか。 （控訴人らの主張）① 控訴人Ｈ，同Ｉ寺の主張ア本件各土地は，元Ａの所有であった。 イ Ａが，昭和４８年に死亡し，Ｄが昭和５８年に死亡したことにより，本件各土地は，両名の子であるＥ，Ｆと，Ａの死後Ｄの養子となったＧとが相続した（持分は，Ｅ及びＦが各９分の４，Ｇが９分の１）。 ウ Ｅ，Ｆ及びＧ（以下「 ，Ｄが昭和５８年に死亡したことにより，本件各土地は，両名の子であるＥ，Ｆと，Ａの死後Ｄの養子となったＧとが相続した（持分は，Ｅ及びＦが各９分の４，Ｇが９分の１）。 ウ Ｅ，Ｆ及びＧ（以下「Ｆら」という。）は，平成２年４月１１日，控訴人Ｈに対し，本件各土地及びｃ番，ｄ番の各土地を，代金１７５６万５０００円で売り渡した（以下「平成２年売買契約」という。）。 エ控訴人Ｈは，同時に，Ｆらとの間で極度額を５００万円とする根抵当権を設定した。 オ控訴人Ｉ寺は，平成７年１０月３０日，当時の所有者であったＬとの間で，本件２土地につき，売買予約をした。 ② 控訴人Ｋ寺の主張ア ①アないしウと同じイ控訴人Ｋ寺は，平成７年１月９日，本件１土地につき控訴人Ｈから売却権限を与えられた控訴人Ｉ寺との間で，本件２土地を含む７筆の土地を対象土地とし，売買代金を３億円とする売買契約を締結し（以下「平成７年売買契約」という。），平成１０年８月１０日受付で，当時の所有名義人であったＬから同土地の所有権移転登記を受けた。なお，平成９年７月４日成立した即決和解（以下「本件和解」という。）により売買代金は２億９０００万円に減額された。 （被控訴人の認否）① ①アの事実は認め，同イないしオの事実は知らない。 ② ②イの事実は知らない。 (3) 控訴人Ｈ，同Ｉ寺及び同Ｋ寺は，背信的悪意者と認められるか。 （被控訴人の主張）① 控訴人Ｈ及び同Ｉ寺について控訴人Ｈは，被控訴人が本件各土地を所有し，土地上に作業小屋を所有し，同各土地を果樹園として占有していることを現認しながら，同各土地に所有権保存登記がなく，元の所有者であるＡの相続人であるＦらが東京在住で同各土地の位置現況を知らないことを奇貨とし 作業小屋を所有し，同各土地を果樹園として占有していることを現認しながら，同各土地に所有権保存登記がなく，元の所有者であるＡの相続人であるＦらが東京在住で同各土地の位置現況を知らないことを奇貨として，墓苑造成により多額の利益を得るため，敢えて被控訴人の所有権を無視し，本件各土地につき，Ｆらとの間で平成２年売買契約を締結し，同人ら名義の保存登記をした上で，本件１土地につき，平成２年７月５日受付で根抵当権設定登記をし，平成７年１０月２７日，同土地の現況が畑であるのに地目を山林と変更する登記をし，平成１０年１２月１日受付で，所有権移転登記をし，本件２土地につき，平成２年７月５日受付で，所有権移転登記をした。 また，控訴人Ｈは，平成７年１０月２４日，本件２土地をＬに売却し，同月３０日受付で同人のために所有権移転登記をし，控訴人Ｈが代表責任役員である控訴人Ｉ寺は，同土地につき，同月３０日受付で，同日売買予約を原因として，所有権移転請求権仮登記をした。 平成２年売買契約に関しては，平成２年売買契約書が作成されているものの，同契約書に記載された売買代金額が実際に支払われたか否かについては疑問があるうえ，仮に，同契約書に記載された坪単価１万５０００円で売買がなされたとしても，控訴人Ｋ寺は，ｂ墓苑の土地取得代金として，４億３２４０万円（対象土地面積９３８２．９５平方メートル）を支出したこと（坪単価約１５万円）からすると，控訴人Ｈあるいは同Ｉ寺は，本件各土地の取得及び売買により莫大な利益を得ていることは明らかである。 したがって，控訴人Ｈは本件１土地につき，同Ｉ寺は本件２土地につき，背信的悪意者として，被控訴人の登記の欠缺を主張する正当な利益を有せず，民法１７７条の第三者に該当しない。 ② 控訴人Ｋ寺について控訴人Ｋ寺は 土地につき，同Ｉ寺は本件２土地につき，背信的悪意者として，被控訴人の登記の欠缺を主張する正当な利益を有せず，民法１７７条の第三者に該当しない。 ② 控訴人Ｋ寺について控訴人Ｋ寺は，控訴人Ｈ及び同Ｉ寺と同様，被控訴人が本件各土地を所有し，土地上に作業小屋を所有し，同各土地を果樹園として占有していることを現認しながら，墓苑造成により莫大な利益を上げるため，敢えて被控訴人の所有権を無視し，平成７年１月９日，控訴人Ｉ寺との間で平成７年売買契約を締結し，平成７年１０月３０日受付で同売買契約につき控訴人Ｋ寺のために売買代金を拠出したＬに所有権移転登記をした。その後，控訴人Ｋ寺の責任役員でありｂ墓苑の開設事業を担当していたＪが，平成９年春ころ，被控訴人の息子であるＯから，本件各土地が被控訴人の所有であるとの指摘を受けたにもかかわらず，控訴人Ｋ寺は，これを無視し，平成９年７月４日，本件和解を成立させ，平成１０年８月１０日受付でＬから所有権移転登記を受けた。 したがって，控訴人Ｋ寺は，本件２土地につき，被控訴人の登記の欠缺を主張する正当な利益を有せず，民法１７７条の第三者に該当しない。 （控訴人らの認否と反論）① 控訴人Ｈ及び同Ｉ寺ア認否控訴人Ｈが，墓苑造成のために，本件各土地を取得したこと，土地上に作業小屋が存在することは認めるが，同人が，平成２年売買契約締結時に，被控訴人が本件各土地を所有し果樹園として占有していたことを現認したことは否認する。 イ反論(ア) 平成２年売買契約の当時，本件各土地は果樹園の形態をなしていたわけではなくうっそうとした雑木林であった。仮に，本件各土地の一部にイチジクの木等が植えられていたとしても，立札等その占有者を明らかにする明認方法がなさ の当時，本件各土地は果樹園の形態をなしていたわけではなくうっそうとした雑木林であった。仮に，本件各土地の一部にイチジクの木等が植えられていたとしても，立札等その占有者を明らかにする明認方法がなされていたわけではなく，また，作業小屋も何十年にもわたって使用された形跡のないものであり，控訴人Ｈが，これらによらず，登記簿によって，Ｆらを所有者として認識したことに信義則に反するような背信性があるとはいえない。 (イ) 控訴人Ｈは，Ｆから本件各土地が同人らの所有であることを確認して，同人らとの間で，平成２年売買契約を締結し，現金で４６８万４０００円を支払い，その後，平成２年５月７日，控訴人Ｈが理事長である学校法人翠光学園振出しの小切手で１２８８万１０００円を支払った（同小切手は平成２年５月１６日現金化された。）。この売買代金額は，隣地（ｅ番土地）と同額に定められており，不当に廉価なものではない。 なお，上記平成２年売買契約の代金額と控訴人Ｋ寺に対する平成７年売買契約の代金額との間に開きがあったとしても，平成７年売買契約が墓苑開発を前提としたものであることからすると，この差額が背信性を裏付ける事情とはいえない。 ② 控訴人Ｋ寺ア認否控訴人Ｋ寺が，墓苑造成のために本件各土地を取得したことは認めるが，平成７年売買契約締結時に，被控訴人が本件各土地を所有し果樹園として占有していたことを現認したこと，Ｊが，平成９年春ころ，Ｏから本件各土地が被控訴人の所有であるとの指摘を受けたことは否認する。 イ反論(ア) 控訴人Ｋ寺は，控訴人Ｉ寺の債権者から控訴人Ｉ寺が資金的に行き詰まっており，その打開策として，控訴人Ｈらが所有する土地に墓苑を造成することを計画し，控訴人Ｉ寺との間で平成７年売買契 (ア) 控訴人Ｋ寺は，控訴人Ｉ寺の債権者から控訴人Ｉ寺が資金的に行き詰まっており，その打開策として，控訴人Ｈらが所有する土地に墓苑を造成することを計画し，控訴人Ｉ寺との間で平成７年売買契約を締結した。 (イ)＜ア＞ Ｊは，平成７年売買契約を締結する前に，数度現地を検分し，付近でイチジク畑を目にしたが，本件各土地は，雑木林という感じで，うっそうと木が茂っており，同各土地内にイチジク畑があることは分からなかった。 ＜イ＞ Ｊは，平成７年売買契約を締結するに際し，売買対象土地にＦら名義の土地（本件１土地）が存在することは認識したが，同契約の立会人となったＰ弁護士（控訴人Ｈ及び同Ｉ寺の訴訟代理人）から，同土地は売買契約を締結し控訴人Ｈが取得しているから，所有権の移転については間違いない旨を聞かされた。 (ウ) Ｊが，平成９年にＯと会った際に，Ｏは，「ｂ墓苑の予定地の奥に自分の土地があるので，今度開発するときは一緒にやろう。」と発言したことはあったが，本件各土地が被控訴人の所有であると発言したことはなかった。 第３ 証拠原審及び当審各記録中の書証目録及び証人等目録に記載のとおりであるから，これを引用する。 第４ 争点に対する判断 １ 争点(1)について(1) 甲３，５，１０，２４，３５，乙２の１，２，乙７の１ないし１８，乙８，２０，丙３７，原審証人Ｍ，当審証人Ｑの各証言によれば，次の事実が認められる。 ① Ｂの二男であり，Ｃの弟であるＭ（大正元年８月３１日生。）は，昭和２０年９月ころ復員した後，昭和２１年２月１３日，Ａから本件１土地の東側に隣接するｋ番ｌ土地（山林１９８３平方メートル）を代金２０００円で買い受け，同月２１日受付で所有権移転登記を得た。 ② Ｍは，上記売買の後，Ａ及び 昭和２１年２月１３日，Ａから本件１土地の東側に隣接するｋ番ｌ土地（山林１９８３平方メートル）を代金２０００円で買い受け，同月２１日受付で所有権移転登記を得た。 ② Ｍは，上記売買の後，Ａ及びＢと共にｋ番土地及び本件各土地の境界を確認し，木製の境界標を設置した。 当時，ｋ番土地及び本件各土地は，雑木林であったが，Ｂ及びＭは，各土地を開墾し，Ｂは，本件各土地にイチジクの木を植えた。 ③ 本件１土地の東寄りで，本件１土地の南側に隣接するＱ所有のｍ番土地との境界付近から約２０メートルの位置に農作業小屋（以下「本件小屋」という。）が存在する。同作業小屋は，Ｂが昭和２４，２５年ころ建てたものである。 ④ ｋ番土地及び本件各土地の南側は，広島市所有地と隣接しているところ，被控訴人の夫であるＲ（大正５年１１月２８日生。昭和１８年１０月２２日被控訴人と婚姻。昭和３２年一旦離婚の後，昭和３５年１２月１６日再度婚姻。平成５年１０月３１日死亡。）は，上記各土地と広島市との間で境界を確認するに際し，Ｍと共にこれに立会した。 ⑤ 本件各土地の北側にｎ中学校が開校し，本件各土地を含む周辺土地へ上がる道が閉ざされたため，周辺土地を耕作する所有者には，同中学校の山側（本件各土地側）にあるフェンスに設けられた出入口の鍵が渡されたが，Ｒ（同人の死亡後は被控訴人）はこの鍵を所持している。 ⑥ Ｑは，その所有するｍ番土地の南側（上側）に所在する土地が被控訴人の所有と認識している。 (2) (1)で認定した事実によれば，Ｂの二男であるＭが復員後間もなく本件各土地の東側に位置する土地を２０００円で購入しており，父であるＢが本件各土地を購入したとしたとしても不自然ではないこと，Ｂは，昭和２１年以降，本件各土地の境界を確認し，これを開墾しイチジク く本件各土地の東側に位置する土地を２０００円で購入しており，父であるＢが本件各土地を購入したとしたとしても不自然ではないこと，Ｂは，昭和２１年以降，本件各土地の境界を確認し，これを開墾しイチジクの木を植え，農作業小屋を建てるなど所有者としての行動を取っていること，Ｂの相続人も，同様に所有者として扱われ，隣地所有者も被控訴人を所有者であると認識していることが認められ，この事実とＭが上記証人尋問において，「登記関係の書類に本件各土地の売買代金が約４０００円と記載されたのを見た。」旨を証言していることを併せ考えると，Ｂは，Ａから，昭和２１年２月ころ，本件各土地を約４０００円で購入したものと認めるのが相当である。 控訴人らは，Ｍが上記売買により所有権移転登記を得ている（乙３の１，２によれば，Ｎも，Ｍと同日にＡからｋ番ｏ土地を購入し，移転登記を得たことが認められる。）のに，本件各土地につきＢのために所有権移転登記がなされていないことは，Ｂが本件各土地を買い受けなかったことの証左である旨主張する。 しかし，甲２６，２７，乙２の１，２，乙３の１，２によれば，昭和２１年当時，ｋ番ｏ及び同番ｐ土地は，既に所有権保存登記がなされていた土地であるのに対し，本件各土地は表示登記のみで保存登記がされていない土地であったことが認められること，甲２６によれば，当時本件１土地の地目は畑であることが認められ，その所有権移転には，農地調整法（昭和２０年法第６４号により改正）４条により地方長官又は市町村農地委員会の承認を得ることが必要であったことからすると，これらの理由により所有権移転登記がなされなかったとも考えることができるから，本件各土地につき所有権移転登記がなされなかった事実は，前記認定を妨げるものではない。 なお，前記第２の１(3)①の地目 の理由により所有権移転登記がなされなかったとも考えることができるから，本件各土地につき所有権移転登記がなされなかった事実は，前記認定を妨げるものではない。 なお，前記第２の１(3)①の地目変更の事実によれば，本件１土地の現況がその後非農地となったことが認められる。 ２ 争点(2)について本件各土地が元Ａの所有であった事実は当事者間に争いがなく，前記第２の１(2)②，同(3)①ウ，エ，同②オ，カ及び同(4)①によれば，控訴人Ｈは，平成２年４月１１日，本件各土地をＡから相続したＦらから買い受けたこと，本件１土地につき，同日，Ｆらとの間で極度額を５００万円とする根抵当権を設定したこと，控訴人Ｉ寺は，本件２土地につき，平成７年１０月３０日，当時の所有者であったＬとの間で売買予約をしたことが認められ，同(3)②アないしウ，エ，キ及び同(4)②，③によれば，控訴人Ｋ寺は，平成７年１月９日，控訴人Ｈから売却権限を与えられた控訴人Ｉ寺から本件２土地を買い受け，平成１０年８月１０日受付で，当時の所有であったＬから同土地の所有権移転登記を受けたことが認められる。 ３ 争点(3)について(1)① 本件各土地の現況の推移甲３，５，１０，１１，２４，３４ないし３６，乙７の１ないし１８，乙８，２０，丙３７，原審証人Ｍ，当審証人Ｑ，原審及び当審証人Ｏの各証言，控訴人Ｈ本人尋問の結果（原審）によれば，次の事実が認められる。 ア本件各土地は，Ｂが耕作してイチジクの木を植えた後，Ｃ，被控訴人がその占有を承継し，隣接するｍ番土地の所有者Ｑが昭和５４年に公務員を退職してその耕作に従事しだして後は，被控訴人の夫Ｒがイチジクの木の世話をしたり，野菜を作ったりして耕作していたが，その範囲は，概ね本件２土地に限られ，本件１土地は，既に耕作さ 昭和５４年に公務員を退職してその耕作に従事しだして後は，被控訴人の夫Ｒがイチジクの木の世話をしたり，野菜を作ったりして耕作していたが，その範囲は，概ね本件２土地に限られ，本件１土地は，既に耕作されておらず広葉樹が生えていた。本件小屋は，本件２土地の南側境界線から約２０メートル位の距離にあるため，本件各土地に隣接する里道からも目撃できた（なお，平成５年当時の広島市の住宅地図においては，ほぼ本件２土地に相当する部分に果樹園の，その東隣（本件１土地部分）は広葉樹林の表記がなされ，更にその東隣には果樹園の表記がなされているが，東隣の果樹園の表示は，Ｍが本件１土地の東に隣接するｋ番ｌ土地にイチジクの木を植えていたことによるものと考えられる。）。 イ Ｒは，平成５年１０月３１日，７６歳で死亡し，その後，約２，３年の間は，Ｓが被控訴人から本件２土地を借りて野菜等を作っていたが，その範囲は，本件１土地の下側部分（北側部分）にとどまった。 ウ Ｓが耕作を止めた後は，本件２土地についても耕作はされておらず，周辺の山裾を開墾した農地は３年程度放置した場合には雑木等が生え荒れてしまうことから，平成７，８年ころには，耕作地であった形跡は留めていなかった。しかし，雑木の生え方や里道の存在等から本件各土地を東隣のＭが所有するｋ番ｌ土地や西隣のｅ番の土地と区別することは可能であった。 ② 平成２年売買契約締結の経緯と売買代金の授受前記第２の１(3)，(4)①の事実と甲１６，１７，２５，乙１０ないし１５，１７，２１ないし２６，丙３７，当審証人Ｆの証言，控訴人Ｈ本人尋問の結果（原審）及び弁論の全趣旨によれば，次の事実が認められる。 ア Ｆは，昭和２４年から２７年ころまで，ｑにあるＡの家に同居し，その後，東京で生活しているが，控訴人Ｈ 証言，控訴人Ｈ本人尋問の結果（原審）及び弁論の全趣旨によれば，次の事実が認められる。 ア Ｆは，昭和２４年から２７年ころまで，ｑにあるＡの家に同居し，その後，東京で生活しているが，控訴人Ｈとは昭和５０年代の終わりころから知り合いであった。Ｆは，Ａから本件各土地付近に土地を所有していたことがあるとは聞かされたことがあったが，上京して後Ａの財産に関心を持ったことはなく，昭和４８年にＡが死亡した際にも，相続人の間で本件各土地が話題になることはなかった。 イ控訴人Ｈは，昭和５８，５９年ころから，墓苑造成の目的で，本件各土地及びその西に連なる土地を買収しようと考え，現地調査を開始し，平成元年ころから，具体的な土地購入を開始し，登記簿や公図を調査して，本件各土地の表題部の所有者欄にＡの名が記載されていたことから，本件各土地の登記簿上の所有者が同人であることを知り，平成２年２，３月ころ，Ｆに連絡して，同人と現地を検分するなどして，売買交渉をし，平成４年４月１１日，Ｆらとの間で平成２年売買契約を締結した。 控訴人Ｈは，同売買契約を締結するまでに，現地調査により，本件各土地付近ではｍ番土地にイチジクの木が植えられていたこと，本件小屋が存在することは認識したが，付近の土地所有者や耕作者に本件土地の耕作者や所有者を確認することはしなかった。 ウ平成２年売買契約においては，本件各土地とともにｃ番土地及びｄ番土地が対象土地となったが，ｃ番土地は，Ｍが所有するｋ番ｌ土地の東側に存在する土地であり，ｄ番土地は公図上には所在が記載されていない土地である。 同売買契約の売買代金は，控訴人Ｈが買収を予定していた隣地であるｅ番土地（なお，実際には，同土地は平成９年７月１０日売買を原因として同日受付でＬに所有権移転登記がされ いない土地である。 同売買契約の売買代金は，控訴人Ｈが買収を予定していた隣地であるｅ番土地（なお，実際には，同土地は平成９年７月１０日売買を原因として同日受付でＬに所有権移転登記がされた。）と同額の坪当たり１万５０００円で算出された１７５６万５０００円と決定され，控訴人ＨはＦらに対し，平成２年５月７日までに現金で４６８万４０００円を小切手で１２８８万１０００円を支払った。 エ控訴人Ｈは，地目が山林であった本件２土地については，平成２年７月５日受付で所有権移転登記を受けたが，本件１土地の地目が畑であったため，同土地については，Ｆらとの間で根抵当権設定契約をし同日受付で債務者をＦらとする根抵当権設定登記をし，Ｅ名義で，平成１０年１０月２７日付けで同土地につき広島市農業委員会会長の非農地であることの証明を受けて地目変更登記の申請をし，同日受付で表題部の地目を山林と変更した後，同年１２月１日受付で所有権移転登記を受けた。 ③ 平成７年売買契約の締結とその後の経緯前記第２の１(3)ないし(5)の事実と甲１１，２５，乙１０，１１，丙１５ないし１８，２５，２６，２８の１，２，丙２９，原審及び当審証人Ｏ，同Ｊ，同Ｑの各証言，控訴人Ｈ本人尋問の結果（原審）によれば，次の事実が認められる。 ア控訴人Ｈ及び同Ｉ寺は，本件各土地を含む墓苑造成予定地を取得したものの，資金繰に窮したため，既に取得済みの土地を一括して控訴人Ｋ寺に売却し墓苑造成を委ねようと考え，その旨を控訴人Ｋ寺の責任役員であるＪに申し入れたところ，Ｊは，この話にはやくざが絡んでいるとの情報があったことなどから一旦はこの申入れを拒絶した。しかし，その後，Ｊの知人である総連の商工会会長から「控訴人Ｉ寺に融資した金員の回収ができなくて困っているので控訴人Ｋ 話にはやくざが絡んでいるとの情報があったことなどから一旦はこの申入れを拒絶した。しかし，その後，Ｊの知人である総連の商工会会長から「控訴人Ｉ寺に融資した金員の回収ができなくて困っているので控訴人Ｋ寺の方で上記土地を購入して欲しい。」旨の要請があったため，Ｊは，上記土地を買い受ける方向で交渉することとなり，平成６年９月ころ，控訴人Ｈと共に初めて墓苑造成予定地を訪れ，その後数回にわたり購入土地の境界の確認等のために本件各土地周辺を訪れ，控訴人Ｈ及び同人から開発に必要な図面の作成を依頼されていたアキサービス株式会社の社員から本件各土地及び墓苑造成予定地の境界等の説明を受けた。控訴人Ｋ寺は，そのうえで，平成７年１月９日，控訴人Ｉ寺との間で平成７年売買契約を締結した（Ｊが平成７年売買契約の締結前にＱから本件各土地の境界の説明を受けたか否かについては，これを肯定するＪの原審での証言はあるが，Ｑは，陳述書（甲１１）において，控訴人Ｈから墓苑造成のための近隣の同意を求められたのは平成７年春ころのことである旨述べ，当審における証言において，Ｊと初めてあったのは控訴人Ｈと会った後である旨証言していること及びＪは当審の証言においてはＱと平成７年の売買契約の前に会ったことはない旨証言していることに照らすと，Ｊの原審での証言は勘違いの疑いがあり，他にＪが平成７年売買契約の前にＱから上記境界の説明を受けたと認めるに足りる証拠はない。）。 イ同契約の対象土地は本件各土地を含む７筆の土地であり，その地積合計は，７７２８．９１平方メートルであり（＝１１９＋３０４７＋９．９１＋６９７＋３１９９＋２０８＋４４９），代金額は当初１億４０００万円で合意されたが，控訴人Ｉ寺の債務返済のためにはより多額な金員が必要であるとのＰ弁護士の強い要望を受け３億円と決定され，控訴 ．９１＋６９７＋３１９９＋２０８＋４４９），代金額は当初１億４０００万円で合意されたが，控訴人Ｉ寺の債務返済のためにはより多額な金員が必要であるとのＰ弁護士の強い要望を受け３億円と決定され，控訴人Ｋ寺は，平成７年１月９日に手付金として１０００万円を，同年１０月２４日に中間金として５０００万円を支払った。同売買契約の立会人であったＰ弁護士は，所有名義がＦらとなっていた本件１土地を控訴人Ｋ寺が円満に取得できるのかとのＪの疑念に対し，同土地の所有者との関係で調査が済んでいると説明しこれを払拭した。 本件２土地は，平成７年１０月３０日受付で，同月２４日売買を原因として，平成７年売買契約につき控訴人Ｋ寺の支払代金を負担したＬのために所有権移転登記がなされ，同日受付で，控訴人Ｉ寺のために所有権移転請求権仮登記がなされた。 ウ控訴人Ｋ寺は，平成７年売買契約締結のころには，墓苑造成予定地の総面積が１万平方メートルを超えると大型開発として造成のための規制が厳しくなること，本件各土地及びｅ番土地，ｊ番土地の形状から工事費用の割に造成後墓苑としての有効面積が確保できないことから，本件各土地をｂ墓苑開設のための造成予定地から外した。 控訴人Ｋ寺は，平成７年３月には，ｂ墓苑の造成予定地の権利者全員から造成工事施工の同意書を取得し，また，ｂ墓苑設置のための道路施設土地を確保するため，ｍ番土地の所有者であるＱのほか，ｅ番土地の北側にあるｒ番ｓ土地の所有者及びｒ番ｔ土地の所有者との間で覚え書を締結した。 エ被控訴人の長男Ｏは，知人から控訴人Ｋ寺の墓苑開発の資金融資の相談に乗ってもらいたいとの依頼を受けて，平成９年春ころ広島市内の全日空ホテルで，大手建設会社の社員を伴って，その会社が墓苑開発事業に参加するかを決めるための説明 ら控訴人Ｋ寺の墓苑開発の資金融資の相談に乗ってもらいたいとの依頼を受けて，平成９年春ころ広島市内の全日空ホテルで，大手建設会社の社員を伴って，その会社が墓苑開発事業に参加するかを決めるための説明を受けさせる目的で，Ｊと会った。Ｊは，造成予定地を表示した図面等を示して墓苑造成計画を説明した。このときＯから，予定地付近に母（被控訴人）の所有地がある旨の発言はあったが，それ以上のやりとりはなかった。 オその後である平成９年７月４日，控訴人Ｋ寺，Ｌ及びＪと控訴人Ｈ及び同Ｉ寺とは，平成７年売買契約の履行につき，地元対策に関する経費その他の問題で，同売買契約の残代金につき生じた争いを解決するため，本件和解を成立させ，売買代金を２億９２００万円に減額する旨を合意した。 控訴人Ｋ寺は，本件和解条項の履行として平成９年８月８日７４５８万５１２３円を支払い，本件２土地につき，平成１０年８月１０日受付でＬから所有権移転登記を受けた。 カ前記第２の１(5)の経過によりｂ墓苑が完成した。 なお，エに関し，原審及び当審証人Ｏの証言中には，Ｏが，Ｊと会った際，同人から示された図面を見て，墓苑開発予定地の隣に本件各土地が存在するのを発見して，同人に対し，本件各土地が被控訴人の所有であると指摘したところ，同人が「今回は本件各土地を開発する予定はない。」旨を答えたので，「隣を開発するんであれば，うちの同意がいるのではないか。」と言ったが同人は何も答えなかった旨の供述があるが，(あ)Ｏの当審での証言は，Ｊとの会合の際にＪからどのように墓苑開発予定地の説明を受けたかにつき，極めてあいまいであり，Ｊとの具体的な会話内容が明らかではないこと，(い)Ｏの当審での証言によれば，Ｏは，本件各土地の地番を認識しておらず，本件各土地の北側にＱの土地が 予定地の説明を受けたかにつき，極めてあいまいであり，Ｊとの具体的な会話内容が明らかではないこと，(い)Ｏの当審での証言によれば，Ｏは，本件各土地の地番を認識しておらず，本件各土地の北側にＱの土地があることや東側にＭの土地があることも知らなかったことが認められ，本件各土地及び周辺土地の権利関係や位置関係につき詳しい認識はなかったことが認められるところ，同証言によれば，ＯがＪから示された図面には地番のみが表示され，墓苑の造成計画区域等は表示されておらず，同区域についてはＪが同図面上を指でなぞったというのであるから，Ｊの所作を加えても，示された図面から墓苑の造成区域内に本件各土地が含まれている，あるいは同区域が本件各土地と隣接していると認識したというのは不自然であること，(う)Ｊが，この会合の際に，Ｏから本件各土地が被控訴人の所有であることを指摘されたのなら，前記のとおり，本件各土地はｂ墓苑の設置予定地から外されており，しかも，本件各土地とｂ墓苑の設置予定地のうちの本件各土地側の土地（ｅ番土地）との間には里道が存在することから墓苑開発に当たり本件各土地の所有者の同意は不要であり，また，控訴人Ｋ寺が，平成７年売買契約に基づき本件和解が成立するまでに控訴人Ｉ寺に支払った売買代金は６０００万円にすぎなかったのであるから，控訴人Ｋ寺は，Ｏの指摘を受けた後に成立した本件和解に際し，本件各土地を売買対象土地から外すことは十分に可能であったにもかかわらず，本件和解において本件各土地が売買対象土地から外されていないこと，これらに照らして信用できない。 (2) (1)で認定した事実に基づき，控訴人らが背信的悪意者に該当すると認められるか否かにつき検討する。 ① 控訴人Ｈ及び同Ｉ寺について被控訴人は，控訴人Ｈが被控訴人が本件各土地を所有し果 (1)で認定した事実に基づき，控訴人らが背信的悪意者に該当すると認められるか否かにつき検討する。 ① 控訴人Ｈ及び同Ｉ寺について被控訴人は，控訴人Ｈが被控訴人が本件各土地を所有し果樹園として占有していることを現認しながら墓苑造成により多額の利益を得るため，敢えて被控訴人の所有権を無視して，本件各土地につきＦらとの間で平成２年売買契約を締結した旨主張する。 ア前記(1)①ア，②アないしウの事実によれば，控訴人Ｈが現地調査を始めた昭和５８，５９年ころから平成２年ころまでの間，本件１土地は既に耕作されておらず広葉樹が生えている状態であったが，本件２土地にはイチジクの木や野菜が植えられ本件小屋も存在したことから同土地に耕作者が存在することは認識できたこと，控訴人Ｈは本件各土地付近の公図と登記簿を調査しており，本件各土地の東側にＭがＡから取得して耕作している土地が存在することは知り得たことが窺え，さらに，Ｆらが本件各土地の所在や所有関係につき確たる認識を有していたとは認められないところ，原審証人Ｍの証言によれば，Ｍは，ＢがＡから本件各土地を購入した事実を知っていたことが認められるのであるから，控訴人Ｈが平成２年売買契約を締結する前にＭに本件各土地の耕作者，所有者を尋ねたなら，本件各土地がＢに売却された土地であること，あるいはその蓋然性の高い土地であることを認識することは可能であったことが認められるから，控訴人Ｈには，本件各土地が被控訴人の所有であると認識しなかったことにつき重大な過失があるというべきである。 イしかし，(あ)控訴人ＨがＭの所有地（ｋ番ｌ土地）を墓苑開発予定地としこれを買収する計画があったと認めるに足りる証拠はないことからすると，Ｍに周辺の耕作者，所有者を確認しなかったからといって，直ちに，控訴 ，(あ)控訴人ＨがＭの所有地（ｋ番ｌ土地）を墓苑開発予定地としこれを買収する計画があったと認めるに足りる証拠はないことからすると，Ｍに周辺の耕作者，所有者を確認しなかったからといって，直ちに，控訴人Ｈが敢えて被控訴人と接触しようとしなかったとまではいえないこと，(い)前記(1)②アないしウによれば，控訴人ＨがＦらから購入した土地の内のｃ番土地はＡの所有土地であることが認められることからすると，平成２年売買契約を締結するにつき控訴人ＨやＦらが本件各土地付近にＡの所有土地が現存しない（Ａがその所有土地のすべてを売却済みである。）ことを確定的に認識していたとはいえないこと，(う)前記(1)②ウで認定したとおり，平成２年売買契約の売買代金の坪単価は，控訴人Ｈが墓苑造成のために取得しようとしていた隣接地と同額と決定されており，控訴人Ｈが本件各土地をことさら廉価に購入しようとしたとはいえず（控訴人Ｈ又はＬがｂ墓苑の敷地となった土地を本件各土地より高額の坪単価で取得したと認めるに足りる証拠はない。），控訴人ＨはＦらに対し同売買代金を現実に支払っていること，これらからすると，控訴人Ｈが，本件各土地を廉価で取得するために，被控訴人の所有権を無視し，その利益を害してはばからない意図のもとに，平成２年売買契約を結んだとはいえない。 なお，被控訴人は，控訴人Ｈあるいは同Ｉ寺は本件各土地を控訴人Ｋ寺に売却することにより多額の利益を得た旨主張し，前記(1)③イで認定したとおり，控訴人Ｉ寺は本件各土地を含む７筆の土地を坪単価約１２万８０９０円（≒３億円÷７７２８．９１×３．３）で売却したことが認められるが，これは，本件各土地が墓苑となることによって多額の開発利益が生じるからであり，控訴人Ｈが本件各土地を同時期に取得した他の土地と比較して廉価に取得したと ８．９１×３．３）で売却したことが認められるが，これは，本件各土地が墓苑となることによって多額の開発利益が生じるからであり，控訴人Ｈが本件各土地を同時期に取得した他の土地と比較して廉価に取得したと認められない以上，控訴人Ｈあるいは同Ｉ寺の背信性を根拠づけるものではない。 さらに，背信的悪意を認定するにつき売買契約締結後所有権移転登記までの事情を考慮することができるとしても，前記(1)①イ，ウで認定したとおり，平成２年売買契約の後，控訴人Ｈに本件１土地の所有権移転登記がされた平成１０年１２月１日までの間に本件１土地の占有状況に変化はなかったこと，この間に，控訴人Ｈに新たに本件１土地が被控訴人の所有であることを認識させるような出来事があったと認めるに足りる証拠はないし，また，前記(1)イ，ウで認定したとおり，控訴人Ｉ寺が本件２土地につき所有権移転請求権仮登記を受けた平成７年１０月３０日までの間に本件２土地の占有状況に基本的な変化はなく，この間に新たに控訴人Ｉ寺に本件２土地が被控訴人の所有であることを認識させるような事情が生じたと認めるに足りる証拠もない。 ウしたがって，控訴人Ｈ及び同Ｉ寺に，被控訴人の登記の欠缺を主張することが信義に反するものというべき事情があったとは認められないから，控訴人Ｈ及び同Ｉ寺が背信的悪意者であるとはいえない。 ② 控訴人Ｋ寺について被控訴人は，控訴人Ｋ寺が被控訴人が本件各土地を所有し果樹園として占有していることを現認しながら墓苑造成により多額の利益を得るため，敢えて被控訴人の所有権を無視して，本件各土地につき控訴人Ｉ寺との間で平成７年売買契約を締結し，平成９年には本件和解を成立させた旨主張する。 ア前記(1)①イ，ウ，③アのとおり，Ｊが現地調査を始めた平成６年９月こ 無視して，本件各土地につき控訴人Ｉ寺との間で平成７年売買契約を締結し，平成９年には本件和解を成立させた旨主張する。 ア前記(1)①イ，ウ，③アのとおり，Ｊが現地調査を始めた平成６年９月ころ，本件２土地の下側部分（北側部分）には野菜等が植えられており，隣接土地と区別することは可能であったことからすると，Ｊは，本件２土地に耕作者が存在することを認識し得た可能性があり，また，前記(1)③ウの事実によれば，平成７年売買契約の締結の際には，本件１土地の登記名義はＦらにあることは認識しており，本件２土地も本件１土地と同時期に売買されたことを知り得たのであるから，控訴人Ｈの場合と同様にＭに確認する等の手段を取れば，控訴人Ｋ寺が本件２土地がＢに売却された土地であること，あるいはその蓋然性の高い土地であることを認識することは可能であったことが認められるから，控訴人Ｋ寺には，本件２土地が被控訴人の所有であると認識しなかったことにつき過失があるというべきである。 イしかし，Ｊが，平成７年売買契約の締結より前に，本件各土地の隣地所有者らから本件２土地が被控訴人の所有であると知らされていたと認めるに足りる証拠はないし，前記(1)③イのとおり，控訴人Ｋ寺は控訴人Ｉ寺から本件各土地を含む７筆の土地を３億円で買い受け，平成７年１０月２４日までに６０００万円を支払っていることからすると，控訴人Ｋ寺が，墓苑造成により多額な利益を得るため，被控訴人の所有権を無視し，その利益を害してはばからない意図のもとに，平成７年売買契約を結んだとはいえない。 さらに，前記(1)③エのとおり，本件和解の成立あるいは平成１０年８月１０日に控訴人Ｋ寺が本件２土地の所有権移転登記を受けるまでの間においても，ＯがＪに対し本件各土地が被控訴人の所有であると指摘したとは認 ，前記(1)③エのとおり，本件和解の成立あるいは平成１０年８月１０日に控訴人Ｋ寺が本件２土地の所有権移転登記を受けるまでの間においても，ＯがＪに対し本件各土地が被控訴人の所有であると指摘したとは認められないし，他に新たにＪに本件２土地につき被控訴人が所有権を有していることを認識させる事情を認めるに足りる証拠もない。 ウしたがって，控訴人Ｋ寺に，被控訴人の登記の欠缺を主張することが信義に反するものと認められる事情があったとは認められないから，控訴人Ｋ寺もまた背信的悪意者であるとはいえない。 第５ 結論以上によれば，被控訴人の請求は理由がないから棄却すべきであり，これと異なる原判決は不相当であるから取り消し，被控訴人の請求をいずれも棄却することとし，訴訟費用の負担につき民訴法６７条２項，６１条を適用して，主文のとおり判決する。 広島高等裁判所第３部裁判長裁判官下司正明裁判官野々上友之裁判官檜皮高弘
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